서울특별시 용산구 청파동1가 1층상가를

보증금2,000만원/차임60만원

으로 임대차 계약을 했습니다.

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질문1 : 임차 건물에 선순위 대출이 조금있는데 경매시 우선 변제를 받을 수 있나요?

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답변 : 우선변제를 받을 임차인의 범위가 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 차이가 있습니다.

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상가건물임대차보호법

제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]

1. 서울특별시 : 6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원

4. 그 밖의 지역 : 3천만원

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입니다.

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따라서 보증금2,000만원에 차임60만원은 환산보증금이 8,000만원이 됩니다.

서울특별시는 우선변제를 받은 임차인의 환산보증금 합계 금액이 6천5백만원입니다.

따라서 우선변제를 받을 임차인의 범위에 포함되지 않습니다.

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대다수 임차인들은 상가건물임대차보호법의 우선변제를 받을 임차인의 범위에 포함되지 않습니다.

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주택임대차보호법은 우선변제를 받을 임차인의 범위를 환산보증금이 아니라 보증금을 기준으로 하지만,

상가건물임대차보법은 환산 보증금을 기준으로 한다는 사실을 명심하시기 바랍니다.

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