#판례

 ■중개보수를 반값만 받겠다는 프랭카드에 대하여 공인법 표시·광고 규정을 적용할 수 있는지 여부

▶ 현황
- 일부지역 일부 개업공인중개사가 중개보수를 반값만 받겠다는 프랭카드를 아파트 단지 등에 부착하여 다수의 개업공인중개사로부터 원성을 사고 있는데 동 프랭카드에 기재된 내용이 공인법 시행령에서 정한 4가지 필수기재사항을 기재하지 않았다면 공인법 “중개대상물 표시·광고를 위반”한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 해당 기준 및 근거를 살펴보고자 합니다.

▶ 관련법령
<공인중개사법>
제18조의2(중개대상물의 표시·광고) ① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고(「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시·광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 한다.
② 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다.

제49조(벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2013.6.4., 2014.1.28.>
6의2. 제18조의2제2항을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 자

제51조(과태료)
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.2의2. 제18조의2제1항을 위반하여 중개대상물의 중개에 관한 표시·광고를 한 자

<공인중개사법 시행령>
제17조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) 법 제18조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처
2. 개업공인중개사의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)

제38조(과태료의 부과ㆍ징수) ① 법 제51조제2항·제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다.
-> 과태료 50만원
부 칙 <대통령령 제24912호, 2013.12.4.>
제1조(시행일) 이 영은 2013년 12월 5일부터 시행한다.

<표시·광고 등의 공정화에 관한 법률>
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "표시"란 사업자 또는 사업자단체(이하 "사업자등"이라 한다)가 상품 또는 용역(이하 "상품등"이라 한다)에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항을 소비자에게 알리기 위하여 상품의 용기·포장(첨부물과 내용물을 포함한다), 사업장 등의 게시물 또는 상품권·회원권·분양권 등 상품 등에 관한 권리를 나타내는 증서에 쓰거나 붙인 문자·도형과 상품의 특성을 나타내는 용기·포장을 말한다.
가. 자기 또는 다른 사업자등에 관한 사항
나. 자기 또는 다른 사업자등의 상품 등의 내용, 거래 조건, 그 밖에 그 거래에 관한 사항
2. "광고"란 사업자등이 상품등에 관한 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항을 「신문 등의 진흥에 관한 법률」 제2조제1호 및 제2호에 따른 신문·인터넷신문, 「잡지 등 정기간행물의 진흥에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 정기간행물, 「방송법」 제2조제1호에 따른 방송, 「전기통신기본법」 제2조제1호에 따른 전기통신, 그 밖에 대통령령으로 정하는 방법으로 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것을 말한다.

▶ 중개대상물 표시·광고의 규제 대상
- 공인중개사법에서 말하는 “표시”란 표시·광고 등 공정화에 관한 법률(이하 “공정화법”이라 한다.)에서 규정한 표시를 의미하고 있는데 동 법에서는 “사업자가 상품 등의 내용, 거래조건, 그 밖에 그 거래에 관한 사항을 소비자에게 알리기 위하여 게시물에 쓰는 것”을 포함하고 있으므로 “중개보수 반값 수수”를 프랭카드에 포함하여 게시하는 것은 규제의 대상에 포함된다고 할 수 있습니다.
- 공인중개사법에서 말하는 “광고”란 공정화법 상 “사업자가 상품 등을 신문·인터넷신문, 정기간행물, 방송, 전기통신, 전단, 간판 등의 매체를 이용하여 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것”을 포함하고 있으므로 “중개보수 반값 수수”를 프랭카드에 포함하여 게시하는 것은 규제의 대상에 포함된다고 할 수 있습니다.

