1. 사실 관계

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임차인이 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하였으나, 임대인은 이를 거절하고 아파트를 매도함. 매수인은 실거주를 이유로 임차인에게 퇴거를 통보하였으나 거절하자 소를 제기함.

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이에 임차인은 "기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하였고, 기존 임대인이 제3자에게 이 아파트를 매도한 것은 실거주 의사가 없는 것" 에 해당하므로 계약갱신 사유에 해당된다고 주장함.

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1심, 2심에서는 임차인의 주장을 받아들여, 매수인은 갱신거절을 할 수 있는 지위에 있지 않고 기존 임대인은 실거주 할 예정이 아니었으므로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 보았음.

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2. 대법원의 판단은 달랐음.

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갱신기간 내에 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신 의사를 표시했다 하더라도, 새로운 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 것임.

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이 사건의 핵심은

-임차인이 계약갱신요구권을 행사하였을 때, 임대인이 제3자에게 아파트를 매도하고 그 3자가 실거주할 것임을 밝히고 이를 거절하였다는 점임.

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주임법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있기 때문에,

-만약 위 사건에서 기존 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 일단 받아들였다면 이후 매수인은 임차인의 갱신권을 거절하고 실거주 할 수 없을 것으로 보임.

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** 결국, 기존 임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거절하였고 해당 권리는 여전히 잔존한 상태에서 새로운 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신 거절을 한 것으로 볼 수 있는 바, 임대인의 지위를 승계하여 계약갱신청구를 거절할 수 있다고 판단한 것임.

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즉, 이미 임차인이 있는 주택을 구입하는데 있어

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① 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부 및 기존 임대인이 이를 승낙하였는지 여부

② 주택을 매수한 시기가 임차인에 대하여 계약갱신거절을 할 수 있는 시기인지 여부

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위 두가지가 매수인 실거주 여부의 초점이 됨.

(​대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결)

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3. 핵심 요약

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1) 6개월~2개월 사이에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여도 임대인이 이를 거절하고 매도하여 매수인이 실거주 할 수 있다는 뜻.

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2) 만약 6개월~2개월 사이에 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 승락하였다면 매수인은 실거주 못함.

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3) 다만 실거주 매수인의 집 매수 시기는 계약갱신 가능 기간이어야 함.(6개월~2개월)

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4) 그동안은 매수인이 실거주하려면 6개월 이전에 소유권이전등기를 완료해야 한다고 했는데, 이 대법 판결로 6개월 이전에 등기 완료 안해도 매수인이 임차인을 내보내고 실거주할 수 있다는 의미가 됨.