제목 임차인 등의 배당금 수령과 명도확인서 

임차인 등이 법원에서 배당금을 수령하고자 할 때  명도확인서가 꼭 제출되어야 하는가는  동시이행관계에 있는가의 여부에 따라 달라진다.

1.동시이행관계의 임차인

임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면,

▲임대차계약서원본, 
▲주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본,
▲매수인의 인감증명서
▲매수인의 인감 도장이 날인된 임차목적물 명도확인서, 
만약 명도확인서가 제출되지 않으면 집행법원에서는 배당금을 공탁하게 된다. 
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<참조>
■명도확인서
  
명도확인서는 임차인이 배당금을 수령하기 위해서 매수인에게 임차부동산을 명도하였다는 사실을 입증하기 위한 것이다. 명도확인서에는 매수인의 도장 날인이 필요하며 인감증명도 함께 첨부되어야 한다.명도확인서에 주소를 기록할 때에는 경매기록에 기재된 주소를 기록해야 하며 주민등록상 주소여야 한다. 또한 매수인과 임차인 간의 협의 하에 임차인이 명도받기 전에 매수인은 명도확인서를 발급해 줄 수 있다.
[네이버 지식백과] 명도확인서 [明渡確認書, dispossession confirmation] 
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(1)제출 근거

*대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결[부당이득금]
임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있다 할 것이다. 
따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매 절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니라 할 것이다. 
  
  
①동시이행의 항변권

㉮법률규정

<민법>

제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
  
㉯판례

*대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결[임차보증금] 
임대차계약기간 만료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 임대인이 자신의 의무(보증금반환의무)의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인의 점유는 불법점유가 아니어서 임차인은 이에 대한 손해배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이득이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니하는 것인바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약의 양 당사자가 임대차기간 만료 후의 명도문제 등을 확실히 하기 위하여 판시 제소전화해를 함에 있어서 임차인의 건물명도의무와 명도시까지의 차임지급의무만을 명시하였을 뿐 임대인의 보증금반환등 임대인의 의무에 관하여 아무런 언급이 없다면 이로써 임차인의 점유를 둘러싼 구체적 법률관계를 고려함이 없이 임차인이 차임 상당의 금원을 임대인에게 무조건적으로 지급할 의무가 발생하는 것으로 새길 수는 없다 할 것이다.
원심이 같은 취지에서, 이 사건 임대차기간이 지난 후의 소론 기간(1989.3.26.부터 명도집행시까지) 동안의 임차인(원고들)의 임차건물 점유가 불법점유가 아니어서 원고들에게 그 기간 동안의 임료 상당의 손해배상의무가 없을 뿐 아니라, 임차건물의 화재로 인해 원고들이 이를 사용, 수익하지 못하여 실질적 이득도 없고 따라서 부당이득반환의무도 없다고 하여, 위 기간 동안의 차임 상당액의 공제를 구하는 피고들의 주장을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍되고, 이와 같이 보더라도 이 사건에서 피고들로서는 위 임대차기간 만료 후 자신들의 보증금반환의무의 이행제공을 하여 임차인들을 이행지체에 빠뜨릴수 있을 뿐 아니라, 제소전화해조서에 의해 즉시 명도집행할 수 있는 방법도 있는 점등에 비추어, 이 사건 제소전화해로 인한 법적 안정성에 대한 임대인측의 신뢰를 해친다고는 보여지지 아니한다.
원심판결에 소론이 지적하는 바와 같은 제소전 화해조서에 관한 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
  
  
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<참조>

■알아두면 유익한 판례 내용-부동산계약 해제 요령

1)매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 명도간 동시이행관계 여부
명도의 의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다 할 수 없다.
  
