공인중개사 중개실무 _ 특약사항 시리즈 07

안전한 부동산 거래를 위해 꼭 확인하고 진행하세요.

다양한 상황별! 중요 특약사항만을 모아 전해드립니다.

부동산 중개를 위한 필수 특약사항

임대차 계약시 특약사항

 * 적용대상: 아파트, 빌라, 다세대, 단독주택, 다가구주택, 원룸, 연립 등

1) 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개보수를 부담하기로 한다.

(필드에서 자주 접하게 되므로 적절히 적용 할 것)

2) 계약금 중 금__원은 계약 시 지불하고, 금__원은 0000년 00월 00일에 임대인OOO0(은행명, 계좌이체)계좌로 송금키로 한다.

(이런 경우, 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)

- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택

3) 임대차계약기간 중에 있는 건물 매매 시에도 임대차는 기존과 같은 조건으로 승계 존속된다.

주택임대차보호법 제3조3항 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’ 라 는 조항으로 임차인은 소유권이 바뀌어도 그대로 거주 할 수 있지만, 임차인이 원치 않을 때에는 임대차의 승계를 강요할 수 없고 임대차를 스스로 종료시킬 수 있어야 한다는 공평 의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 해지할 수 있다고 봐야 한다.

(대법원1998.9.2자 98마100결정참조)는 판례가 있는바 사전에 당사자 약정으로 중개 분쟁을 방지할 수 있다.

4) 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불시 까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다.

예) 계약금의 배액배상 등.(추가 근저당 설정이나 기타 제한물권 설정 등은 금지)

5) 이 계약은 임대인과 전화통화 후(통화시간 기재, 통화내용 꼭꼭(?)녹취) OOO공인중개사가 위임받아 계약체결하며, 잔금 시 까지 추인하기로 한다.

(스마트폰이나 녹음기: 10만원대로 최신형 구매가능 공인중개사 필수품목)

6) 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.

7) 본 계약은 매매계약한 후에 진행하는 임차계약이므로, 잔금 시 매매계약의 매수인을 임대인으로 하는 임차계약서를 재 작성키로 한다.

8) 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 사항에 따라 임차인에게 피해의 소지가 없는 경우 협조하여 주기로 한다.

9) 등기부상의 근저당(**번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다.(이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.)

- 근저당상환영수증 확인한다.

10) 이 계약은 임대인OOO의 대리인OOO(임대인과의 관계, 주민번호 )과의 계약이며, 잔금 시 까지 임대인 본인이 직접 추인하거나 위임서류일체를 제출하기로 한다.

(위임용 인감증명서는 본인발급용, 위임장도 본인이 작성한 것.)

11) 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생되는 제반문제는 상호협의 조정하기로 한다.

12) 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.

(설정 및 말소비용은 임차인부담 임.)

13) 본 계약서의 잔금(입주)일은 현임차인 동의하에 정한 것임.(임차인OOO, 서명)

14) 공과금은 잔금지급일을 기준으로 정산하며, 특별수선충당금은 임차인이 대납하고,

추후 임대인과 정산키로 한다.

15) 본 계약에서 정하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반 부동산 관례에 따른다.

16) 차임은 후불(선불)이며, 매달 00일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.

17) 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 00%를 지연이자로 지불하기로 한다.

* 특약사항 활용시 특약예제문의 사용검토는 중개사님의 판단하에 적절히 활용하시길 추천드립니다.