- 주택임대차등기 특약의 유의사항
- 조영준교수 / 2017.07.07
제목 : 주택임대차등기
혹시 이런 특약을 보신적 있으신지요 ?
“이 계약상의 임대차는 이를 등기하지 아니한다.”
저도 고객이 가져온 계약서 중 특약을 보게 되었는데요.
왜 이런 특약을 넣었을까를 고민해 보았습니다.
<본 글은 주택임대차(이하 임차권) 등기를 바탕으로 한 내용입니다. >
"임차권등기명령"과 혼동하시지 마세요.
제게 관심을 끄는 대목은 계약서 특약 중
“임대차는 이를 등기하지 아니한다.” 는 내용입니다.
“임차권은 임대차계약에 의하여
임차인이 목적물을 사용 · 수익할 수 있는 권리이다”
“임차인은 임대인 이외의
제3자에 대하여 이것을 주장하여 대항하지 못한다.”
사전적 의미입니다.
하지만,
민법621조는 임대차는 임대인이 협조하면 등기할 수 있고
등기하면 대항력이 발생합니다.
더 나아가
민법의 특례법인 주택임대차보호법은
요건을 갖춘 임차권을 보호하고 있읍니다.
다수의 개업공인은 주택임대차 중개의 경우
주택임대차보호법 요건만 갖추면 되지
꼭 등기를 하여야 하나 하고 의문을 가지게 됩니다.
하지만 임대차등기가 필요한 경우가 많습니다.
현 주임법에서 보호를 받기 위해서는
입주+전입신고=대항력 확정일자=우선변제권
대항력.우선변재권이 계속 유지되어야 합니다.
임차인이 일시적으로라도
주소를 옮기거나 이사 할 경우
대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.
전입신고를 할 수 없는 경우라면
보호장치 자체가 없읍니다.
이에 대한 대안으로 임차권등기가 검토되고
등기하려는 임차인이 늘게 될것입니다.(특히 고액보증금/월세)
임차인이 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.
임차인이 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태에서
주택임차등기를 하게되면
기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고
임차권등기 이후에는
주택의 인도와 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도
이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
임대인 입장에서는
임차권등기가 귀찮고 반가울 리 없으니
등기에 협력할것을 요청할 수 있는 권리를 막기 위해
위 특약이 들어간 이유입니다.
민법 제621조는
“①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면
임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.”
고 규정하여 임차인이 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 할 수 있습니다.
또한
“②부동산임대차를 등기한 때에는
그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”
고 규정하여 대항력을 인정하고 있읍니다.
더 나아가
주택임대차보호법 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는
제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다. 라고
특례를 규정하여 임차권등기명령을 마친것과 같은 효력이 있게 하여
대항력과 우선변제권을 갖추게 됩니다.
법(민법.주택임대차보호법)에는 있지만
실무에서 잘 안 쓰는
임차권등기(등기명령과 혼동하면 안됨)에 대하여
숙지하고 있어야
이를 요구하는 고객에 대응할 수 있고
고객의 질문에 답할수 있을 것 같아 공부자료로 올렸습니다.
앞으로
“임대차는 이를 등기하지 아니한다.” 라는
특약을 요구하는 임대인이 있다면 특약에 반영하여
향후
임차인이 임대인에게 임차권등기를 요구하는 것을 막을 수 있읍니다.
다시 한번 기억하세요
“부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면
임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.”
끝. 작성인 : 우주랜드 우종모