*대법원 1976. 4. 27. 선고 76다297 판결
부동산의 매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기절차이행의무는 상호 동시이행관계에 있으나 그 명도의 의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다 할 수 없으므로 매수인의 약속불이행을 이유로 계약을 해제하기 위한 이행최고에 있어서 매도인은 쌍무계약상 동시이행관계에 있는 위 소유권이전등기절차이행의무를 제공하여야 하나 동시이행관계에 있지 아니한 위 명도이행의무까지 제공할 필요는 없다(부동산의 매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기절차이행의무는 상호 동시이행관계에 있으나 그 명도의 의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다 할 수 없으므로 매수인의 약속불이행을 이유로 계약을 해제하기 위한 이행최고에 있어서 매도인은 쌍무계약상 동시이행관계에 있는 위 소유권이전등기절차이행의무를 제공하여야 하나 동시이행관계에 있지 아니한 위 명도이행의무까지 제공할 필요는 없다
  
2)잔대금미지급에 따른 계약 해제 요령
매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다. 
*대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결[소유권이전등기]
  
【판결요지】
가. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다. 
나. 매도인이 소유권이전등기소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있는 경우로서 "가"항과 같은 약정에 따라 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 매매계약이 자동실효되었다고 판단한원심판결을 수긍한 사례.
【이 유】
상고이유를 본다. 
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 원고 회사의 대표이사인 소외 김중근과 피고는 1989.12.27. 피고 소유인 이 사건 토지를 위 김중근이 피고로부터 대금 553,760,000원에 매수하는 매매계약을 체결하였는데, 계약내용은 매수인인 위 김중근이 계약당일 계약금 50,000,000원을 지급하고, 중도금 없이 잔금 503,760,000원을 1990.1.27. 지급하며, 만일 위 김중근이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못할 경우에는 그 기일을 같은 해 5.27.까지 연장할 수 있으나 잔금에 대한 이자로 매월 금 5,000,000원을 추가로 지급하고, 만약 위 김중근이 당초의 잔금지급기일을 경과한 후 1개월이라도 위 이자금을 지급하지 아니하거나 또는 위 연장된 기일까지도 잔금을 지급하지 아니하면 계약을 최소함과 동시에 계약금을 몰수한다는 것이며, 위 김중근은 계약당일 피고에게 계약금 50,000,000원을 지급한 사실, 그런데 위 김중근은 당초의 잔금지급기일인 1990.1.27. 잔금을 지급하지 못하자 위 계약상의 기일연장 약정에 따라 그 지급기일을 연장하였으나 연장된 잔금지급기일인 같은 해 5.27.에도 잔금을 지급하지 못하였으며, 이에 피고가 그 지급기일을 같은 해 6.27.로 다시 1개월 연장하여 주었으나 그 기일까지도 잔금을 지급하지 못하므로 피고가 위 김중근에게 위 매매계약의 해제를 통보한 사실, 그러자 위 김중근은 피고를 만나 강원도 천마산에 건립한 27평형 아파트 50세대의 분양사업에 차질이 생겨 잔금을 마련하지 못하였으나 이제는 위 분양사업이 순조롭게 진행되어 잔금을 마련할 수 있으니 대금을 증액하고 매수인을 원고 회사로 하여 다시 매매계약을 체결하자고 요청하므로 이에 피고는 처음에는 위 김중근의 신용상태를 믿을 수 없다는 이유로 위 요청을 거절하다가 결국 위 요청을 받아들여 원고 회사를 대표하는 김중근과 피고는 1990.7.14. 피고 소유인 이 사건 토지들을 원고 회사가 피고로부터 금 638,760,000원에 매수하되, 계약금은 앞서 체결한 매매계약에서 지급된 계약금 50,000,000원으로 갈음하여 이미 지급된 것으로 하고, 잔금 588,760,000원은 1991.1.31. 지급하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하였는데 위 계약체결과 동시에 원고 회사를 대표하는 김중근과 피고는 만약 매수인이 위 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하면 이 사건 매매계약은 무효가 되어 해약되고 매수인이 계약금을 포기하기로 하는 특약을 맺었으며, 위 특약이 기재된 각서에 대하여 같은 달 18. 공증인가 동화법무법인에서 사서증서 인증을 받은 사실, 그러나 원고 회사는 위 잔금지급기일에도 잔금을 지급하지 아니하였으며 이에 피고는 1991.7.18. 위 김중근에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 서면을 내용증명으로 우송한 사실을 각 인정하고, 이와 달리 원고가 위 잔금지급기일 전인 1991.1.29.과 잔금지급일인 같은 달 31.3일 동안 계속하여 잔금을 지급할 준비를 마치고 강릉시에 있는 피고의 주소를 방문하였으나 피고가 고의로 행방을 감추어 피고를 만나지 못하였을 뿐 원고로서는 잔금에 대한 이행의 제공을 다하였다는 원고의 주장에 부합하는 판시 증거들은 이를 믿을 수 없다고 배척하였다. 
기록에 의하여 원심이 취사한 증거들을 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하다고 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으므로, 이 점에 관한 논지는 이유 없다. 
2. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다 할 것임은 소론과 같다. 
그러나 이 사건의 경우 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 소외 김중근은 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 그가 대표이사로 있는 원고 회사 명의로 다시 이 사건 매매계약을 체결하면서 그 계약상의 잔금지급기일인 1991.1.31.까지 반드시 잔금을 지급할 것을 확약하면서 피고에 대하여 이를 다짐하는 의미에서 만일 그날까지 잔금을 지급하지 아니하면 그 불이행자체로써 이 사건 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 처리하는 불이익을 기꺼이 감수하겠다는 의사로 그와 같은 내용의 특약이 기재된 위 각서를 매매계약서와는 별도로 작성하였다고 보는 것이 상당하므로, 원심이 위와 같은 특약의 체결 경위에 비추어 볼 때 이 사건에 있어서는 피고가 소유권이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 원고의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다는 취지에서 이 사건 매매계약은 원고가 위 잔금지급기일인 1991.1.31.까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 자동으로 실효되었다고 판단하였음은 정당하고( 당원 1992.10.27.선고 91다32022 판결 참조), 거기에 소론과 같이 처분문서의 해석을 그르치거나 심리미진 또는 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 이 점에 관한 논지도 이유 없다. 
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(2)매수인이 명도확인서의 작성을 거절할 경우

