연립·다세대 경매 매각률 20%대 그쳐 반환보증 차질 우려

정부, 전세금 반환보증 개선…매매가 90%로 하향 조정

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전세사기 피해 관련 소식이 여전히 들려오는 가운데 기존에 비아파트 주택 인허가가 상당했다는 점에서 당분간 빌라왕·건축왕 같은 전세사기나 보증금 미반환 사례가 지속될 것이란 전망이 나온다. 이에 국토교통부는 전세사기 관련 종합대책을 내놓고 예방과 피해 지원에 나선다.

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2일 부동산 플랫폼 업체 직방에 따르면 2020년~2022년 단독·다가구, 연립·다세대 인허가 건수는 전국적으로 31만5757호에 달했다. 이중 56%인 17만8051호는 수도권에 집중됐다. 문제는 지난해까지 비아파트 주택이 증가한 데 반해 주택시장 수요 둔화로 매매 거래가 크게 줄어 들고 있는 점이다.

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전세사기가 주로 집중된 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔의 전세 거래가 1월 31일 기준 2022년에만 39만8293건(연립·다세대 14만2752건, 단독·다가구 17만4112건, 오피스텔 8만1429건)을 기록했다.

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주택 전세가격 하락으로 최근 3개월 내 전세 거래된 역전세 아파트를 살펴보면 서울 5309건, 경기 1만526건, 인천 2439건이 발생해 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 역전세 거래가 여전한 상황이다.

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특히 지난해 12월 전국 연립·다세대 경매 평균 매각률이 20.13%, 평균 매각가율이 70.73%로 관련수치가 내려가고 있다는 점에서 향후 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세금 반환보증 사고 건수도 당분간 증가세를 기록할 것으로 예상된다.

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이에 정부는 이날 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 주재한 ‘제4차 부동산 관계장관회의’를 열고 ‘전세사기 예방 및 피해 지원 방안’을 발표했다.

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이번 대책에는 △악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선 △위험 계약체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등 다각적 사기 예방조치와 △저리의 전세자금 대출 지원(금융) △긴급거처 공급확대(주거) △원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 지원 및 전세사기를 막기 위한 단속·처벌 강화책이 마련됐다.

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먼저 전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자 근절을 위해 HUG의 전세금 반환보증은 기존에 매매가의 100%까지 보증가입이 됐지만 이를 90%로 하향 조정한다. 또 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용(민임법 개정안 발의)하고 공실은 등록후 가입을 허용하지만 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다.

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시세정보가 없는 신규 빌라의 경우 HUG의 ‘안심전세앱’을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한곳에 모아 제공한다.

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또한 안심전세앱에서는 연립･다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율･경매낙찰률 정보를 함께 제공해 오는 7월까지 피해가 많은 수도권부터 지방 광역시, 오피스텔까지 확대해 나간다.

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 전세사기 유형ⓒ

공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임도 강화한다. 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고 전세가율･전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내해야 한다.

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공인중개사, 감정평가사들의 사기 가담에 대한 처벌은 강화된다. 공인중개사가 사기 가담시 ‘원스트라이크 아웃’ 요건을 확대해 직무위반시 금고형(집행유예 포함)만 받아도 자격이 취소된다. 감정평가사에 대한 자격 취소 사유도 금고형 2회에서 1회로 강화될 예정이다.

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전세사기 피해 지원을 위해선 전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안해 보다 많은 임차인이 실질적 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 2.4억원까지 확대한다.

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전세사기에도 불구 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리로의 저리 대출로 대환할 수 있도록 상품을 신설(5월 경)하고, 임차인의 주거불안을 해소하기 위해 상반기 내에 수도권 공공임대 500호 이상을 추가 확보한다는 계획이다.

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이외에도 현재 전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받는 경우 무주택 기간이 인정되지 않았지만, 앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방 1.5억원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주하게 된다.

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이와 관련해 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세사기에 대한 단속과 처벌 등 사후적 조치 외에도 전세사기 예방과 사전적 모니터링 및 피해자 구제 등과 관련된 제도 개선이 긍정적”이라면서도 “당분간 전세금 반환보증 사고가 이어질 것으로 예상되는데, 임차인의 정보 교섭력을 높일 수 있도록 역전세 지역, 임차권등기명령 지역 등에 대한 추가적 정보 제공과 시장 모니터링이 필요해 보인다”고 말했다.

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이어 그는 “근저당권 설정이나 말소, 임대인 명의변동 등 부동산등기 사건 변동 알림이나 임차 주택의 경매 배당 발생 시 경매 배당 기일을 임차인이 문자나 톡으로 확인받을 수 있는 서비스 등이 민간에 개발되고 있는 만큼 이를 적극 활용하는 방안도 검토되면 좋겠다”고 덧붙였다.

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