【질  의】
1. 5년이 경과될 계약갱신에 관하여 . 임차인의 계약갱신요구 최대기간이 5년이 경과된후, 

당사자간 합의에 의해 법제10조제2 항에 규정된 계약갱신요구권 적용을 배제하는 새로운 

계약을 체결하는 경우 적법한지? 예: 2012.10.1일자 계약이 2017.9.30일자로 5년이 된 경우, 

2017.10.1.~2018.9.30(1년간 계약) 을 체결하면서 법제10조제2항에 의한 5년간의 임차인의 

계약갱신요구권의 적용을 배제할 경우-적법한지?
2. 상가건물임대차보호법령이 적용되지 않는 보증금의 산정방법에 관해 . 개별호실별로는 

법제2조에 규정된 상가건물임대차법령에 적용되는 범위내의 보증금으 로 각자 계약하였으나, 

바로접한 2개의 호실을 그중 1명의 명의로 1개의 사업장으로 영 업허가및 사업자등록하여 

상가를 운영하는 경우(2개호실의 보증금액을 합산할 경우 법시 행령 제2조제1항에서 정한 

보증금액을 초과하게됨) .법 제2조제1항 단서조항을 적용할 수 있는지?
예 : 가. 광역시의 상가로서 상가계약을 다음과 같이 하였으나 1호실 : 보증금액 2억, 임차인 홍길동 

2호실 : 보증금액 2억, 임차인 심봉사  나. 1,2호실을 합해서 홍길동 명의로 1개의 사업장(일반음식점)

으로 영업허가및 사업자등록을 하여 운영하는 경우 보증금총액이 4억으로서 법시행령제2조제1항에서 

정한 광역시 의 2억4천을 초과하므로  다. 법제2조제1항 단서조항을 적용할 수 있는지?  

다. 법제2조제1항 단서조항을 적용가능함. 

【답  변】
1. 질의의 요지
  ○ 귀하의 질의 요지는 ① 전체 임대차계약 기간이 5년을 경과한 후 「상가건물 임대 차보호법」

제10조제2항의 계약갱신요구권을 배제하는 계약을 체결할 수 있는지, ② 바로 인접한 2개의 호실을 

2명의 임차인이 각각 환산보증금 이내의 보증금으로 계약하였으나 이를 하나의 사업장으로 하여 

그 중 1인의 명의로 영업허가 및 사업자등록을 한 경우 각 각의 보증금을 합산하면 환산보증금을 

초과하는 경우 「상가건물 임대차보호법」제2조제 1항 단서에 해당하는지 여부에 관하여 묻는 것으로 

판단됩니다. 

2. 검토의견
가. 질의1   ○ 「상가건물 임대차보호법」제10조제2항은 상가건물의 임차인이 점포를 임차하여 

그 투자금을 회수할 수 있는 최소한 기간을 보장하기 위하여 전체 임대차기간이 5년을 초과 하지 

아니하는 범위 내에서 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다.    

○ 따라서 전체 임대차 기간이 5년을 경과한 후 종전의 임대차계약과 동일성이 인정되 는 범위 

내에서 재계약하는 경우 임차인은 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므 로, 

계약갱신요구권 적용을 배제하는 내용의 계약을 체결하여도 「상가건물 임대차보호 법」

제15조에 반하지 않을 것으로 판단됩니다.  ▸상가건물 임대차보호법  제15조(강행규정) 이 법의 규정에 

위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없 다.

나. 질의2  ○ 「상가건물 임대차보호법」은 원칙적인 적용범위를 환산보증금 이내의 임대차계약으 로 하고, 

환산보증금을 초과하는 경우에는 제2조제3항의 규정에 따라 일부 조항을 적용 받을 수 있도록 하고 있습니다.
 ○ 질의하신 사안과 같이 임차인 A와 B가 각각의 호실에 대한 환산보증금 이내의 임대차계약을 체결한 경우 

A가 전체를 사업장으로 하여 사업자등록을 하였더라도 A와 B는 각각의 호실에 대한 임차인으로 보아야 할 

것이고, A와 B의 보증금을 합산하여 환산보증 금 초과 계약으로 볼 것인지 여부는 구체적인 사실관계를 

고려하여 판단하여야 할 사항으로 「상가건물 임대차보호법」의 해석을 담당하는 우리 부에서는 

이에 대해서 답변드 리기가 적절하지 않음을 양해하여 주시기 바랍니다.