■ 임대차 아파트에 동파사고 누구 책임일까.

한파가 시작되면 하루에도 수천건의 상수도 계량기 동파가 발생하게 되고, 공동주택인 경우 아래층과 위층간에 누수 피해로 분쟁이 발생되지요. 임차인들은 이런상황을 개업 공인중개사에게 상담을 요청할 것입니다.

사실 동파 사고는 매년 반복되는 흔한 일로, 이에 따른 임대인과 임차인(세입자)간의 분쟁도 겨울마다 거듭되고 있는 것이 흔한 일입니다. 개개인의 권리의식이 높아지는 만큼 분쟁 역시 늘어나고 있는 양상입니다.

동파사고에 관한 여러 건의 상담 문의를 받다보면 묵은 감정까지 들처나오는 경우도 있습니다. 그리하여 임대인과 임차인이 손해배상 책임을 두고 신경전을 벌이는 모습도 발생을 하게 됩니다.

동파사고는 “누구의 책임일까부터 생각을 해야 합니다.

민법 제623조는 ‘임대인은 임대물에 필요한 수선을 하여야 할 의무가 있다’고 규정해 원칙적으로 임대인에게 수선의무가 있습니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 임대하고 계약 기간 중 불편 없이 이를 사용할 수 있도록 유지해야 할 의무가 있습니다.

판례는 특약으로 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리더라도 대규모의 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 판단합니다.

※ 단, 공동주택관리법에는 아파트나 상가 등 집합건물의 공용 부분의 관리 책임과 수선의무는 입주자대표회의나 관리단에 있다. 라고 규정을 하고 있습니다.

한편 판례는 관리 소홀에 따라서 임차인의 책임을 전부 또는 일부분 인정하기도 합니다. 임대인과 임차인 모두에게 관리 의무가 존재하기 때문입니다.

즉 동파 사고를 미연에 방지할 수 있었는데도 임차인이 관리를 허술하게 하거나 부주의하게 사용하였다면 임차인에게 책임이 있게 됩니다. 임차인이 수도시설 방한대책을 임대인으로부터 안내 받았음에도 이에 대한 조치를 하지 않는 경우나 발생한 동파 사고에 대한 후속조치를 늦게 하거나 또는 이를 즉시 임대인에게 알리지 않아서 손해가 확대된 경우에는 임차인에게 전부 또는 일부 책임이 인정된다. 판결사례에서 관리 소홀에 따른 책임 범위는 구체적으로 다퉈야 합니다. 그럼에도 책임의 소재가 불분명한 경우가 많이 있습니다.

따라서 임대인과 임차인은 각자 기본적인 관리를 다 했다는 걸 입증해야 한다. 임대인은 시설물을 사전에 점검하고 방한 대책 안내문을 보내고, 또 임차인은 방한 대책을 다 하였다는 것을 사진이나 영상으로 찍어두는 경우는 임대인이 부담을 해야 합니다. 다소 각박하다고 생각될 수도 있지만 동파 사고를 방지하고 나아가 사고 발생 후 상호 감정싸움을 줄일 수 있다는 점에서도 좋은 방편이 될 수 있습니다.

법률관계를 다투는 것은 결국 책임의 소재를 가리는 것입니다. 책임의 소재를 가리기 위해서 우선 자신의 책임을 살펴보아야 할 것입니다. 그리하고 나면 자신의 권리가 더욱 선명해지며 상대방과 책임 범위를 조율할 수 있게 되는 것이지요.

개업 공인중개사는 이러한 상담을 할 때 우선 중개 의뢰인의 법률상 위치를 파악하고, 의뢰인의 책임 여하에 대해서 접근해야 합니다. 바로 거기에서부터 의뢰인의 권리 구제와 문제 해결의 방법을 확실하게 찾을 수 있기 때문입니다.

동파 사고와 이에 따른 분쟁을 볼 때면 한 겨울 추위에 사람들의 마음도 같이 얼어붙어 버린 것 같아서 안타까운 생각이 들기도 합니다. 하지만 배려라는 온기는 꽁꽁 얼어버린 관계도 녹일 수 있습니다.

스스로의 책임을 다 하는 자세는 상대방에 대한 배려의 시작입니다. 나아가 자기 권리를 지키기 위한 기본이 될 것입니다.