1. ‘위반’ 딱지 붙는 순간, 이행강제금의 대상

다가구주택에 옥탑방을 개조하거나 발코니 확장, 상가주택 내 상가면적을 증가시키는 등의 건축행위를 할 땐 사전에 허가를 받아야 합니다. 내 집이라고 허가 없이 개조해 사용하다 적발되면 위반건축물로 낙인 찍히게 되죠. 최근 감시용 드론으로 개인 건축물에 대한 점검을 강화하면서 ‘위반’사실이 적발될 가능성이 커졌는데요. 위반건축물로 드러나면 행정관청은 소유자(건축주)에게 일정 기간을 정해 원상복구하라는 시정명령을 내리고, 시정이 없을 시 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 1년에 2회 시정될 때까지 부과되기 때문에 소유자(건축주)에겐 상당한 부담으로 작용하게 되죠. 

2. 재산권 제한을 가져오는 위반건축물의 폐해

그리고 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재되는 순간부터 해당 건축물 소유자(건축주)는 재산권 행사에 제한을 받습니다. 일단 집을 팔려고 내놔도 이행강제금 부담에 매수자들이 선뜻 나서지 않고요. 전세도 위반건축물에 대해선 원칙상 전세자금대출이 불가능해 세입자들이 꺼리게 됩니다. 소유자가 1인인 다가구주택의 경우, 불법 증축하지 않은 층에 대해 전세자금대출이 가능하다고 하지만 예외일 뿐이죠. 또 위반건축물은 언제든지 주민들의 민원 대상이 될 수 있습니다. 증축으로 미관 및 일조권을 저해하거나 샌드위치 패널 등을 활용한 날림 건축으로 화재 등 안전상의 위험이 대두되기 때문입니다.

3. 위반건축물, ‘음지’에서 ‘양지’로~!

그렇다고 해서 무조건 위반건축물을 철거해야 한다면 소유자는 막대한 경제적 피해를 입게 됩니다. 그렇다고 해서 행정관청이 위반건축물을 계속 관리하는 것은 국가적인 낭비죠. 상호간 손실을 없애고자 위반건축물을 적법하게 만들어주는 것이 바로 ‘추인’제도인데요. 추인 당시의 건축법 관련규정 등에 저촉되지 않으면서 이행강제금을 최소 1회 이상 납부한 상태여야 그 대상이 될 수 있습니다.   

또 『특정건축물 정리에 관한 특별조치법』에 근거, 일정 요건을 만족한 주거용 위반건축물을 적법하게 ‘양성화’하는 방법도 있습니다. 양성화는 추인과는 달리 5~8년마다 특별법에 의해 한시적으로 시행되는 제도로, 서민들의 주거안정 및 국민의 재산권 보호가 그 목적입니다. 양성화를 원하는 위반건축물 소유자(건축주)들은 정해진 기간 내 특정건축물신고서에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 구청에 제출하면 되고요. 접수를 받은 구청은 건축위원회의 심의를 거쳐 신고일로부터 30일 이내에 사용승인서를 내줘야 합니다.

4. ‘양성화’ 신청하려면 때를 기다려야

‘양성화’ 할 수 있는 일정 요건을 갖춘 주거용 건축물이란, 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 것으로서 △전용 85㎡이하 다세대주택 △연면적 165㎡ 이하 단독주택 △연면적 330㎡ 이하 다가구주택을 말합니다. 상가주택의 경우, 주택으로 사용하는 면적이 전체의 50%를 넘을 경우 양성화가 가능하죠. 건축물이 양성화되면 연면적이 증가하게 됩니다. 이에 증가분에 대한 취득세가 발생하며, 재산세도 늘어나죠. 따라서 양성화를 하지 않았을 때의 이행강제금 등 기회비용을 잘 따져본 후 양성화를 추진하는 것이 좋습니다. 

 앞서 언급했듯 양성화는 특별법에 따른 한시적 조치이기에 언제나 신청 가능하진 않습니다. 양성화는 1980년부터 2014년까지 총 5차례 시행됐지만, 홍보 부족 등으로 인해 혜택을 받지 못한 소유자(건축주)들도 더러 있다고 하는데요. 자신이 양성화 대상 건축물 소유자라면 관련 소식에 관심을 가질 필요가 있습니다. 

5. 양성화제도가 오히려 위반건축물을 증가시킨다?

한편 지난해 위반건축물 양성화를 명분으로 한 특별조치법안이 발의되면서 양성화 시행 가능성이 점쳐지기도 했는데요. 일각에서는 이러한 사후 합법화 방안이 오히려 ‘도덕적 해이’로 인한 위반건축물을 증가시킨다며 비판의 날을 세웁니다. 또 법규정을 준수한 국민과의 형평성 위배 문제도 무시할 수 없다고 주장하고 있죠. 사후 합법화 제도가 악용되지 않고 선의의 소유자(건축주)들에 대한 구제방안으로만 활용될 수 있도록 세심한 대상 선별과 심의가 요구됩니다.