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다주택자에 대한 임대주택 정리
황규철 세무사 / 2017.09.25

다주택자에 대한 임대주택 정리

참세무법인 송파지점

대표세무사 황규철

최근 8.2일 관계부터 합동으로 발표된 주택시장 안정화 방안을 보면, 주택은 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 한다는 내용을 시장에 강력히 인식시키고 있다. 주택시장 안정화 방안에는 다주택자들에게 주택 양도 시 중과세 제도를 다시 부활시키고, 임대사업을 하도록 여러 방면으로 유도를 하고 있는 실정이다. 주택임대 사업을 하면서 보유기간 중 또는 양도 시 세금 감면혜택을 볼 수 있도록 하고 있다.

1. 임대주택 사업자 요건(수도권과 비수도권의 비교)

구 분		중과 배제
구 분		임대 호수	임대기간	가액기준	면적
수도권	2011년 10월 14일 이후	1호 이상	5년 이상	임대개시일 기준시가 6억 이하	면적요건 없음
비수도권	2011년 10월 14일 이후	1호 이상	5년 이상	임대개시일 기준시가 3억 이하	면적요건 없음

cf)) 민간임대주택특별법상 임대기간 4년

2. 임대주택사업자 진행 방법

구분	방법	준비서류
1. 주택임대사업등록	거주지 시, 군, 구청	임대사업자등록 신청서, 매매계약서(사본)
2. 임대차계약 체결	표준 임대차계약서 양식사용	표준임대차계약서, 임차인 주민등록등본
3. 취득세 감면 신청	물건지 시, 군, 구청 세무과에 취득일로부터 60일 내 신고	지방세액감면신청서, 주택임대사업자 등록증
4. 임대요건 신고	물건지 시, 군, 구청 주택과에 임대개시 10일 전 신고	임대요건 신고서, 표준 임대차 계약서
5. 사업자등록증 신청	거주지 세무서에 임대개시 20일 내 신청	주택임대사업등록증, 사업자등록증신청서, 임대 계약서

3. 임대주택사업자의 세제혜택

구 분	감 면 내 용
취득세 감면	전용면적 60㎡이하인 공동주택 또는 오피스텔을 분양 받아 취득하는 경우 면제. 그러나 지방세특례제한법에 따라 85/100까지만 면제하고, 나머지는 취득자가 부담해야 한다.
	전용면적 60㎡초과인 경우에는 50% 감면
재산세 감면	전용면적 40㎡ 이하	재산세의 지역자원 시설세 면제
	전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하	재산세의 75% 경감, 지역자원시설세 면제
	전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하	재산세의 50% 경감
종합부동산세 감면	임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하로서, 매년 9월 16일~30일 사이에 합산배제 신고
소득세 감면	준공공임대주택의 경우 75% 감면 단기임대주택의 경우 30% 감면
양도소득세 감면	▣ 100% 감면 ▪ 2017년 말까지 신규 취득 후 준공공임대 등록 → 10년 이상 임대 후 양도 ▣ 장기보유특별공제율 우대 ▪ 단기 임대인 경우에는 최고 40% 장기보유특별공제율 적용 ▪ 준공공임대인 경우에는 8년 이상은 50%, 10년 이상부터는 70% 적용

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