- 전세보증금을 돌려받기 전에 이사를 가야한다면?
- 조영준교수 / 2017.06.13
전세계약기간이 만료되어 이사를 가야하는 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 취할 수 있는 임차권등기명령제도에 대해서 알아보겠습니다.
전세계약기간이 만료된 임차인이 전세보증금을 반환받지 못한 상황에서 다른 사정으로 인해 부득이하게 이사를 가야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 주인이 새로운 세입자가 들어오면 돈을 준다는 말만 믿고 무작정 다른 곳으로 이사를 가게 되면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하기 때문에 이런 경우에는 꼭 임차권등기명령을 해놓고 집을 비워야 합니다.
임차권등기를 마치게 되면 다른 곳으로 이사를 가게 되어 점유를 하지 않더라도 기존의 우선변제권 및 대항력을 상실하지 않습니다. 임차권등기명령을 신청한 뒤 바로 이사를 가버리면 우선변제권 및 대항력을 상실하므로 등기부등본에 임차권등기가 설정된 것을 확인 한 뒤에 퇴거해야지 기존의 권리를 유지할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다. 통상 임차권등기명령신청을 하면 약 2주정도의 시간이 소요됩니다.
임차권등기명령은 임대인의 동의없이 임차인 단독으로 신청할 수 있으며, 퇴거 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금반환청구소송을 통해 이에 들어가는 비용 및 지연이자를 법정이자에 맞게 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기가 되어있는 부동산의 경우 소유자의 경제적인 상황이 좋지 않을 가능성이 높습니다. 전세보증금을 반환해 줄 여유가 없는 것이기 때문입니다. 이런 부동산은 경매시장에 나올 가능성이 높기 때문에 부동산경매에 관심이 있으신 분들은 임차권등기에 대해서 알아 두시면 좋습니다.
임차권등기가 되어있는 물건에 입찰을 하는 경우에는 임차권등기를 한 임차인의 전입신고 및 확정일자 여부를 필히 확인해야하며, 대법원에서는 경매개시결정이전에 임차권등기가 되어있다면 따로 배당요구를 하지 않아도 배당요구를 한 것으로 인정하기 때문에 배당요구를 한 것으로 간주하여 권리분석을 실시해야 합니다.
대법원 판례를 살펴보면 "임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다. 이에 따라 임차권등기자 역시 첫 경매개시결정 등기 전에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자에 준하기 때문에 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 봐야 할 것"이라고 판결했기 때문입니다.
만약 경매개시결정 이후 임차권등기가 되었다면 임차인의 배당요구여부를 살펴보아야 합니다. 경매개시결정 이후 임차권등기를 마친 대항력이 있는 임차권등기자가 배당요구를 하지 않았다면, 그 물건의 낙찰자는 임차권등기자의 전세보증금을 전액 인수해야하기 때문에 꼼꼼히 확인하신 후 입찰하시기 바랍니다.
오늘은 임차권등기명령제도에 대해서 알아보았습니다. 여러 가지 이유로 인해 전세보증금을 반환받지 못하는 경우가 많은데요. 다른 곳으로 떠나서도 그 권리를 유지할 필요가 있는 임차인은 꼭 임차권등기를 마치고 난 뒤 이사를 가시기 바랍니다.