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도심복합사업은 노후 도심지역에 용적률 완화 등의 혜택을 부여하고 공공시행으로 절차를 단축하여 주택을 신속하게 공급하는 사업으로, ‘21년 2월 도입된 이래 8차례에 걸쳐 76곳 10만 호의 후보지를 발표하였고, 이 중 9곳 1.5만 호를 도심복합사업지구로 지정하였다.

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이번에 선정된 9차 후보지의 공급 규모는 총 1.2만 호, 면적 52만㎡로서, 이는 강동구 둔촌주공아파트 재건축사업의 공급(총 1.2만 호 공급, 63만㎡)과 맞먹는 규모다. 이번 후보지의 평균면적은 17만㎡로, 1~8차 후보지의 평균면적(5만㎡)의 3배 이상 되는 규모다. 향후에도 정부는 대규모·통합적 개발로 도심복합사업의 추진력을 확대해 나갈 계획이다.

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이번에 선정된 후보지를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

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① 서울 강서구 ‘화곡2동 주민센터 인근(5,580호, 241,602㎡)’ 구역은 김포공항 고도제한 등에 의해 사업성 확보가 어려워 개발이 정체된 지역이다. 공공참여로 주민 부담을 낮춰주는 도심복합사업을 통해 이 지역에는 향후 5천여 세대에 이르는 대규모 주택단지가 조성되고 노후 기반시설이 정비될 예정이다.

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특히 이 구역은 현재까지 발굴된 후보지 중 사업면적이 가장 큰(24.1만㎡) 만큼 향후 발생 가능한 교통 문제를 최소화하기 위해 국회대로, 곰달래로 등 대상지 주변 주요 도로의 차로를 확장하는 등 교통체계개선도 병행할 계획이다.

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② 서울 양천구 ‘목4동 강서고 인근(4,415호, 196,670㎡)’ 구역은 노후화된 저층 연립주택이 밀집한 지역으로, 보도와 차도가 분리되지 않은 도로로 인해 보행환경이 열악하고 주차난이 심각하여 정비가 시급한 곳이다.

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이에 이 지역의 일부는 소규모주택정비 관리지역(6만 9천㎡) 후보지로 선정(’21.4)된 바 있으나 통합개발을 통한 대단지 조성을 희망하는 주민들의 요청에 따라 도심복합사업을 시행하여 노후화된 기반시설을 통합적으로 정비하고, 4천여 세대에 이르는 주택을 공급할 예정이다.

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③ 서울 양천구 ‘목동역 인근(1,988호, 78,923㎡)’ 구역은 양천구의 중심역세권에 입지하여 교통이 편리하고 주택 수요가 높은 지역이다. 20년 이상 경과한 건축물이 70% 이상으로 노후화되어 있으나 정비사업을 위한 요건은 충족되지 않아 주민 주도의 주거환경 개선은 어려운 지역이다.

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이에 이 지역은 공공이 주도하는 도심복합사업을 통해 역세권 입지에 걸맞은 주거·상업·문화기능이 집약된 복합시설을 조성할 계획이다. 이를 통해 목동역 일대의 중심지 기능도 한층 강화될 것으로 보인다.

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국토교통부는 이번에 발표하는 9차 후보지에 대해서는 지자체 협의 등을 거쳐 세부 계획을 조속히 수립할 예정이며, 용적률 상향, 수익률 개선 등 사업 효과를 상세 안내하기 위한 주민 설명회도 신속히 개최할 계획이다.

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또한, 앞으로도 낙후지역·지방 노후주거지 등 민간개발이 어려운 지역 중심으로 수시로 지자체 제안을 받아 후보지를 추가 발굴할 예정이다.

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한편, 국토교통부는 지난 8월 16일 ｢국민 주거안정 실현방안｣(이하 “8.16 대책”)에서 밝힌 바와 같이 주민호응이 낮아(주민동의율 30% 미만) 사업 진행이 어려운 곳 21곳 2.7만호를 후보지에서 철회한다고 밝혔다.

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이번에 철회한 후보지는 주민호응이 높은 대부분의 후보지*와는 달리 주민호응이 낮아 사업이 진행되지 않고 후보지 상태로 정체되는 관계로 타 사업으로의 전환이나 부동산 거래도 어려워 주민들이 불편을 느끼고 있는 곳이다.

* 주민 2/3 이상 동의 후보지 32곳 4.2만호, 50% 이상 동의 후보지 48곳 6.5만호

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따라서 법정단계인 예정지구(주민공람)* 지정 전이어도 동의율이 낮은 경우 사업 철회를 해야 한다는 의견이 제기되어왔다. 이에 국토교통부는 후보지 철회를 위해 예정지구로 지정되지 않은 후보지 64곳을 대상으로 3개월 간 주민의 사업추진 동의 여부를 조사하였다. 철회가 필요한 곳은 관할 지자체의 의견도 수렴하였다.

* 비법정단계인 후보지와 달리 법정단계인 예정지구와 본지구 단계에서는 ｢공공주택 특별법｣에 따라 사업 철회가 가능

** 도심복합사업 절차 : 후보지 선정→예정지구 지정(주민공람) →지구지정(주민 2/3 동의)→설계공모→시공자 선정→ 사업계획승인 → 보상·착공→준공

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이번에 철회된 후보지는 서울 강북구 수유역 남측 1·2, 삼양역 북측, 부산 전포3구역 등 21곳이다. 이들 지역은 대부분 가로주택정비사업이나 재개발사업 등 주민 주도의 타 사업으로 전환될 전망이다.

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국토교통부는 이들 철회지역에 대해 향후 주민의 요청이 있을 경우 민간 도심복합사업*, 가로주택정비사업 등으로의 전환을 지원할 계획이다.

* 8.16대책으로 도입 발표, ｢도심 복합개발 지원에 관한 법률｣ 발의(’22.8.19)

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향후 공공 도심복합사업은 주민호응이 높은 지역에 역량을 집중하여 신속하게 추진될 예정이다.

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아울러, 민간의 전문성과 창의성을 활용할 수 있는 민간 도심복합사업도｢도심 복합개발 지원에 관한 법률｣ 제정 등 조속히 제도화할 예정이다.

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국토교통부 박재순 공공주택추진단장은 “앞으로도 후보지를 지속 발굴하고, 민간 도심복합사업, 정비사업 규제 완화 등을 통해 ｢공공분양 50만호 공급계획(10.26)｣에 따른 공공주택 공급을 차질 없이 추진할 것”이라고 밝혔다.

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