네오비 비즈 아카데미

매수인이 매매계약 후 전세를 맞춰 잔금을 지급하는 조건이었는데, 당시 이 물건에는 근저당권이 없었습니다.

그래서 전세 맞추기도 편했는데, 잔금을 일주일 앞둔 어느날 매도인이 전화했어요. 갑자기 급전이 필요해서 이 집을 담보로 대출을 받았답니다.

깜놀해서 등기부를 열어보니 진짜로 근저당권이 1억5천가량 설정되어 있었어요. 매도인은 잔금을 받아서 당일 바로 상환하려고 했다는데 문제는 임차인이었습니다.

임차인은 근저당권이 없는 상태에서 전세계약을 하고 전세대출 신청까지 마친 상황이었는데, 이 사실을 알렸더니 당연히 난리가 났습니다. 잔금일에 중개사가 책임지고 상환하겠다고 겨우겨우 달랬는데 문제는 은행측이었습니다.

애시당초 대출이 있는 상태에서 상환하는 조건으로 계약을 하였다면 모르지만 대출이 없는 상태에서 잔금 전에 갑자기 근저당이 설정된 상태에선 전세대출을 해줄 수 없다는 겁니다. 해당 지점 부지점장과도 직접 통화했는데

내규 상 전세대출 못나간다 승인이 취소된다고 했습니다.

잔금은 1주일밖에 안 남았고..어쩔 수 없이 대납하여 상환처리하였는데, 잔금 일 전에 잠시 근저당권을 설정하는 것이 계약해제 사유가 되는지 궁금하여 찾아봤습니다. 제생각에는 중간에 대출을 받았다 해도 잔금일에 상환하면 문제 없을 것 같은데요..그런데 아니더라구요.

[판결] 임대차 계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권 설정했다면 계약해제 사유가 된다.

저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결입니다.

임차인 A씨가 전세계약을 하였는데, 계약서 특약사항에는 "제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다"는 내용이 들어 있었습다.

그런데 임대인이 잔금 지급일 전에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했습니다.(전세보증금보다 많은 근저당을 설정함.)

임차인은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, 임대인은 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼습니다. 이에 임차인은 계약을 해제한 후 소송을 냈습니다.

판결내용을 간단히 정리하면,

임대인은 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했으므로 임대차 계약은 해제됐다, 임대인은 임차인에게 계약금 반환과 함께 계약금 8000만원의 40% 상당인 3200만원을 지급하라(서울중앙지법

2021가단5127760)

고 판시했습니다.