임차인과 매수인과의 감정대립으로 매수인이 명도확인서의 작성․교부를 거절하는 경우가 있다. 이런 경우에는 명도확인서 발행이 아닌 다른 방법으로 “매각부동산을 매수인에게 명도하였다.”라는 점을 법원에 입증하여도 무방하다. 예를 들어 통․반장의 확인서, 아파트의 경우 아파트 관리소장 명의의 확인서 등을 들 수 있다. 입증이 어려운 사정이 있는 경우에는 집행법원에 사실조회신청을 하면, 집행법원은 관할 파출소에 ‘매수인에 대한 명도 여부’를 사실조회하기도 한다.
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<참조>

■임차인의 명도시기와 부당이득반환 및 손해배상의무

1)명도시기

임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다.
  
*대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결[건물명도등] 
  
【판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다. 
[2] 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다.
  
*대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결[건물명도등] 
【판시사항】
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차권의 소멸시기(=임차인에 대한 배당표의 확정시) 및 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차인에 의한 임차주택의 사용·수익이 낙찰대금을 납부한 경락인과의 관계에서 부당이득으로 되는지 여부(소극)
  
2)임차인의 부당이득반환 및 손해배상의무

①부당이득반환

㉮임차인이 임대차 종료 후 임차 건물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우, 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이다.
  
*대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결[건물명도]
  
법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조), 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결 참조). 
원심이 적법하게 확정한 바와 같이 피고들이 이 사건 임대차가 종료한 이후인 1996. 6. 20. 이 사건 볼링장의 문을 닫고 더 이상 경영하지 아니하였다면, 피고들은 그 다음날인 1996. 6. 21.부터는 이 사건 볼링장을 이 사건 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 할 것이므로 원고는 피고들이 이 사건 볼링장의 사용·수익을 종료한 날인 1996. 6. 20.까지의 임료 및 부당이득을 구할 수 있을 뿐이다. 
원심이 같은 취지에서 피고들이 원고에게 지급하여야 할 1996. 6. 20.까지의 연체임료 및 임료 상당의 부당이득금 합계 금 286,693,800원이 원고가 피고들에게 반환하여야 할 임차보증금 350,000,000원보다 적다는 이유로 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구를 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 임료 상당의 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.
  
㉯임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다. 
*대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결[건물명도등] 
【판결요지】
주택임대차보호법 제3조의5의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다. 
②손해배상의무
임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니한다.
  
