【질  의】
주택임대차 보호법 제3조(대항력 등) ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 

무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전 세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 

임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선 정한 입주자가 그 주택을 인도받고 

주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 

대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6> ③ "중소기업기본법" 제2조에 따른 중소기업에 

해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 

해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 

전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선 정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 

주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13> 라고 

되어 있습니다.
1. 상기 법인에 대하여도 소액보증금의 우선변제권이 인정되는지요? 

2. 일례로 임차주택에 대하여 주택공사 지원금 45백만원, 선정된 입주자 본인자금 

15백만원으로 총 임차보증금이 60백만원인 경우(소액 보증금 해당 금액이 15백만원인 경우) 

㉠ 해당 임차 주택이 경매 진행되어 주택공사가 지원금 45백만원, 선정 입주자가 본인자 

금 15백만원을 각각 배당요구한 경우 선정입주자 본인 자금 15백만원이 소액보증금에 

해당되는 경우 소액을 받을수 있는지? 

㉡ 아니면 선정 입주자 자금(15백만원)은 소액에 해당이 되지만, 총 임차보증금(60백만원) 

기준으로 소액보증금 한도초과로 소액을 받지 못하는지? 

㉢ 아니면 선정 입주자가 개인으로 주민등록하였지만, 법인에서 임차하였기 때문에 

소액 해당 안되는지요?

【답  변】
1. 질의의 요지 ○ ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 취득할 수 있는 법인이 최우선변제권을 

취득할 수 있 는지 및 임차인이 아닌 입주자가 부담한 보증금도 소액임차인을 결정하는데

 있어 고려대 상이 되는지에 관한 것으로 판단됩니다.
2. 검토의견 ○｢주택임대차보호법｣상 최우선변제권은 같은 법 시행령에 따른 소액임차인에 

해당하는 자가 대항력을 갖춘 경우 취득할 수 있는 권리입니다(제8조 제1항).
○①주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인이 

주택 임차 후 입주자가 해당 주택을 인도 받고 주민등록을 마친 경우 또는 

②｢중소 기업기본법｣상 중소기업에 해당하는 법인은 소속 직원이 해당 주택을 인도 받고 

주민등록을 마친 경우에 위 각 법인은 그 다음 날부터 대항력을 취득합니다(제3조 제3항).   

- 따라서 위 예외에 해당하는 법인이 ｢주택임대차보호법｣상의 대항력을 취득하였다면, 

같은 법 제8조의 최우선변제권도 취득할 수 있습니다.   

- 반면 위 예외에 해당하지 않는 법인은 ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 취득할 수 없으므로, 

최우선변제권을 취득할 수도 없습니다. 

○한편 ｢주택임대차보호법 시행령｣ 제11조의 소액임차인에 해당하는지 여부는 ‘임대인 과 

임차인이 체결한 계약의 보증금’을 기준으로 판단하는 것으로,

 - 임차인이 임대인에게 지급한 보증금의 재원이 입주자에게서 나왔는지 여부는 불문합 니다.   

- 즉, 임대인과 임차인인 법인이 입주자가 부담한 1천 500만원까지 합하여 총 6천만원 으로 

임대차계약을 체결하였다면, 위 임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부는 6천만원 을 

기준으로 판단하게 됩니다.