- 집 팔리면 비워준다고 재계약했는데 임차인이 버텨...?
- 김미정 / 2018.12.05
▣ 집 팔리면 비워준다는 조건으로 재계약가능?
*특약에 불구하고 최소임차기간 2년을 주장할 수 있게 됩니다.
사례 # 계약기간 2년이 끝나갈 무렵 임대인은 집을 팔려고 내 놓았으니 임차인에게 나갈 집을 알아보라고 연락하였다. 이 때 임차인은 마침 아들 수능시험이 임박했으니 다만 6개월이라도 더 있게 해달라고 사정한다. 임대인은 마지못해 승낙하면서, 확실히 해두기 위해 계약서를 작성하였다. 기간은 일단 1년으로 하고 특약으로 “만기 6개월 후에는 이 아파트가 팔리면 조건없이 명도한다.” 라고 하였다. 만기일부터 7개월 후 집이 팔리고 임차인에게 매매 잔금일을 통지하였더니 죄송하지만 못나가겠다는 답이 돌아 왔다. 이유인즉 전세가 올라 집을 구할 수 없다는 것이다.
요즘처럼 집은 잘 안 팔리고 전세금은 올라가는 상황에서 자주 발생하는 분쟁이기도 합니다. 그런데 임차인이 이렇게 버티는 데는 그 만한 이유가 있습니다. 주택 임대차보호법에는 다음과 같은 조항이 있습니다.
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
이 조항에 따라 계약서에 비록 1년으로 되어 있더라도 2년을 주장할 수 있다는 것이죠. 사실 이 조항은, 필자의 소견으로는, 신규 계약의 경우에만 적용하고 재계약에는 제외되어야 한다고 봅니다. 그러나 법조문에 ‘재계약은 제외한다.’라는 단서 조항이 없는 한 재계약도 포함된다고 볼 수밖에 없을 것입니다.
*그렇지만 당사자 간에 합의한 내용은 법보다 우선하는 것 아닌가요?
맞는 말입니다. 그러나 당사자 간 합의한 계약 내용보다도 관련법이 우선한다는 예외 조항도 있습니다. 이것을 강행규정이라고 합니다. 또한 이 규정은 임차인에게 불리한 경우에만 적용되므로 임대인으로서는 주의를 요합니다.
주택임대차보호법 제10조(강행규정)이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
*그렇다면 다른 방법은 없습니까? 임대인으로서는 억울하기 짝이 없잖아요?
법을 개정하기 전에는 확실한 방법은 없다고 봅니다. 그러나 거래 현장에서 일부 공인중개사들이 사용하는 대안을 소개합니다. 계약서를 다시 작성하는 대신 기존 계약서의 빈자리에 다음과 같이 기재하고 임대인, 임차인의 도장을 각각 찍어 둡니다.
“이 집의 매매를 위해 만기일을 6개월 연장한다.
임대인은 매매 계약 시 임차인과 협의하여 인도일을 3개월 후로 잡는다.임대인은 임차인에게 이사비조로 200만원을 지급한다.”
임차인에게도 집을 구할 시간적 여유를 3개월 정도 충분히 주면서, 또한 언제 팔릴지 몰라 불안정한 상태에 있는 임차인에 대한 약간의 보상금 다시 말해 이사비용과 중개수수료에 해당하는 금액을 지급합니다. 임차인의 변심을 막기 위한 이 방식은, 요컨대 ‘재계약’이 아니고 어디까지나 ‘계약의 변경’이므로 위의 법 4조가 적용되지 않는다고 주장하려는 것입니다. 물론 이 경우에도 임차인이 다시 2년을 주장한다면 결국 법원의 판단에 따를 수밖에 없습니다.
[이인덕 서울시청 임대차분쟁상담실 상담위원]
*특약에 불구하고 최소임차기간 2년을 주장할 수 있게 됩니다.
사례 # 계약기간 2년이 끝나갈 무렵 임대인은 집을 팔려고 내 놓았으니 임차인에게 나갈 집을 알아보라고 연락하였다. 이 때 임차인은 마침 아들 수능시험이 임박했으니 다만 6개월이라도 더 있게 해달라고 사정한다. 임대인은 마지못해 승낙하면서, 확실히 해두기 위해 계약서를 작성하였다. 기간은 일단 1년으로 하고 특약으로 “만기 6개월 후에는 이 아파트가 팔리면 조건없이 명도한다.” 라고 하였다. 만기일부터 7개월 후 집이 팔리고 임차인에게 매매 잔금일을 통지하였더니 죄송하지만 못나가겠다는 답이 돌아 왔다. 이유인즉 전세가 올라 집을 구할 수 없다는 것이다.
요즘처럼 집은 잘 안 팔리고 전세금은 올라가는 상황에서 자주 발생하는 분쟁이기도 합니다. 그런데 임차인이 이렇게 버티는 데는 그 만한 이유가 있습니다. 주택 임대차보호법에는 다음과 같은 조항이 있습니다.
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
이 조항에 따라 계약서에 비록 1년으로 되어 있더라도 2년을 주장할 수 있다는 것이죠. 사실 이 조항은, 필자의 소견으로는, 신규 계약의 경우에만 적용하고 재계약에는 제외되어야 한다고 봅니다. 그러나 법조문에 ‘재계약은 제외한다.’라는 단서 조항이 없는 한 재계약도 포함된다고 볼 수밖에 없을 것입니다.
*그렇지만 당사자 간에 합의한 내용은 법보다 우선하는 것 아닌가요?
맞는 말입니다. 그러나 당사자 간 합의한 계약 내용보다도 관련법이 우선한다는 예외 조항도 있습니다. 이것을 강행규정이라고 합니다. 또한 이 규정은 임차인에게 불리한 경우에만 적용되므로 임대인으로서는 주의를 요합니다.
주택임대차보호법 제10조(강행규정)이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
*그렇다면 다른 방법은 없습니까? 임대인으로서는 억울하기 짝이 없잖아요?
법을 개정하기 전에는 확실한 방법은 없다고 봅니다. 그러나 거래 현장에서 일부 공인중개사들이 사용하는 대안을 소개합니다. 계약서를 다시 작성하는 대신 기존 계약서의 빈자리에 다음과 같이 기재하고 임대인, 임차인의 도장을 각각 찍어 둡니다.
“이 집의 매매를 위해 만기일을 6개월 연장한다.
임대인은 매매 계약 시 임차인과 협의하여 인도일을 3개월 후로 잡는다.임대인은 임차인에게 이사비조로 200만원을 지급한다.”
임차인에게도 집을 구할 시간적 여유를 3개월 정도 충분히 주면서, 또한 언제 팔릴지 몰라 불안정한 상태에 있는 임차인에 대한 약간의 보상금 다시 말해 이사비용과 중개수수료에 해당하는 금액을 지급합니다. 임차인의 변심을 막기 위한 이 방식은, 요컨대 ‘재계약’이 아니고 어디까지나 ‘계약의 변경’이므로 위의 법 4조가 적용되지 않는다고 주장하려는 것입니다. 물론 이 경우에도 임차인이 다시 2년을 주장한다면 결국 법원의 판단에 따를 수밖에 없습니다.
[이인덕 서울시청 임대차분쟁상담실 상담위원]
p.s:
다만, 계약변경으로 될 경우,
재계약과 다르게 중개수수료가 공중에 뜰 수도 있으므로... 확실히 받을 수 있는 묘안도 함께 연구해 두셔야할듯합니다^^