공인중개사 중개실무 _ 특약사항 시리즈 09

안전한 부동산 거래를 위해 꼭 확인하고 진행하세요.

다양한 상황별! 중요 특약사항만을 모아 전해드립니다.

부동산 중개를 위한 필수 특약사항

상가임대차 계약시 특약사항

 * 적용대상: 점포, 건물, 여관, 모텔, 콘도 등

1) 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생하는 제반문제는 상호 협의 조정하기로 하며, 계약만기 후 임차인은 원상복구 하여야 한다.

2) 계약금 중 금___원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년 00월 00일까지, 임대인OOO(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우, 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)

- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

3) 이 계약은 임대인OOO의 대리인OOO(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금)지급일에는 임대인과 임차인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본, 계약을 추인하는 증명 서면(인감증명서첨부)을 임차인에게 제공하기로 한다.

(위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)

4) 각종 조세 및 공과금은 잔금일을 기준으로 정산한다.

5) 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불 시 까지 유지하기로 하며,(추가 근저당 설정 등 기타 제한물권 추가설정 금지) 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다. 예)) 계약금의 배액배상 등...

6) 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개보수를 부담하기로 한다.

7) 임대차 기간 만료일 0000년 00월 00일 까지 명도하지 않을 경우 임차인은 지체일수 1일당 금___원을 위약금으로 지급하기로 한다.

8) 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.

9) 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하 여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 상황에 따라 임차인의 피해가 발생하지 않을 경우 협조하여 주기로 한다.

10) 등기부상의 근저당(****번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다. (이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.)

- 근저당상환영수증 확인한다.

11) 이 계약은 임대인과 전화통화 후(통화시간 기재, 녹취로 기록) 0000공인중개사사무소의 OOO공인중개사가 위임하여 계약체결하며, 잔금 시 추인하기로 한다.

12) 차임은 후불(선불)이며, 매월 00일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

13) 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 00%를 지연이자로 지불하기로 한다.

14) 임차인은 차임을 3개월 이상 연체할 시 임대인 임의로 해지가능하며, 해지 시 임차인은 즉시 원상 복구하여 명도하기로 한다.

15) 영업의 허가에 관한 상항은 임차인의 책임으로 한다.

- 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개할 경우 허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항 으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등) 영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요하다.

16) 위의 상황에서 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다.

17) 임차료에 부가세 포함 또는 별도라고 명시.

- 이런 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가세는 임차료에 포함된 것으로 대법원 판례가 있음.

18) 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구하여 명도 한다.(원상복구 합의 시)

19) 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다.

20) 임차인은 관리비를 별도 부담한다.

21) 임대인의 승낙 없이 업종 변경할 수 없으며, 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.

22) 구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.

23) 오픈상가의 경우 공부상 면적과 현황 면적이 다를 경우에도 임차인은 이와 관련하여 임대인에게 이의제기하지 않기로 한다.

24) 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.

- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다. 단 대여물품이 있을 경 우 양수인이 승계한다.

- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금일에 원가로(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.

25) 양도인은 향후 00년 간 00구 관내에서 0000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.

26) 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계한다.

- 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.

27) 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전 까지 본사와 승계계약을 책임진다.

(조건명시)

28) 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업정지 시 양도인이 책임지기로 한다.

29) 차임은 후불(선불)이며, 매달 00일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

30) 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 임대차이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 임차인은 이의를 제기하지 않기로 한다.

31) 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여 주기로 한다.

32) 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.

(설정 및 말소비용은 임차인 부담 임)

33) 본 계약에서 정하지 않은 사항은 상가임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다.

* 특약사항 활용시 특약예제문의 사용검토는 중개사님의 판단하에 적절히 활용하시길 추천드립니다.