1. 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

과거 폐지되었던 다주택자에 대한 양도소득세 중과세제도가 부활할 예정이다. 다주택의 기준은 과거와 같이 세대 기준으로 산정하고, 조합원 입주권을 포함하여 2주택이상인 경우이다. 다만, 과거와 차이점은 종전의 비례세율 (50%,60%)이었던 중과세율이 일반세율+10%(20%)으로 바뀐 부분과 일부지역(조정대상지역)의 주택 양도시에만 중과세한다는 부분이 다르다. 또한, 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과외에 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제하는 장기보유 특별공제도 적용 배제함으로써 중과세받기 전과 후의 세금차이가 엄청날 것으로 보인다.

다만, 조정대상지역내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세는 2018.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용하므로 그 전에 주택보유수에 따른 절세전략을 마련하여야 할 것이다. 물론 장기임대주택 등 과거 양도세중과대상에서 제외되었던 아래의 주택 등은 이번에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치하였다. 위에서 살펴본대로 현재 개정될 다주택 중과세는 국회통과후 2018년 4월 이후에 시행될 것으로 예상이 되나 투기지역(서울시 11개구와 세종시)에 해당하는 경우에는 현행 소득세법 104조 ④에 의하여 일반세율에 10%을 더한 세율을 투기지역 지정(2017.8.3.)과 동시에 적용하도록 하고 있으니 유의하여야 한다.

소득세법 104조[양도소득세의 세율]

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조제 1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을적용한다 〈개정2016.12.20〉

1. 투기지역에 있는 부동산으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

2. 투기지역에 있는 부동산으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택

2. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화

현재 1세대1주택비과세를 적용받으려면 1세대가 1주택을 2년 이상만 보유하면 9억원까지는 비과세를 받을 수 있었다. 하지만 8.3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 조정대상지역 내 주

택부터는 위 요건외에 2년 이상 거주요건이 추가되었다. 다만, 과거 2년 거주요건이 있었던 때와 같이 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용·협의 매수, 1년 이상 거주 후  직장이전 등으로 양도 등)은 예외적으로 거주하지 않아도 비과세해주는 특례는 그대로 적용된다.

3. 분양권 전매시 양도소득세 강화

조정대상지역에서 분양권 전매시 ‘18.1.1. 이후 양도하는 분양권부터 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용한다. (단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)

* 현행 분양권 전매세율 : (1년이내전매) 50%, (1년이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40% 

4. 다주택자·미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증하여 증여세 과세 및 실거주여부 확인

투기과열지구 내에서 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함) 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화하여 부동산 거래신고 등에 관한 법률_의 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 추가하여 제출하도록 하여야한다. 민간택지, 공공택지 모두 적용한다. 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전

입, 실거주 여부 확인 등에 활용한다. 이는 9월중 부동산 거래신고 등에 관한 법률_개정 공포 후 시행예정이다. 

5. 자발적 임대주택 등록을 유도하여, 등록 임대주택 확충 및 세금의 성실신고 유도

등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외 등 세제지원과, 기금 등과 관련된 인센티브(9월중 발표예정)를 제공하여 임대주택의 자발적 등록을 유도하되 등록이 저조할 경우 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토할 예정이다. 아울러 향후 임대주택에 대한 전수조사를 통해 세금을 제대로 내지 않은 경우 이에 대한 제제를 가함으로써 임대주택 등록 및 성실신고를 유도할 방침이다.

이번에 내놓은 8.2부동산대책의 핵심은 다주택자에 대한 규제 및 과세강화를 통해 집값 안정을 도모하고자 함이다. 이러한 세금중과세를 피하기 위해 주택수를 줄여가고자 한다면 주택소재지 및 양도차익 등을 고려하여 점차적으로 정리하는 것이 유리하다. 예를 들어 3주택인데 A주택은 투기지역 B주택은 조정대상지역 C주택은 비조정대상지역에 속해 있다면 비조정대상지역의 C주택부터 양도하여 주택수를 2주택으로 줄인 후 A주택과 B주택중 양도차익이 적은 주택을 양도하는 것이 유리하다. 둘 다 양도차익이 많다면 내년 4월이내에 둘 중하나를 양도하여야 절세할 수 있을 것이다.

만약, 주택 양도가 여의치 않는 경우에는 임대주택 등록도 하나의 방법이다. 이에 대해서는 다음 기회에 자세히 다뤄보도록 하겠다.