집합건물의 대지권과 토지별도등기에 대하여 지식기부에 덧붙여서 정리되지 않은 사항을 이참에 정리해보고자 합니다.

이 건은 제가 개업 후 얼마 되지 않은 15년 전의 토지별도등기를 거래한 사례와 같은 것으로 그때는 토지별도등기를 몰랐고 설명도 하지 않았는데, 매수고객의 부친이 오셔서 토지별도등기에 대해 알았느냐는 말씀에 화들짝 놀라 사과하고 공부하게 되었지요... ㅎ

1. 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 법제화되어 있습니다.
등기부는 토지와 건물로 나뉘고 건물은 일반건물, 집합건물로 일반적으로 나누고 있습니다.
따라서 이 건물의 건축과정 부터 알아보아야 대지권에 대한 이해가 될 거 같아서....

1) 일반건물은 등기되기까지 과정으로 토지위에 토지소유자 또는 사용권리자가
▶건축설계-건축허가-건축공사(감리포함)-사용승인검사-사용승인(준공)-건축물대장등재 -보존등기(건축주 또는 권리자) 라는 과정을 거칩니다.

2) 집합건물도
▶건축설계-건축허가(또는 사업시행인가)-건축공사(감리)-사용승인검사-사용승인(준공)-건축물대장등재-보존등기(집합건물 등기부에 대지권등기)-구분소유권이전(수분양자,매수인)

☺ 대지지분(대지권)은 건축허가(사업시행인가)시 검토하여 인,허가하고 사용승인시에 대지권을 확정하여 대지권등록을 확정합니다. 왜냐하면 건축중에도 설계변경 등이 있을수 있고 건축물의 연면적 등이 바뀔 여지가 있기 때문입니다. 경로당, 경비실, 주차장등 집합건물의 구분소유권의 대상이 아닌 건물은 구분소유권의 공용부분에 포함되어 있습니다.
고로 토지지분이 없는 구분 소유적건물(구분소유권)은 없다고 보아야 합니다.

2. 토지등기부가 있는 경우와 없는 경우

1) 그 지번의 토지등기부를 열람, 발급하였는데 등기부가 없다면, 집합건물일 경우이거나, 무주물일 경우입니다. 일반건물은 토지등기부가 별도로 있습니다.

2) 어떤 건물은 분명히 집합건물인데 집합건물 등기부상에 대지권이 없는 경우가 있습니다. 이는 건축주가 대지권설정당시에 토지소유권을 확보하기 못하였거나, 토지소유자 동의를 받지 못하여 대지권을 설정하지 못 한 경우입니다.
이 경우는 토지등기부가 있습니다. 토지가 남의 소유이겠지요.

☺이런 물건은 순전히 건물만 소유하게 되고 토지에 대하여 권리가 없으므로 토지에 대한 차임을 청구당하거나, 지상물 철거 소송의 대상이 되므로 특히 유념하여야 합니다. 물론 법정지상권의 경우는 논외로 합니다.

3) 위의 과정에서 사용승인시에 대지권이 확정되므로 동일 집합건물에 대지권이 설정이 없는 호수가 있는 것은 없다고 보아야합니다. 단지 과거사례로 사용승인과정에서 건축업자의 고의, 부주의 등으로 대지권이 누락한 경우, 대지권이 등록되어 있는데 등기만 누락된 경우는 있을 수 있겠습니다. 이는 건축허가 및 사용승인을 받았던 건축설계회사에 1차적으로 확인해 보는 것이 좋을듯 합니다. 구청 건축과에도 질의해도 좋을 듯 하네요.

4) 집합건물이 사용승인 되면 대지권이 설정됩니다. 이는 구분건물소유자의 토지소유권을 확정하여 주는 효과로 토지에 대하여 다툼의 여지를 없애는 것입니다.

3. 토지별도 등기

1) 일반건물은 별개의 부동산으로 보므로 토지위에 건물이 지어지고 건물이 등기되어도 토지등기부는 없어지지 않습니다.

