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무자격 브로커 약국 중개 철퇴...법원 "계약 무효, 전액 반환" 판결

'내과연합 입점' 브로커 믿고 권리금·컨설팅 9000만원 입금

1심 뒤집고 공인중개사법 따라 실질적 중개 행위 판단

브로커 일당 "반사회적 행위로 얻은 수익 반환 안해" 악용

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약국 부동산 중개 브로커들이 사회적으로 질이 나쁜 행위를 했다고 법원에서 인정했다. 매우 이례적인 경우지만 이면에 사정이 있었다. 나쁜 행위로 얻은 수익금은 반환하지 않아도 되는 법을 악용한 것이다.

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법원은 약국 브로커들의 본질적 활동이 '불법 약국 부동산 중개' 행위라고 판단하고 공인중개사법 위반에 따른 계약 무효를 선고했다.

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31일 팜뉴스 취재 결과 서울중앙지법 제12민사부는 A약사가 B,C 브로커에게 지급한 권리양도계약금, 컨설팅비용 9000만원을 반환하라고 제기한 소송에서 이같이 판결했다.

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A약사는 두 브로커에게 총 9000만원을 줬다. B브로커와는 7000만원에 권리양도계약을 맺었다. 권리금계약 특약 사항으로 내과 연합이 입점하지 않으면 '계약을 무효화 하고 환불한다'는 조건을 걸었다. 브로커 C에게는 2000만원을 주고 컨설팅 계약을 맺었다.

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그러나 내과 연합은 입점하지 않았다. A약사는 B브로커와 특약조항에 따라 계약 해지와 함께 비용을 반환하라고 주장했다. 브로커 C와의 컨설팅 계약도 앞서 B브로커 체결한 권리금 계약과 하나로 봐야 한다며 동일하게 취소 또는 무효를 주장했다.

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▶1심서 계약 해지 인정, 컨설팅 비용 반환은 기각

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1심 법원은 권리금 계약에서 내과 연합이 입점하지 않은데 따라 계약 해지가 적법하다고 인정했다. 이에 B브로커가 A약사에게 권리금 7000만원을 반환하라고 판결했다.

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권리금과 컨설팅 계약의 일체성은 인정하지 않았다. 법원은 C브로커가 A약사에게 임대차 계약을 중개했음을 인정할 증거가 없고, 약국 개설 관련된 자문 등 용역을 제공하며 실제 용역 행위를 했다고 인정하며 컨설팅 비용 반환 청구는 기각했다.

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▶2심서 법률적 쟁점된 공인중개사법 위반과 불법원인급여

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1심에서 부분 승소한 A약사는 항소를 제기했다. C브로커는 공인중개사 자격이 없었다. A약사는 이점을 고려해 무자격자가 공인중개사 사무소 개설을 등록하지 않고 불법으로 중개 수수료를 받았기에 강행법규 위반에 따른 무효라고 주장했다. 이에 따라 컨설팅 비용을 반환해야 한다고 했다.

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이 사건에서 A약사가 브로커로부터 총 9000만원을 받을 수 있을지 여부는 공인중개사법 위반과 불법원인급여라는 법률적 쟁점에 달리게 됐다.

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강행법규란 특정 행위에 대해 '무엇을 해야 한다' '무엇을 하지 말아야 한다'고 강요한 규정이다. 일반적으로 강행법규를 위반하면 효력이 발생하지 않는다.

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A약사의 이같은 주장에 C브로커는 강행법규 위반에 따른 무효라고 해도 공인중개사법을 위반한 컨설팅 비용은 '불법원인급여'에 해당하므로 반환 대상이 아니다고 반박했다.

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불법원인급여는 '불법의 원인(도박, 인신매매 등)으로 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익 반환을 청구할 수 없다. 그러나 불법원인이 수익자만 있는 경우는 그렇게 하지 않는다'고 규정한 조항이다.

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실제 판례에서는 불법원인급여를 폭넓게 인정하며 불법성이 수익자에게 좀더 클 경우 반환할 수 없다고 본다.

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이에 C브로커는 민법 제103조(반사회질서의 법률행위)에서 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다는 점을 들었다. 강행법규보다 규정이 좁고 세부적인 조건을 추가하고 있는 반사회질서 법률행위는 강행법규에 해당하지 않는 법률 행위가 존재한 점을 노렸다.

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이에 무자격 컨설팅이 반사회질서 법률행위에 해당함으로 민법 제741조(부당이득 반환행위) 특별 규정인 민법 제746조(불법원인급여)를 적용해 반환을 청구할 수 없다고 주장했다.

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컨설팅 비용을 반납하지 않기 위해 자신의 행위가 성매매나 도박처럼 굉장히 나쁜 반사회적 행위라고 밝히 것이다.

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A약사는 다시 이 주장을 반박했다. 공인중개사법 위반이 강행법규 위반은 맞지만 반사회적 행위로 볼 수 없으며, 불법원인급여에 해당하지 않기에 반환해야 한다고 주장했다.

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▶1심 결정 뒤집은 2심 법원, 브로커 '본질적 행위'에 집중

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2심 법원은 1심 결정을 뒤집고 최종적으로 A약사 손을 들었다.

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A약사가 C브로커와 맺은 컨설팅 계약에는 진행 정도에 따라 보고서를 제출하도록 돼 있었다. 이는 단순 약국 정보를 제공하는 행위를 넘은 컨설팅 행위로 볼 수 있다. 그러나 C브로커는 해당 보고서를 제출하지 않았다. 공인중개사법에 따른 중개 행위 외에 별도 용역을 수행했다고 인정받지 못했다.

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법원은 C브로커 행위가 공인중개사법에 따른 실질적 중개 행위라고 판단했다. 여기에서 C브로커 행위가 강행법규 위반은 맞지만 반사회적 법률질서까지는 아니라고 봤다. 그렇기 때문에 불법원인급여에 해당하지 않고 A브로커는 권리양도계약금 7000만원, B브로커는 컨설팅 비용 2000만원을 반환할 의무가 있다고 판결했다.

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공인중개사는 공인중개 행위로 수수료율을 초과한 금액은 반환해야 하는 반면 브로커는 무자격자로 어떠한 비용도 받을 수 없게 된 것이다.

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A약사를 대리한 우종식 법무법인 규원 변호사는 "무자격자가 단순히 병원 입점 여부라는 거래 대상 부동산 정보를 알려주는 것만으로는 중개 행위를 넘어서는 용역을 인정할 수 없다는 판결이다"며 "설사 '공인중개사 업무를 제외'한다는 특약을 쓰더라도 법원이 실질적 행위가 무엇인지 검토하고 판단하기 때문에 편법 약정으로는 법 위반을 피하기 어렵다"고 말했다.

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우 변호사는 "약국 점포를 소개하고 병원 입점, 조제료 정보를 제공하는 정도는 공인중개사의 부수적 행위이며 이를 넘어서는 분석이나 병원 입점 용역 또는 컨설팅 행위가 있어야만 한다"면서 "이러한 공인중개사법 위반은 계약 무효일 뿐만 아니라 형사처벌도 가능하다"고 말했다.

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