주택이나 상가의 채무가 시가의 100% 이상이면 중개를 하면 안되는 지?
임대차 상가나 주택 임대차 중개에 있어 대출 채무와 기존 임차인 보증금 총액이 시가의 90% 이상인 경우에 중개사들이 중개를 하는 것이 마치 잘못인 것처럼 오해를 하는 중개사들이 많이 있습니다.
그러나 이는 기우이고..지금은 자율 경제..자율 경쟁..자유시장의 시대이고..나아가 당사자가 본인의 판단하에 당사자가 처분권을 행사하는 것입니다..따라서 임대차관계에 있어서도 위험성은 각자 임차인이나 임대인 등 본인들이 알아서 판단하는 것이지 본인이 아닌 제 3자에 불과한 중개사가 판단하는 것이 아닙니다.
(더구나 중개사는 시가를 감정하여 가격을 확정할 수 있는 감정사의 자격을 가진 것도 아니고 또한 감정사가 감정을 하여도 감정사마다 가격이 다 달리 나오는 것인데 감정사도 아닌 중개사가 임대차를 중개하면서 물건의 물건의 시가를 운운하고 또 채무가 시가에 몇%라는 등 평가하는 것 자체가 참으로 웃기는 난센스인 것입니다.)
그럼에도 불구하고 중개사가 미리 중개물건에 대한 시가와 채무를 비교 평가하여 위험성을 들어 중개 자체를 거부한다면 이는 임대인이나 임차인에 대한 관계에서 당사자 주의나 자기 결정권 및 당사자 처분권주의에 반하고 시장경제의 원리에도 반한다는 생각입니다.
(만약 임차인 등 당사자 본인에 앞서 중개사가 위험성을 판단하여 중개여부를 결정하여야 한다면 현재까지는 법규정에 확인의무가 없는 임대인의 국세 및 지방세의 체납 여부까지도 확인해서 체납이 되고 있으면 중개를 해서는 안된다는 말이 됩니다)
그러기에 주택 임대차 중개에서 저당 대출과 기존 보증금을 합한 금액이 시가의 100%가 넘는 경우에도 중개사가 중개를 하면서 오히려 임차인에게 별 위험성이 없다며 그러니 임차계약을 하라고 권고한 사건에서 나중에 경매가 되어 보증금을 회수하지 못한 사건의 판결에서도 중개사가 물건확인설명서에 그러한 대출채무와 보증금 채무를 상세히 적고 설명하면서 다만 위험성이 없을 것이라고 임차를 권고한 사정이라면..
임차 보증금 회수 위험성의 판단은 중개사가 해당 법규정에 따라 성실히 작성하고 설명한 확인 설명에 쫓아..어디까지나 임차인 본인이 판단하는 것이고 중개사가 당시 임차계약 체결을 권고한 것은 중개사의 판단(임대인의 당시 경제상황 등)에 따라.. 임차인에게 조언을 한 것에 불과한 것으로..그렇다면 중개사에게 손해배상 책임이 없다는 대법원 판례까지 나와있는 실정입니다.
(즉 중개사에게 임차인의 보증금 회수와 관련하여 손해배상을 명한 판결에 있어 보면 한결같이 대출 채무는 물론 기존 임차보증금을 물건확인 설명서에 기재하지 않는 등.. 법규정을 위반한데 따른 판결일 뿐 법규정에 따른 그런 확인 설명을 했음에도 당시 시가에 비해 채무가 많은데도 중개를 했으니 손해배상을 하라는 판결은 전혀 나온 바가 없고..또 그런 판결은 있을 수도 없는 것입니다)
또 일례로 주택이나 상가에..저당 채무와 기존 세입자들의 보증금이 합해 시가의 90%이상인 경우라 하더라도..그런 경우 임대인도 자기의 채무가 과다하다면 그에 비례해서 대신 보증금을 충분히 싸게 해서 내놓을 수도 있고..
임차인도 그런 위험성을 감안해 보증금이 싸다면.. 이를 스스로 판단해 감수하며 들어 갈 수도 있는 것이고..또 경매에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금을 조건으로 들어 갈 수도 있는 것이니..판단을 본인들이 알아서 하는 것이지.. 중개사가 앞서 판단해 임대차 계약체결 여부에 관여할 일은 아니라는 것이 제 생각이고.. 또한 대법원의 판례도 그렇습니다.
또한 일례로 당해 주택이나 상가에 당시 채무액이 시가의 90%정도로 위험성이 크다고 해도 임대인이 일시적인 경제 사정으로 어려움에 처해 있지만.. 곧 회복되어 충분히 채무를 청산할 수 있는 여건에 있는 임대인의 사정도 있을 수 있는 것이고..
또한 때에 따라서는 상가의 경우 만약 경매의 위험성이 있는 경우에도 임대차계약 체결 후 경매에 들어가도 경락이 되어 명도에 이르기까지는 임차계약 체결 당시부터 최소한 1년여 기간이 걸릴테니..그러면 그동안 장사를 해서 보증금을 회수하고 충분한 이윤까지 남길 수 있어 임차인으로서 채산성이 맞는 다면서 임차인이 스스로 그런 위험성이 있는 상가를 얻어 들어 가는 경우도 보았습니다..
따라서 중개사는 법규정에 따라 정확히 당해 물건에 대한 기존 대출금 채무와 기존 보증금 등에 대해서 근거자료를 제시하고 설명하면 되는 것이고 (앞으로는 임대인의 국세 등 체납사실도 확인설명을 해야 하는 것으로 개정될 계획임)..또 임대인이 부증금 등 근거자료 제시에 불응하는 경우에도.. 그런 사실을 설명서에 기재하고 설명하는 데도 임차인이 임차를 원하면 그의 판단에 따라 중개를 하면 되는 것입니다.
그런데도 중개사가 임대인이나 임차인 등 본인의 의사와는 상관없이 해당 건물에 대한 당시 채무가 많다는 이유로 중개를 거부하거나 또는 임대인이 근거자료 제시 요구에 불응한다고 하여..중개사가 그런 경우 중개를 거절할 이유는 전혀 없다는 생각입니다.
(임대인이 중개사의 기존 임대보증금 등 임대차관계 근거자료 제시요구에 불응하고 자세한 설명도 거부하는 경우에도 중개사로서는 그런 사실을을 물건확인설명서에 정확히 적고 임차인에게 그런 사정을 설명한 경우라면 나중에 임차인이 보증금 회수를 못한다 하여도 중개사로서는 확인설명 의무 위반에 따른 손해배상 책임 의무가 없다는 것이 판례의 입장입니다)
그럼에도 불구하고 중개사가 알아서 임대차 중개 자체를 거부한다면..이는 자율경제와 자율경쟁. 시장경제가 왜곡되고 또한 당사자 본인의 판단과 자율권을 해쳐 당사자주의와 자기 결정권, 당사자 처분권 주의에 반하는 지나친 월권행위라고 볼 것입니다.
