2017년 5월에 단독주택을 임대하여(당시 식당을 함) 지금은 보리밥집을 하고 있습니다. 용도변경하고 사업자등록도 낸 상태인데 임대인이 주택을 매매하였습니다. 매수인이 나가라고 하는데 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있을까요?

 - 보증금 1,000만원에 월 55만원이고 들어와서 정화조공사 대문공사를 하는 등 시설비를 투자하였는데 갱신계약을 주장하여 5년간 할 수 있을지

 - 계약당시는 상가건물임대차가 아닌 주택임대차계약서로 작성된바 그 계약서로 실제로 보리밥 영업을 주장할 수 있을지

(1) 상가건물임대차보호법 제2조제1항은 이 법의 적용대상을 ‘상가건물’로 정하면 서, 상가건물이란 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다’고 정의하고 있을 뿐, 달리 특별한 제한을 하고 있지 않습니다. 따라서 단독주택도 사업자등록의 대상이 된다면 이 법의 적용대상이 됩니다.

(2) 한편, 이 법의 적용대상은 ‘상가’건물이므로, 그곳에서 상행위로서의 영업행위 가 이루어지는 장소이어야 합니다. 이 법은 ‘임대차목적물의 주된 부분을 영업 용으로 사용하는 경우를 포함 한다’고 정하고 있습니다. 문제의 건물에서는 보리밥집을 하고 있다고 하므로 상행위가 이루어지고 있는 장소임에 틀림없습니다.

(3) 그런데 영업용 건물인지의 여부를 판단하는 기준시점은 임대차계약 체결 당시 를 기준으로 판단해야 합니다. 따라서 원래 비영업용 즉, 주거용으로 임대차 한 것을 임대인의 승낙 없이 임의로 영업용으로 개조하여 사용하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못할 가능성이 있습니다. 이 사안에서는 원래 식당을 하던 곳이었고, 정황상 임대인도 주거용이 아닌 식당용도로 임대한 것으로 보이므로 위와 같은 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

(4) 결국 본 사안의 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 된다고 보아야 할 것입니다(다만 이 법이 요구하는 대항력 등을 갖추고 있어야 함). 그렇다면 이 법이 규정하는 바대로 임대인을 상대로 갱신요구권을 행사하여 5년의 한도 내에서 계약기간을 보장받을 수 있습니다.