주택 두 채를 매각할 때는 저렴한 집부터 처분하여 비과세 요건을 만들어야 한다.

10채 이상 보유했다면 급등과 급락폭이 큰 아파트를 같은 해에 매각해야 유리하다.

지난해 국세수입은 242조6,000억원으로 전년도와 비교하면 24조7,000억원이 증가했다. 이 중 대략 1조8,000억원은 부동산 호황으로 매매 거래가 늘면서 양도소득세가 전년도보다 늘어난 것이다. 세액뿐만 아니라 양도소득세 신고건수도 증가하고 있기 때문에 미리 알고 준비한다면 내야 할 세금을 줄일 수 있다.

원준범 대신증권 압구정지점 PB매니저는 "양도소득세를 미리 준비하지 않고 경제적인 거래행위를 한 후 찾아오는 고객들이 많다"며 "이런 분들과 절세 상담을 하다 보면 안타까운 점이 많은데 미리 준비했으면 피할 수 있었던 세금이 눈에 보이기 때문"이라고 운을 뗐다.

부동산을 양도하기 전 미리 준비해야 할 것이 있다. 첫 번째는 보유자산의 매도시점을 조정하는 것이다. 원 매니저는 "주택을 두 채 보유한 고객 A씨가 가격이 많이 오른 주택을 한 채를 팔기위해 찾아온 적이 있다"며 "이때 두 개의 주택 중 한 주택은 가격이 조금 오른 상태였고, 나머지 한 주택은 가격이 크게 오른 상태였다"고 했다. 그는 이어 "아무런 전략 없이 가격이 크게 오른 주택을 양도하는 경우 부담하게 될 양도소득세를 계산해보니 대략 4000만원에 달했다"고 덧붙였다.

원 매니저가 A씨에게 제안한 방법은 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받는 전략이다. 현재 주택을 두 채 소유하고 있는데 어떻게 1가구 1주택 비과세가 될까. 답은 간단하다. 가격이 조금 오른 주택을 먼저 매도해 1가구 1주택 상태를 만들어 놓고 가격이 많이 오른 주택을 양도하면 된다. 세법에서 '양도한 주택의 소유기간 중 다른 주택을 소유한 사실이 있다 하더라도, 1주택의 판정은 양도 당시의 주택 수에 의해 판정한다'는 규정이 있기 때문에 그 규정을 활용한 것이다. 현재 본인이 비과세 적용대상이 아니더라도 비과세 대상자로 만들 수 있는 셈이다.

이번엔 주택을 10채 이상 보유한 B씨의 사례를 보자. B씨는 최근에 주택가격이 급등한 지역 주택을 팔고 싶은데 양도차익이 커서 세금이 걱정이었다. 원 매니저는 "B씨의 양도소득세도 미리 계산해본 결과 양도차익의 상당 부분이 세금으로 과세되는 상황이었다"고 회상했다. 

양도차익을 어떻게 하면 줄일 수 있을지 고민하다가 원 매니저와 B씨는 시야를 넓게 보기로 했다. B씨가 보유한 다른 부동산 현황을 파악했고, 그중 가격이 많이 하락한 부동산을 찾아냈다. B씨는 가격이 하락한 그 부동산을 꼭 보유해야 할 이유가 없었기 때문이기도 하다.

원 매니저는 "B씨에게 절세의 수단으로 가격이 많이 오른 부동산과 가격이 많이 하락한 부동산을 같은 해 매도하는 전략을 제시했다"며 "결과적으로 양도소득세는 처음 계산한 금액의 10% 이내로 줄어들었다"고 설명했다.

양도소득세는 양도거래마다 개별적으로 과세되는 것이 아니라 연도별 과세된다는 점을 이용한 것이다. 즉 이익이 난 부분과 손실이 난 부분을 같이 실현해 이익과 손실을 상계한 뒤 과세기간의 양도소득금액을 줄이는 전략을 선택한 것이다. 가격이 떨어져서 애물단지 같았던 부동산을 절세를 위한 히든카드로 사용한 것이다.

원 매니저는 "양도소득세의 절세 전략은 일반적으로 지출증빙을 잘 모으고 감면규정을 잘 이용하는 것"이라며 "절세를 위해선 경제적인 거래를 하기 전에 미리 관련 법규를 확실히 숙지하고 세무사들과도 지속적으로 상담한 뒤 의사결정을 할 필요가 있다"고 강조했다.