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먼저 전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자가 근절된다. 전세가율 90%까지만 보증하되, 저소득층 보증료 할인은 확대한다는 계획이다. 

기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용해, 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었다. 

앞으로는 무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출 등을 위해, 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향된다.

또한 감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용을 막는다. 

그간 일부 감정평가사들이 임대인과 모의하여 시세를 부풀리고 전세사기에 가담한다는 지적이 있음에 따라, 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하여 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단한다는 계획이다.

등록임대사업자의 의무 임대보증 관리도 강화된다. 

등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고, 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인된 바 있다. 임대사업자 역시 보증 제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있다는 지적도 있어왔다. 

이에, 앞으로는 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 관리·감독이 강화될 예정이다.

임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용하고, 공실은 등록후 가입을 허용하되, 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한한다.

보증 제도의 무자본 갭투자 수단 악용을 차단하기 위해, 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 올해 7월까지 마련한다는 방침이다. 

한편 계약 전 안심전세앱으로 위험계약 정보를 확인할 수 있게 됐다. 

그동안 청년이나 신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 신축빌라는 시세정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전진단이 곤란했다. 특히, 보증금 미반환 전력이 있는 악성 임대인의 집은 보증가입이 불가하나, 임차인이 계약 전 이를 알 수 없어 보증금 보호의 사각지대가 발생한다는 지적이 있었다.

앞으로는 HUG의 '안심전세앱'을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한곳에서 편리하게 제공받을 수 있다.

또한 그간 임대차 계약 체결 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 이전, 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호되어 임차인이 예기치 못한 피해를 보는 경우들이 있었다.

앞으로는 계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호되도록 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영된다. 

아울러 공인중개사의 전세사기 예방 책임도 강화된다. 

청년, 신혼부부 등 거래경험이 많지 않은 임차인은 일반적으로 공인중개사를 믿고 임대차 계약을 진행한다. 그러나, 일부 공인중개사가 직접 사기에 가담하거나, 임차인의 권리 보호에 소극적인 등 책임 있는 역할이 부족하다는 지적이 있어 왔다.

이에, 공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임을 강화한다는 방침이다. 

우선, 중개사가 임대인의 세금･이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계･전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 한다. 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율·전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내토록 한다는 계획이다.

또한, 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리된다.

이자부담이 줄어들도록 저리대출 요건 완화 및 대환도 신설된다. 

전세피해 임차인을 대상으로 주거 이전 시 주택도시기금에서 저리 자금대출을 지원 중이나, 지원대상이 제한적이라는 지적이 있었다. 대항력 유지 등을 위해 불가피하게 기존 전셋집에 계속 거주해야 하는 임차인들에 대해서는 지원도 어려웠다.

앞으로는 전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안, 보다 많은 임차인이 실질적 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 2억4000만원까지 확대된다.

아울러, 전세사기에도 불구 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리로의 저리 대출로 대환할 수 있는 상품이 신설돼 생계부담이 완화될 전망이다. 

긴급 거처 및 원하는 곳에 신속하게 입주를 지원한다. 

임차인의 주거불안을 해소하기 위해 긴급거처를 지원하고 있으나, 물량 부족, 입주 지연, 관리 소홀 등으로 개선이 필요한 상황이다. 앞으로는 양질의 긴급거처가 적기 제공될 수 있도록 수도권 공공임대 500호 이상을 추가 확보하고, 신속 입주, 수시 유지 보수 등 이용자 편의도 개선된다.

불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우에도 무주택 요건이 유지된다. 

현재 전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받는 경우, 무주택 기간이 인정되지 않아 향후 청약 당첨가능성이 낮아지게 되어, 피해자의 사정을 배려할 필요가 있다는 의견이 있었다. 

이에 앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하면서 전용면적 85m2 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주한다는 방침이다. 

피해 회복을 위한 원스톱 법률서비스도 지원된다. 

전세보증금 반환은 권리관계 확정, 소송, 경매 등 법적 절차가 복잡하고, 조치 필요사항에 대한 파악도 어려워 피해 임차인이 자력으로 대응하기 어려운 상황이다. 특히, 청년·신혼부부 등 사회초년생의 법률 상담수요가 많으나, 창구가 분산되어 접근성도 높지 않은 실정이다.

이에, 국토부-법무부 합동 '법률지원 TF'를 통해 보증금 반환 절차를 단축하고, 법률지원 서비스도 체계적으로 지원한다.

전세사기 단속·처벌도 강화된다. 

단기간 다량 매집 등 전세사기 의심사례를 연중 기획조사한다는 계획이다. 

그간 전세사기에 대한 단속·처벌은 임차인의 피해가 발생한 이후 사후적 조치에 집중됐고, 단기간 주택 대량 매집자 등 의심거래에 대해서도 사전적 모니터링과 조사는 미흡한 상황이었다.

이에, 단기간 내 주택 다량･집중 매집, 동시진행･확정일자 당일 매도 등 전세사기 의심 사례에 대한 기획조사를 실시한다.

사회초년생을 현혹하는 불법 광고·중개가 퇴출된다. 

분양대행사 등의 불법 온라인 광고와 전세사기 의심매물에 대해 부동산광고시장감시센터에서 25일 부터 6월30일 까지 집중 신고기간을 운영하고, 위법사항 발견 시 매월 수사 의뢰하여 무자격자의 허위·과장 광고를 퇴출한다는 계획이다.

전세사기 가담 공인중개사·감정평가사 처벌도 강화된다. 

공인중개사, 감정평가사 등은 안전한 거래환경 조성 책무가 있음에도, 사기에 가담하는 등 책임의식이 부족하다는 지적이 있었다.

이에, 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 강도 높은 처벌을 추진하는 한편, 전세사기 가담이 의심되는 사례에 대해서는 전수 조사도 실시된다.

공인중개사는 사기 가담시 ‘원스트라이크 아웃’요건을 확대하고, 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진된다.

아울러 교란행위 신고센터에서 전세사기까지 관리된다. 

현재 시장 교란행위 신고센터는 집값 담합 위주로 관리하고 있으나, 앞으로는 중개사법 위반, 거래신고법 위반 등 전세사기 의심 행위에 대해서도 적극 조치토록 업무범위가 확대될 계획이다. 

컨설팅 업체, 배후 세력 등을 발본색원하고 전세사기를 근절하기 위해 특별단속 기간도 6개월 연장하고, 국토부·검찰·경찰 협력도 한층 강화하여 전세사기에 대한 강력한 대응을 이어간다.

정부는 관계부처 합동으로 마련한 이번 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'의 후속조치를 최대한 조속히 완료할 계획이라고 전했다.

원희룡 국토부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄”라며 “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다”고 강조했다.

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http://www.pmnews.co.kr/108851