매매로 산 농지가 경매로 넘어갔음에도 더 비싸게 팔렸다면, 양도소득세 부과될까?

부동산을 산 뒤 재매각할 때 가장 먼저 엄습해오는 것이 바로 양도세의 압박이다. 산 가격 그대로 판다면 상관없는 문제겠지만 경매는 유찰과 최저가 저감으로 인한 차익으로 수익을 내는 것이 기본 골격이기 때문에 양도세와는 애증의 관계에 놓여 있다.

그런데 구입수단으로서의 경매가 아니라 매각수단으로의 경매, 즉 일반 매매로 사들인 땅이 경매로 넘어갔는데 그 매입가보다 비싸게 낙찰된 경우에는 양도세가 발생할까.

지난 토요일 한 고객은 이 같은 내용의 상담글을 게시했다.

이 고객은 “누군가가 농지 500평을 5000만원에 사서 10년 정도 농지은행에 위탁했고 그때 1억원을 대출받은 뒤 은행에 근저당을 설정해줬는데, 몇 년이 지나 대출금을 갚지 못해 경매로 넘겨져 1억4000만원에 낙찰됐다”며 “이런 경우 땅주인에게 발생한 양도차익에 대해 양도세가 부과되는지 궁금하다”고 문의했다.

이에 대한 전문가들의 답변은 엇갈렸다.

한 전문가는 경매를 통해 매각이 됐다 해도 양도차익이 발생하면 당연히 양도소득세가 부과된다는 답변을 내놨고, 또 다른 전문가는 비록 경매로 인해 차익이 발생했어도 법원매각에 의한 제3자 취득이라 양도세가 부과되지 않는다고 답변했다.

그러나 관련 판례를 찾아보면 이런 경우에는 양도세가 부과된다고 보는 것이 원칙이다.

대법원에서 2012년 9월 13일 선고한 판례 <2010두13630>을 보면 ‘부동산 임의경매’는 소득세법 제4조 제1항 제3호, 제88조 제1항의 양도소득세 과세대상인 자산의 양도’에 해당한다는 판결이 나와 있다.

당시 대법원 판사진은 “부동산 임의경매는 담보권의 내용을 실현해 현금화하기 위한 행위로서 소득세법 제4조 제1항 제3호, 제88조 제1항의 양도소득세 과세대상인 자산의 양도’에 해당한다”며 당시 양도세부과처분취소를 주장한 원고 측의 청구를 기각한 바 있다.

따라서 이런 경우에는 양도세가 부과되는 것이 상식적이라는 사실을 인지할 필요가 있다.  

고객들께서는 이 부분을 잘 감안하셔서 경매로 취득된 물건인 경우에는 당시 낙찰가를 확인해보고 차후 발생할 지 모르는 양도세 관련 대책을 잘 세워두시기 바란다.