■ 상가임대차의 권리금보호법 정리

권리금에 대해서 얼마나 알고 계신가요 ? [법무법인 대지]

상가 임대차에 있어 권리금은 매우 독특한 존재임에 틀림없다. 권리금은 지난 수십 년간 대부분의 임대차 양도시에, 심지어는 임대차 계약시 임대인에게까지 지급되기도 하였고, 사회에서는 관행이라는 이름으로 자리를 잡았지만 법률적으로는 전혀 보호를 받지 못했던 비운의 존재였다.

이런 비운을 딛고 권리금 보호조항이 2015년 5월 13일 공포된 상가건물임대차보호법 개정안 10조의 4에 규정됨으로써 법률 영역에 공식적으로 데뷔하였다.

권리금이란 존재가 법률적으로 보호를 받지 못했기 때문에 권리금을 회수할 수 있느냐는 오로지 임대인이 어떤 사람이냐라는 우연적 요소에 의존할 수밖에 없었다.

개정안이 공포되기 전에도 임대인들 중 상당수는 임차인에게 권리금 회수를 위한 기회를 주곤 하였지만 일부 임대인의 경우 임대기간 만료를 이유로 한푼의 권리금도 인정하지 않은 채 명도를 요구했고 심지어는 임차인이 일궈 놓은 상권을 빼앗기까지 하였다.

이러한 현실에 대한 성찰을 바탕으로 권리금 보호조항이 신설된 것인데 아직까지도 권리금 보호조항이 신설되었다는 사실을 모르는 분들이 많을 뿐만 아니라 안다고 하더라도 그 내용을 정확히 알지는 못하는 것 같다.

따라서, 오늘은 신설된 권리금 보호조항의 내용이 무엇인지에 대해서 설명을 하고자 한다.

어떤 분들은 권리금 보호조항의 신설로 임차인이 임대인으로부터 직접 권리금을 받을 수 있게 된 것으로 알고 계신데 그것은 착각이다.

권리금 보호제도는 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 임차인에게 임차권 양도의 기회를 주고 임대인이 이를 방해하여서는 아니 되며 만약 방해를 한 경우 이에 대하여 손해배상을 청구하는 것을 주된 내용으로 하고 있다.

이를 좀 더 자세히 살펴보자.

임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지

① 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

④ 기타 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 

   거절하는 행위

등을 하여서는 아니 된다. 만약 임대인의 이러한 방해 행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우에는 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상하여야 한다.

이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

권리금 보호조항은 상가건물임대차보호법 개정안 시행일인 2015년 5월 13일 현재 존속중인 임대차부터 적용(부칙 제3조)하는 것이므로 시행일 이전 체결된 임대차계약이라고 하더라도 시행일 현재 유효한 임대차라면 임차인은 본 개정안에 따라 권리금의 보호를 받을 수 있다.

한편, 계약갱신을 요구할 수 있는 기간인 5년이 경과한 경우에도 권리금 보호조항이 적용되는지에 대해서 질의가 많은 편인데 이 경우에도 당연히 권리금 보호조항이 적용된다.

권리금 보호제도는 임차인 보호를 위한 매우 획기적인 입법이라고 생각된다. 다만, 입법기술의 한계로 인한 규정의 추상성 때문에 향후 상당기간 해석을 통한 규정 내용의 보완이 필요할 것이다.

[법무법인 대지]

상가권리금 보호법 오해와 진실 (서울신문 류찬희 선임기자)

상가 권리금의 법적 보호가 강화되면서 임차인들이 적극 환영하고 있다. 반면 임대인은 자신이 받지도 않은 권리금까지 반환해야 하는 상황이 펼쳐질 수도 있다며 불안감에 싸여 있다. 건물주가 임대차 기간 만료 이후 직접 다른 업종의 장사를 하기 위해 신규 임차인과 계약을 거절할 경우도 임차인에게 권리금을 내줘야 하기 때문에 재산권 침해, 임대료 상승 전가 등의 부작용이 우려된다. 권리금 전문가인 김승종 국토연구원 책임연구원과 장희순 강원대 교수의 도움을 받아 쟁점 내용을 문답으로 정리했다.

→기존에 지불한 권리금도 보호되나?

-법 개정 취지는 악의적인 임대인의 횡포를 막는 데 있다. 임대인이 임차인에게 권리금을 보상하지 않고 자신이 직접 영업하거나, 임차인이 받을 수 있었던 권리금을 임대인이 직접 받아 챙기는 것을 막기 위한 것이다. 기존 임차인이 새로운 임차인과의 협상을 통해 안정적으로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장할 뿐이지 기존에 지불한 권리금 자체를 임대인에게 주장할 수는 없다.

→계약 만료 후 임대인이 직접 다른 업종의 영업을 할 때도 임차인의 권리금을 보장해야 하나?

-이 부분은 입법 과정에서도 논란이 됐다. 임대인이 직접 상가를 이용할 때 동종·이종 등 업종을 가리지 않고 권리금을 보장해야 한다는 주장과 임대인이 이종 업종으로 상가를 운영할 경우는 권리금 보장 의무에서 제외하자는 주장이 제기됐다. 하지만 개정 법률은 이를 구분하지 않아 건물주가 다른 업종으로 직접 상가를 이용할 때도 기존 임차인이 형성해 놓은 권리금을 주는 것으로 해석된다.

→임대인이 직접 상가를 이용할 때도 권리금을 줘야 한다면 다툼의 여지가 많지 않나?

-임차인끼리 주고받는 권리금은 당사자 간 이익이 상충하지 않고 시장가격에서 결정되기 때문에 문제가 되지 않는다. 그러나 건물주가 다른 업종을 영업하기 위해 상가를 돌려받는 경우는 이익이 상충되기 때문에 분쟁의 가능성이 크다. 그동안 받은 임대료보다 보전해 줘야 할 권리금이 더 많아질 수도 있다. 추후 논의가 필요한 부분이다.

→임대료 인상으로 이어지지 않을까?

-앞으로 다가올 권리금 반환 때문에 장기적인 임대수익을 예상하기 어렵게 된다. 임대인이 받지도 않은 권리금을 반환하게 되면 실질소득이 줄어든다. 임대료 인상으로 이어질 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

→재개발·재건축으로 인한 상가 보상은?

-권리금 보호 대책은 임대인의 약탈행위를 방지하는 사법적(私法的) 문제를 해결하는 데 초점을 두고 있다. 재개발·재건축 등에 대한 보상 문제는 공법적(公法的) 문제다.

류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr ⓒ 서울신문사 - 2015. 5. 14.