2) 집합건물은 사용승인이 되고 보존등기가 이루어 지면 예전의 토지등기부는 없어집니다. 대신 대지권이 설정되고, 토지대장에는 대지권설정으로 등재 표시되고, 대지권등록부가 만들어 집니다.
만약 집합건물의 토지 지번으로 등기부를 열람,발행하면 대지권이 등록되었다는 안내가 나오고 발행, 열람이 되지 않습니다. 대지권설정이 되기 전의 폐쇄등기부는 발행가능합니다.
집합건물 소재지의 토지등기부가 있다면 대지권이 설정이 되지 않았거나, 토지별도등기가 있는 경우입니다.

3) 토지별도등기란?
아까 말씀드린 것처럼 대지권이 설정되면 토지등기부는 없어집니다.
그런데 사용승인일에 그 토지에 애초부터 근저당이라던지 기타권리가 존재하면 어떻게 될까요?
대지권설정의 이유로 토지등기부를 없애버리면 토지에 어떤 권리를 설정한 권리자는 권리행사를 할 수없어 게 되겠지요

“ 예" 를 들어 빌라건축업자가 빌라를 지어 분양하기위하여 토지를 매입하였는데, 건축비를 확보하지 못하여 토지를 담보로 건축비를 대출을 받아 건물을 짓게되고. 건축물이 사용승인되고 분양도 하였습니다. 그런데 토지를 담보로 한 대출금을 등기전에 상환하면 문제없이 완전한 구분건물을 등기 할 수 있을 테지만, 대출잔액은 남아있는데 대지권은 설정하여야 사용승인이 되고, 수분양자들에게서 잔금을 받는 경우가 생길 수 있습니다. 이때 토지에 기설정된 저당권 등은 토지등기부에 별도로 남겨두고, 대지권설정을 하면서(대지권등록부 등재-집합건물등기부에 대지권설정등기) 구분건물의 소유권을 이전해 주는 경우에 토지별도등기를 합니다.

이렇게 되면 수분양자는? 완전한 소유권을 받은 걸까요? 완전하지 않은 소유권을 받았습니다. 그러므로 건축업자등이 토지에 설정된 저당권등을 해결하지 못하면, 저당권설정자등 권리자는 권리확보를 위하여 최종적으로 경매에 부치게 되겠지요. 경매 낙찰자는 원금을 회수하기 위하여 지상권자에게 차임을 청구하거나 지상물 철거소송을 할 수도 있습니다. 따라서 빌라등 소유자는 완전한 권리행사를 하지못하게 됩니다.

▶그러므로 집합건물의 등기부를 잘 살펴서 토지별도 등기등이 있는 꼭 확인하여야 합니다. 특히 부도난 회사등이 공급하는 아파트, 빌라는 한동안 토지별도등기를 유지해야 하는 경우도 있습니다. 오래전에 개인건축업자들이 건축한 빌라등에 특히 많이 있습니다.
* 중개를 하지 말아야 하겠지요? 중개는 하여도 됩니다.
단, 그에 상응하여 감가를 하거나, 건축회사, 권리자등에게 그에 대한 상황을 확실히 하여 확인설명을 통하여 충분히 설명하고 거래하면 됩니다.
또 그에 대하여 설명을 들었다고 반드시 서명날인 받아야겠지요.
재건축, 재개발에는 입주권을 목적으로 또는 경매에서는 저가 낙찰을 목적으로 이런 물건을 이용하기도 합니다.

▶ 요즈음 사용승인 및 분양승인이 되는 사업지의 경우는 토지 근저당이 해결되지 않으면 분양승인을 하지 않으므로 안심하셔도 됩니다.

▶ 자료를 찿지 않고 두서 없이 올리는 내용이므로 이에 대하여 수정이나 다른 전문지식이 있으신분의 지적과 조언을 마다하지 않습니다.

▶ 사진은 제가 거래 하였던 아파트 토지 별도등기의 “예”입니다.

등기부, 토지대장, 건축물대장에 기재된 일자등을 확인하면 공부에 도움이 될거 같습니다.