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| 상가임대차의 권리금 보호법 정리 2 | 김미정 / 2018.11.15 | |
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임차인(세입자)이 더 정확히 알고 있어야 할 내용
권리금은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 나뉨.
영업권리금이라 함은 1년간의 순수익을 지칭함.
☞ 상가 임차인이 권리금을 보호받는 기간
- 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 때까지
☞ 권리금 보호기간에 임대인의 보장의무
- 임대인은 정당한 사유 없이 세입자가 신규 세입자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됨
☞ 임대인이 권리금 보장의무를 지지 않는 정당한 사유란?
- 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
- 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
☞ 상가임대차보호법 제10조1항 (권리금보호에서 제외)
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우(도시정비법에 의한 수용 등)
☞ 임대인의 방해로 권리금 회수가 어려워졌을 때 임차인의 구제방법
- 임대차 종료 후 3년 이내 손해배상소송 제기
☞ 일반인이 소송을 제기해 손해배상을 받는게 어렵지 않은가 ?
- 상가건물임대차보호법에 의해 보장된 손해배상 소송이므로 사실인정이 되면 합당한 손해배상을 받을 수 있도록 기준이 마련돼 있다.
☞ 임차인이 임대인으로부터 손해배상을 받는 기준은 무엇인가?
- 국토교통부에서 권리금의 감정평가 실무기준을 제정해 시행하고 있다.
- 법원은 상가 세입자가 권리금 손해배상 소송을 제기할 경우 감정평가사에게 해당 상가의 권리금 평가를 의뢰하게 되고, 감정평가사들은 국토부의 권리금 감정평가 기준을 토대로 권리금을 평가한 뒤 법원에 제출해 손해배상액을 결정한다(법원 재판부에 의해 금액 조정 가능).
- 소를 제기하려는 임차인은 손해배상소송 제기에 앞서 감정평가사에게 자신의 상가에 대한 권리금 평가를 의뢰한 뒤 그 결과를 법원에 제출할 수 있다.
☞ 상가를 얻으려는 신규 임차인이 원하는 상가의 권리금 가치가 얼마인지 확인하는 방법
- 감정평가사에게 권리금 감정평가를 의뢰할 수 있다.
- 그러나 이는 상가를 알아보는 신규 임차인 입장에서 별도 경비가 들어가므로 현실적으로 채택 가능성이 없는데, 상가를 내놓는 기존 임차인이 앞으로는 감정평가서를 제시하지 않으면 권리금 요구를 하기 어려워 권리금을 받으려 할 경우 감정평가액의 근거를 제시하게 될 것이다.
- 따라서 신규 임차인은 기존 임차인이 제시하는 감정평가액의 근거를 잘 판단하면 된다.
☞ 권리금 감정평가액 판단 방법
- 감정평가사는 국토교통부의 권리금의 감정평가 실무기준에 따라 권리금 가치를 산정한다. 따라서, 감정평가의 기본 평가방법을 알아두어야 한다.
- 불확실한 경우 복수의 감정평가를 요구해 금액을 비교해 판단한다.
<권리금 감정평가 기준>
ㅇ권리금이란 ?
- 상가건물에서 영업을 하는 자가 누리는 유형·무형의 재산적 가치
- 유형재산 : 영업활동에 사용되는 영업시설과 비품, 재고자산 등 구체적으로 형태를 가진 재산
- 무형재산 : 영업활동에 사용되는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 구체적 형태를 갖추지 않은 재산
ㅇ감정평가사 감정평가 절차와 방법
- 감정평가 기준시점 확정
- 현장조사
- 상가 세입자로부터 권리금 평가의 기본자료인 영업시설 목록과 매출자료, 시설 영수증 등 관련자료를 제출받아 분석
- 상가 세입자의 자료는 현장을 실사하고 실제상황의 면밀한 대조작업
- 실제 매출의 90%가 카드 결제이므로 국세청 자료 확인
- 인근 가게의 권리금 조사
- 상권 분석 : 지역요인
- 상가 고유한 가치 분석 : 개별요인(입지조건, 고객 인지도, 영업조건, 시설조건 등)
- 평가는 유형재산과 무형재산을 개별로 평가
- 평가방법은 회계 원칙에 따라 유형재산은 원가법 적용(적용하기 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례 비교법),
무형재산의 경우에는 수익환원법 적용
* 원가법 : 해당 시설의 취득 가격 기준
* 거래사례 비교법 : 평가 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교해 가격 산정
* 수익환원법 : 미래에 기대되는 해당 상가의 수익을 현재가치로 환산한 금액(미래의 영업이익 예상액)
ㅇ감정평가 예시
- 상가영업기간 3년, 인테리어등 시설투자 1억원, 시설유효사용연한 10년, 월 평균 수익 500만원 => 권리금은?
- 권리금 산정
1) 유형재산 = 취득가 1억원- 감가상각(3년치) 3000만원= 7,000만원
2) 무형재산 = 월평균수익 500만원 × 12개월(1년) = 6,000만원
* 무형재산 산정시 월평균수익 합산 적용기간 : 상권별로 6개월~18개월
3) 권리금 = 1) + 2) = 1억 3,000만원
☞권리금 평가시 문제점과 유의사항
- 권리금 평가 시 사례별로 복잡한 문제가 있다
- 유형재산에 비해 무형재산 평가는 금액 증감의 여지가 크다
- 매출원가에 주인의 인건비 포함 여부에 따라 가치에 상당한 차이가 난다.
일반적으로 월수익에서 주인의 인건비는 공제하지 않으나 감정평가 기준에 의하면 주인의 인건비는 매출원가에 포함되어 월수익에서 공제함
자영업 비율이 30%로 세계 최고 수준인 우리나라는 대다수 상가가 영세한 실정으로 주인의 인건비를 얼마로 할 것인가는 예민한 문제이다(자영업자 월평균 소득 : 약 150만원).
- 유형재산도 신구 임차인 간 가게의 업종이 바뀌는 경우 평가 곤란 => 동일 업종인 경우에만 권리금 100% 보장
- 신규 상가의 경우 실제 영업은 제대로 하지 않으며 '권리금 장사'를 하는 상가꾼이 있을 수 있다
- 권리금의 가치를 결정하는 가장 중요한 요인은 월수익, 장사를 얼마나 잘하느냐이다. 같은 상가라도 임치인의 업종 선택과 월수익에 따라 권리금이 달라진다.
- 상가 권리금의 감정평가 도입으로 주먹구구식으로 결정됐던 시장의 권리금이 종전보다 떨어질 것으로 전망 주요 상가임대차보호법 발췌
제9조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
[전문개정 2009.1.30.]
제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13.]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8.]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30.]
제10조의3 (권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
[본조신설 2015.5.13]
제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015.5.13]
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