- '임차인의 전세자금 대출'을 받는 경우의 법률적 책임문제
- 김미정 / 2018.11.16
■ "임차인의 전세자금 대출"을 받는 경우의 법률적 책임문제
임대차계약에 있어서 임차인이 은행으로부터 전세자금 대출을 받는 경우 이를 중개하는 개업공인중개사는 임대차계약서에 “임대인은 임차인이 전세잔금 대출을 받는데 에 협조하기로 한다”라는 특별약정을 거래계약서에 기재하면서 임대인에 대하여 “어차피 전세자금 대출은 임차인이 받는 것이고 대출원금과 이자도 당연히 임차인이 부담하는 것이므로 임대인에게는 아무런 이상이 없습니다”라는 식으로 일반적인 설명을 하고 있는 실정이며 차후에 은행에서 임대인에게 확인전화가 오면 임차인○○○가 임대차계약을 체결한 사실과 보증금액 얼마라는 사실을 있는 그대로 확인을 하여주면 되는 것이라고 매우 가볍게 설명을 하고 있는 실정입니다.
중개실무에 있어서 이러한 임차인과 은행간의 전세자금 대출방법으로
1) 임차인이 소지한 임대차계약서에 질권을 잡는 방법으로 대출을 해주는 경우와
2) 임차인과 은행간에 전세자금 대출액 만큼에 대해 채권양도의 방법으로 전세자금 대출을 해주는 경우
3) 임대차 목적물에 전세권을 설정하고 그 전세권을 담보로 잡는 방법 그리고
4) 공신력이 있는 신용기관에서 발행하는 보증서를 제출하는 조건으로 대출하는 경우 중 하나의 방법으로 실행하고 있습니다.
이 경우 실무에 있어서 대부분의 은행에서는 채권양도나 질권을 잡는 방법으로 전세자금 대출을 해주는 조건으로 대출실행을 하고 있는 경우가 거의 대부분을 차지하고 있습니다.
이에 관하여 중개실무에 있어서 개업공인중개사가 임차인이 전세자금 대출을 받는 조건의 임대차계약을 진행하다보면 이와 관련하여 실무에서는 계약의 당사자인 임대인과 임차인 그리고 이를 중개하는 개업공인중개사 등은 임차인이 받는 전세자금 대출의 조건과 그에 관한 법률적인 책임문제에 관한 이해의 부족으로 많은 법적 분쟁이 자주 발생이 되고 있습니다.
이에 관하여 판례에 의하면
“타인에 대한 채무의 담보로 제 채무자에 대한 채권에 대하여 권리 질권을 설정한 경우 질권 설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다.
민법 제352조. 또한 질권 설정자가 제 채무자에게 질권 설정의 사실을 통지하거나 제 채무자가 이를 승낙한 때에는 제 채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제 하더라도 이로써 질권자에게 대항 할 수 없고 질권자는 여전히 제 채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구하거나 변제할 금액의 공탁을 청구 할 수 있다.
민법 제353조 제2항 제3항. 그러므로 이러한 경우 질권 설정자가 질권의 목적인 채권의 변제를 받았다. 고 하여 질권자에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로서 임무에 위배하는 행위를 하여 질권자에게 손해를 가하거나 손해발생의 위험을 초래하였다고 할 수 없고, 배임죄가 성립하지도 않는다. (대법원2016.4. 29. 선고2015도665 판결”)라고 판시 하고 있습니다.
그러나 위와 같은 사건이 발생시에 단순히 배임죄가 성립이 어렵다는 것으로 임차인의 이러한 행위가 어떠한 경우에도 형사 처벌의 대상이 되지 않는다는 것으로 단정을 내리는 것은 다소 무리가 있어 보입니다.
따라서 임차인이 임대인에 대해 임차보증금의 반환을 요청 할 당시 상황 등을 고려하여 계약의 사건별로 그 경중이 달리 판단이 되겠지만 임대차보증금의 전액을 반환받아 대출금을 상환하지 않으려는 고의성 등의 입증 정도에 따라서, 사안에 따라서는 사기죄 및 횡령죄의 성립도 가능 할 수도 있을 것으로 판단이 됩니다.
전세자금 대출에 대한 상환책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 일반적으로 전세자금 대출계약서에 임대인이 전세보증금을 채권자인 은행에 직접 반환해야한다 고 기재되어 있고 이에 대하여 임대인 임차인 모두가 동의를 하고 대출이 진행되는데 임대차기간 종료 후 실수로 임차인의 요구에 의해 임대인이 전세보증금을 임차인에게 전액을 반환하여 문제가 되는 경우가 종종 있습니다.
즉 임대인이 법률적인 지식이 다소 부족하여 임차보증금중 금융기관에서 대출 받은 전제자금을 임차인에게 지불하였다. 하더라도 전세자금 대출을 받은 임차인은 당해 금융기관에 보증금중 대출받은 전세자금을 여전히 지급할 의무가 남아있기 때문에 배임죄는 적용 할 수 없다. 는 취지이며
결론적으로 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하였는데에도 불구하고 전세자금 대출을 실행한 금융기관에 대해서도 지급하여야 하는 의무가 발생하게 될 것입니다.
실무에 있어서 서울보증보험 주택도시보증공사는 보증서 발행을 하기 위해
대출금의 안전한 회수를 위한 조치로서 임대인 동의를 받아야 합니다.
만약 임대인이 임차인의 대출 사실을 모르고 보증금을 전부 임차인에게 반환하여 주었을 경우 은행에서는 대출금 회수가 어려울 수 있기 때문입니다.
따라서 실무에 있어서 금융기관에서는 임대인에게 질권 설정의 통지를 보내거나 채권양도의 통지서를 보내고 있습니다.
임대보증금을 상환 할 때 반드시 질권설정자 또는 채권양수인인 해당 금융기관에 상환을 하여야 할 것입니다.
따라서 임대인이 아무런 생각없이 임차인에게 보증금의 전액을 반환하여 주는 경우 차후에 임차인이 전세자금 대출금액을 상환하지 않는 경우가 발생하는 때에는 은행에서는 임대인에 대하여 전세자금 대출금액에 관하여 지급 청구를 할 수 있음을 고지하여야 할 것입니다.
이 경우 개업공인중개사는 임대인에 대해 임차인에게 보증금을 반환시 보증금 중에서 은행에서 전세자금 대출로 처리된 보증금액에 대하여는 반드시 해당 금융기관에 반환을 하여야 한다는 법률관계를 고지하여야하며 이러한 부분을 고지하였다하는 사실관계를 입증 서면으로 녹취 문자 모두 가능 할 수 있어야 할 것입니다.
만약 개업공인중개사가 이를 해태하여 위와 같은 사건이 발생한 경우 당해 개업공인중개사는 사안에 따라서 민사상의 책임문제가 발생할 것이며
또한 공인중개사법 제33조 제4호 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위의 규정을 적용받게 되어 행정처분 및 벌칙의 대상도 될 수 있을 것입니다.