Q : 

주택 3채를 보유 중인 한 모 씨는 요즘 양도세 문제로 걱정이 많다. 

3주택자는 투기지역에 소재한 집을 팔 때 양도세가 중과세되는 데다 

내년 4월부터 양도세 부담이 지금보다 훨씬 더 커지기 때문이다. 

1채는 미리 팔려고 내놨지만 사겠다는 사람은 없고, 매매가도 떨어져 팔기 아깝다는 생각이 든다. 

그래서 이번 기회에 아내나 자녀에게 증여하려는데 어떤 주택을 누구에게 줘야 할지 고민이다. 

A:

3주택자가 투기지역에 있는 집을 양도하면 기본세율(6~40%)에 10%포인트를 가산하기 때문에 세율이 16~50%로 높아진다. 

한 씨가 월세를 받는 아파트(투기지역 소재)는 10년 동안 2억원에서 6억원으로 올라 약 1억 2500만원의 양도세를 내야 한다. 

그러나 내년 4월 이후에는 기본세율에 20%포인트가 가산되고 장기보유 특별공제도 받을 수 없어 양도세가 약 2억 3400만원으로 

부담이 더 커진다. 

한 씨는 아파트를 자녀에게 증여할까도 생각해 봤지만 6억원에 대한 증여세 부담이 너무 커 포기했다. 

그래서 배우자에게 증여할 계획이다. 배우자에게 증여할 경우 6억원이 공제되기 때문에 시세 6억원인 아파트를 증여할 때 증여세는 내지 않아도 된다. 

물론 배우자에게 주택을 증여해도 한 씨 부부는 여전히 1세대 3주택자이다. 주택 수 판단은 부부 합산으로 계산하기 때문이다. 

▶그럼 한 씨와 같은 다주택자들이 주택 수가 줄지 않는데도 배우자에게 증여하는 이유는 뭘까? 

무엇보다 양도세 절세에 큰 도움이 되기 때문이다. 

만일 한 씨가 아파트를 계속 보유하다가 6억원에 양도한다면 양도차익 4억원(취득가액 2억원)에 대해 무거운 양도세를 부담해야 

하지만 아내에게 6억원에 증여하면 증여세도 없고, 아내가 이를 향후 6억원에 양도한다면 양도차익이 ‘0’이므로 양도세도 없다. 

만일 가격이 올라 7억원 양도한다면 양도차익 1억원에 대한 양도세만 내면 된다. 

물론 다주택자로서 중과세되겠지만, 양도차익 자체를 크게 줄여 놓았기 때문에 큰 부담은 되지 않을 것이다. 

▶증여주택 5년 후 양도해야 절세효과

이처럼 배우자에게 미리 증여해 취득가액을 높여두면 향후 양도세 부담을 크게 줄일 수 있는 계기가 된다. 

양도차익이 큰 주택일수록 배우자 증여 후 양도 방법은 절세효과가 더 좋다고 볼 수 있다. 

그러나 주의할 점은 증여받은 후 5년 뒤 양도해야 이러한 절세 효과를 거둘 수 있다는 것이다. 

그 전에 양도하게 되면 한 씨의 당초 취득가액이 적용돼 절세 효과가 사라지니 유의해 두자. 

만일 한 씨가 아파트를 배우자가 아닌 자녀에게 증여한 후 양도하더라도 양도세 절세효과는 동일하다. 

그러나 한 씨의 아내는 배우자 증여공제 6억원을 받을 수 있어 증여세 부담이 없지만, 자녀는 증여공제 5000만원을 제외한 나머지에 대해 약 9800만원의 증여세를 내야 한다는 점이 문제다. 

이처럼 아파트를 자녀에게 증여할 때 공제 혜택이 얼마 안 돼 시가가 높으면 세금부담이 부담이 크다. 

▶단독주택, 배우자보다 자녀 증여가 유리

그러나 단독주택의 경우는 얘기가 다르다. 

단독주택의 시세가 6억원이면 아파트와 달리 증여할 때 주택공시가격인 3억원으로 증여세를 계산하기 때문에 

자녀는 약 3700만원의 증여세를 부담하면 된다. 

시가대로 증여해야 하는 아파트와 달리 단독주택은 시가보다 훨씬 낮은 주택공시가격을 적용하기 때문에 

배우자보다 증여공제금액이 많지 않은 자녀에게 증여하는 것이 더 적절하다고 할 수 있다.

자녀가 5년 후 이를 6억원에 양도한다면 어떻게 될까? 

자녀가 증여받은 금액은 3억원이니 3억원의 양도차익이 발생해 약 8400만원의 양도세를 내야 하지만, 

사실 자녀는 1세대 1주택자이므로 양도세 부담이 전혀 없다. 

만일 한 씨가 자녀에게 단독주택을 증여하지 않고 내년 4월 이후 6억원에 양도한다면 어떻게 될까? 

17년 전 1억원에 취득했기 때문에 양도차익 5억원에 대해 26~60% 세율이 적용되고 장기보유 특별공제도 받을 수 없어 

양도세로 약 3억원을 내야 할 것이다. 

따라서 그보다는 지금 자녀에게 증여해두었다가 향후 자녀가 양도하게끔 한다면 

최소한 약 2억 6000만원 이상의 절세가 가능한 셈이다. 

이처럼 다주택자들이 주택을 가족들에게 증여한 후 양도하는 방법을 ‘증여 후 양도’라고 한다. 

증여 후 양도 방법은 양도 전에 가족들에게 미리 증여하는 방법으로 주택의 취득가액을 높여 

향후 양도차익을 줄이는 효과를 가져온다. 

다만 증여 후 5년이 지나야 절세효과를 거둘 수 있다는 점을 주의해야 한다. 

또한 어떤 주택을, 누구에게, 어떤 방식으로 증여하는 것이 절세효과를 극대화할 수 있는지도 따져봐야 한다