*대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결[건물철거등] 
임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조). 
그런데 이 사건의 경우 임차인인 피고는 앞서 본 바와 같이 임차보증금 중 금 2,000만 원을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 그 존속을 주장할 수 없는 것이므로 피고가 이 사건 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 이 사건 계쟁 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 금 2,000만 원에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 할 것이다. 
그럼에도 원심이, 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이고, 피고가 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없다고 하여 원고의 이 사건 부당이득 반환청구를 전부 배척하였음은 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유 있다
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2.동시이행관계가 아닌 임차인 및 소유자

동시이행관계가 아닌 임차인과 소유자는 배당금 수령시 매수인의 명도확인서가 필요 없다. 

(1)임차인

①대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우 
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만 배당받은 경우, 그 배당받지 못한 잔액에 대하여는 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있으므로, 배당금 수령시 매수인의 명도확인서가 필요 없다.
 
②미등기건물 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우 
건물의 부지가 된 매각대상토지의 점유자는 건물의 소유자이고, 건물의 점유자(임차인 등)는 건물의 부지가 된 토지의 점유자가 아니다. 즉 미등기 건물의 대지만 매각된 경우 그 매각대금에서 배당을 받게 된 건물의 임차보증금 반환과 건물 부지의 인도와는 동시이행관계에 있지 않다. 따라서 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받는 경우 미등기주택 소유자의 건물명도확인서가 필요하지 않다. 미등기 건물의 소유자는 임차인을 상대로 별소로 명도청구를 하여야 한다.
  
*대법원 1995. 11. 14. 선고 95다23200 판결[토지소유권이전등기]
  
사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 하는바( 당원 1991. 6. 25. 선고 91다10329 판결, 1993. 10. 26. 선고 93다2483 판결 등 참조), 원심이 인정한 바와 같이 위 건물은 원고 명의로 소유권보존등기가 경료되어 있으므로, 일단 원고 소유로 추정된다 할 것인데, 원심이 위 건물의 소유자가 누구인지에 관하여는 명시적인 판단을 하지 아니한 채 원고가 위 건물을 점유하였다고 볼 수 없다 하여 바로 위 건물의 부지도 점유하였다고 볼 수 없다고 판단한 것은 건물 부지의 점유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 따라서 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
물론 토지의 임대차라면 임차보증금의 반환과 토지의 인도와는 동시이행관계에 있음으로 명도확인서를 제출하여야 한다.
  
(2)소유자
채무자 겸 소유자의 잉여배당금과 매수인 간에는 동시이행관계가 성립되지 않으므로 명도확인서가 필요하지 않다.즉 매각목적물의 인도는 매수인의 책임에 의하여 이루어지며, 더욱이매각대금의 완납과 매각물건의 인도는 동시이행관계가 아니기 때문에 집행법원에서 이전 소유자에게 매수인의 매각물건 인도 편의를 위하여 명도확인서를 요구할 법적근거가 없다.

①명도불응시 해결방법
매수인이 매각대금을 완납한 이후 이전 소유자가 매각물건을 매수인에게 인도하지 않는다면 매수인 입장에서 볼 때에는 소유권이전 시점인 매각대금 완납 이후 부터는 채무자 겸 소유자가 매각물건을 부당하게 점유하고 있는 것이 되므로, 부당하게 점유한 기간만큼 임료상당의 손해가 발생될 것으로 볼 수 있다. 따라서 채무자 겸 소유자가 매각물건의 인도를 매수인에게 하지 않는다면 채무자 겸 소유자가 배당받을 금액에 대하여 장래의 손해를 보전할 수 있는 법적 절차를 취하는 것도 하나의 방법일 것이다.

②동시이행관계로 볼 경우

√역설의 함정

동시이행관계로 볼 경우 채무자 겸 소유자가 잉여배당금을 수령하지 않는다면 매수인은 채무자 겸 소유자에게 인도명령신청을 할 수 없는 결과가 되는데, 오히려 매수인에게 불리한 입장이 될 것이다.. 왜냐하면 채무자 겸 소유자가 잉여배당금을 수령하지 않고 계속 점유하게 된다면 매각물건의 인도를 구할 수 없기 때문이다.
  
3.임차인의 경매신청과 집행개시의 요건
임차권자의 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다. 즉 명도확인서를 제출할 필요가 없다.
  
<민사집행법>

제41조(집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
②다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
  
<주택임대차보호법>

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.  <개정 2013.8.13.>
  
<상가건물임대차보호법>
  
제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
  
  

따라서 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 하여도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있다. 물론 이 경우에도 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도확인서를 제출하여야 한다.