▶ 중개대상물 표시?광고 시 명시할 사항【공인중개사법 시행령, 제17조의2】
- 필수기재사항은 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 개업공인중개사의 성명 4가지입니다.
- 중개사무소 명칭은 원칙적으로 중개사무소 등록증에 기재된 명칭을 의미하나 “사무소” 및 “법인사무소”는 생략하여 표시할 수 있습니다.(예 조병문공인중개사, 아이엠부동산중개) 또한 등록된 사무소 명칭에 과거 사용하던 명칭을 함께 사용할 수 있으나 “구(舊)” 등을 표기하여 과거와 현재 사무소 명칭에 차별성을 두도록 합니다.
- 중개사무소 소재지는 원칙적으로 중개사무소 등록증에 기재된 소재지를 의미하나 “로, 번지”를 생략하여 표시할 수 있으며, “시·도·군, 구”를 줄여서 등록관청을 표시할 수 있습니다.(세종, 대전 유성)
- 연락처는 휴대폰이든 유선전화든 관계없이 등록관청에 신고된 중개사무소 전화번호이면 사용가능합니다. 또한 대표자의 명의와 일치하는 것을 원칙으로 하나 개업공인중개사 명의로 전화를 개설하지 못하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 정상 참작할 수 있습니다.【최초 유권해석으로는 등록관청에 신고된 사무실 유선전화번호 또는 개업공인중개사 휴대폰 각 1개씩 사용가능으로 제한하였다가 유권해석을 변경하였습니다.】
- 개업공인중개사의 성명은 원칙적으로 중개사무소 등록증에 기재된 개업공인중개사의 성명을 표시합니다.(법인은 대표자 성명, 분사무소는 분사무소 책임자 성명)

▶ “반값 중개보수”프랭카드에 대한 유사 유권해석【행정안전부, 중개대상물 표시·광고 규정 가이드라인 및 가이드라인 보완 등, 2014.01.15.】
- 건물주를 대리하여 건물에 ‘임대?분양’을 현수막에 적어놓았을 경우 현수막을 통하여 중개업을 하기 위한 중개대상물 표시?광고 행위를 하였다면 공인법 적용대상입니다.
- “반값 중개보수” 프랭카드는 중개업을 하기 위한 것이므로 공인법 적용대상으로 표시?광고 시 필수 명시사항을 기재하지 않았다면 행정처분의 대상이 됩니다.
- 중개대상물에 대한 표시?광고는 소비자에게 알리거나 제시하는지 여부로 판단하여야 하므로 “반값 중개보수” 프랭카드도 소비자에게 알려 중개를 할 목적으로 하는 것이므로 동 내용은 공인법 적용대상이 된다고 할 것입니다.
- 중개대상물 표시?광고의 판단기준은 “중개업을 하기 위한” 것인지에 따르고 그 적용대상은 ① 개업공인중개사간 이용하는 거래정보망 ② 홈페이지 또는 블로그 ③ 현수막 ④ 카카오톡 등 SNS ⑤ 명함 등 광범위합니다.

▶ 주요내용
- 중개대상물 표시·광고의 위반여부를 판단할 수 있는 기준은 표시·광고의 내용이 공인법 적용대상에 대한 것으로 그 세부기준은 “중개업을 하기 위한 것”이라면 공인법의 적용을 받는다는 것입니다.
- “중개업을 하기 위한 것”의 범위는 ① 개업공인중개사간 이용하는 거래정보망 ② 홈페이지 또는 블로그 ③ 현수막 ④ 카카오톡 등 SNS ⑤ 명함 등 소비자에게 알리거나 제시하는 것이라면 해당되는 것으로 보아야 할 것입니다.
- 따라서 표시·광고의 유형이 어떤 형태이든지 중개업을 하기 위한 것이라면 4가지 필수기재사항을 기재여부에 따라 과태료 부과대상인지를 판단하여야 할 것입니다.
- 더 생각해 봐야 할 것은 “반값 프랭카드 게재를 통한 광고”에 대하여는 위에서 검토한 바와 같지만 보다 중요한 것은 동 게시물이 당장에는 달콤한 결과를 줄 수도 있겠지만 결국에는 업계를 공멸하게 하는 행위가 될 수밖에 없고 자기자신의 존립마저 위태롭게 하게 된다는 것입니다.