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| 부동산 임대업자의 상가건물 매도 시 부가가치세는 어떻게 될까? | 조영준교수 / 2017.07.21 | |
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상가건물을 구입해 부동산 임대업을 운영하다가 40억 원(건물가액 20억 원, 토지가액 20억 원)에 매매하고자 하는 경우, 일반적으로 부가가치세 2억 원(건물가액의 10%)을 별도로 세금계산서를 발행해야 한다. 즉, 매수자로부터 받아야 할 총금액은 42억 원이 된다. 하지만 ‘사업의 포괄양도양수’의 방법을 이용하면 부가가치세 2억 원을 서로 주고받지 않고 세금계산서를 발행하지 않아도 되며, 폐업 시 사업포괄양도양수계약서와 함께 사업양도신고서를 제출해야 한다. 사업의 포괄양도양수란, 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는데, 이러한 사업 양도의 요건은 다음과 같다. 1. 사업장별 승계 원칙 : 사업 승계 단위는 사업장별로 승계해야 한다. 2. 포괄적 승계 : 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계해야 한다. 포괄적 승계는 그 사업에 관한 인적 설비(종업원)와 물적 설비(기계장치 등 사업 관련 자산) 일체를 승계하는 것을 원칙으로 한다. 하지만 종업원 전부를 승계해야 하는 것은 아니며, 사업을 위한 최소한의 핵심 인원은 반드시 승계해야 한다. 3. 업태·종목의 동일성 : 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 사업의 양도로본다. 사업 양수자는 반드시 과세사업을 영위해야 한다. 적어도 사업 양수도 시점에서는 사업 양수자가 사업 양도자와 동일 업종을 영위해야 하며, 사업 후에는 무방한 것으로 보고 있다. 그러나 양도자와 양수자의 과세 유형이 서로 다르더라도 사업 양도로 본다. 4. 사업 양수자의 사업자등록 여부는 사업의 양도 여부를 판단하는 데 영향을 주지 않는다. 이와 같은 요건을 충족한 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 않으므로 공급자는 원칙적으로 세금계산서를 발급할 필요가 없다. 사업의 양수도에 따라 그 사업을 양수받은 자는 그 대가를 지급하는 때에 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수해해 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 말일까지 사업장 관할세무서에 대리납부신고서를 제출해야 한다. 이와 같이 사업 양수자가 대리납부를 하는 경우에는 매입세액공제가 가능하다. 이때 사업 양도자는 부가가치세 신고 시 사업 양수자가 대리납부한 세액을 기납부세액으로 차감하면 된다. 사업 양수도에 해당하지 아니함에도 세금계산서를 발급하지 않은 경우에 사업 양도인은 매출부가가치세를 추가 납부해야 하며, 세금 계산서미발급가산세(2%)와 신고불성실가산세(20%), 납부불성실가산세(3/10,000)를 추징당한다. 또한, 사업 양수인은 적법한 세금 계산서를 수취하지 않았으므로 매입세액을 공제받을 수 없다. 그러나 매수자 입장에서는 거래징수당한 세액이 없으므로 손해는 없다. 특히 부동산 임대업에 있어서 사업 양도는 주의할 점이 많은데, 사업적으로 다음에 해당되는 인적·물적 시설 및 권리와 의무 등을 원칙적으로 승계시켜야 한다. ①임대차 계약 내용 ②종업원 및 전문 자산관리업체와의 용역 계약 ③부동산 임대업 관련 토지, 특히 임대차 계약 내용과 부동산 임대업 관련 토지를 승계시키지 않은 경우에는 사업 양도에 해당하지 않음에 유의해야 한다. 또한 부동산 임대업자가 임대 부동산을 해당 부동산의 임차인에게 양도하는 경우, 사업의 양도에 해당하지 않는다. 양도자가 납부한 세금을 양수자가 환급받게 되는데, 결국 국가 입장에서는 아무런 세금 징수 효과도 없기 때문이다. |
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