최근 부동산 시장은 분양권과 재건축의 열기로 뜨겁다고 보아야 한다. 비록 분양권의 전매가 서울의 경우 1년 6개월 규제를 받는다 하더라도 그 이후의 차익에 대한 기대가 커서 이러한 기대로 1주택을 소유한 주택 보유자도 1순위로 청약에 참여하기 때문이다. 또한 잠원동 신반포 9차를 비롯하여 개포 5단지와 송파 J아파트 등 재건축 아파트 단지들에 대한 전매 차익을 기대한 매수 수요가 풍부하기 때문이다.

이와 함께 부동산에 대한 인식의 변화도 또 다른 이유이다. 즉 취업의 불안으로 소유의 개념보다는 사용의 개념이 더욱 명확해져서, 무엇보다도 접근성과 편의성이 우선되어 역세권에 위치한 부동산과 그렇지 못한 부동산 사이의 가치에 있어서 격차는 더욱 벌어질 것이다.

부동산 투자에 있어서 이러한 동향과 함께 정책의 변화도 함께 고려하여야 함은 물론이다. 19대 정부의 정책을 읽기 위해서는 과거 노무현 정부 시절 국토의 균형적 발전이라는 명분을 내세웠으나 부동산 가격 폭등을 야기하여 규제로 돌아섰던 것을 기억할 필요가 있다. 이명박 정부와 박근혜 정부 시절 내수 시장을 활성화하기 위하여 부동산 관련 규제를 지속적으로 완화하였으나, 가계 부채 증가에 따라 최종적으로 규제로 회귀한 것도 기억하여야 한다.

인구절벽과 청년층의 취업문제와 함께 초장수시대에 접어든 지금, 정부는 출산 독려와 청년층의 고용 창출 및 노인 복지 등과 관련한 정책을 마련하여야 되는 데, 그 정책을 구현하기 위한 재원 확보가 매우 중요하므로 이와 관련한 부동산 정책을 어떠한 방향으로 전개할 것인지에 대한 예측을 하여야 한다.

주거용 부동산은 2014년 이후 민영 아파트만 연평균 30만여 채 이상 분양되어 100만여 채 이상이 공급되어 전국 미분양 주택이 3월말로 6만여 채로, 내년부터 나타날 수 있는 공급 과잉 후유증에 따른 우려에도 불구하고 최근의 분양 시장은 청약 열기가 이어지고 있다.

주거용 아파트에 투자하기 위해서는 이러한 열기 밑에 감추어진 이면을 볼 수 있어야 하는 데, 최근에 인기가 높은 중소형 아파트의 경우 1순위 마감 비율이 2014년 42%대에서 최근 32%대로 하락하는 추세인 것과 수도권 신규 분양 아파트 1순위 마감 비율(1∼4월 기준)도 3년 연속 감소한 것 등이다.

재건축 시장의 최대 이슈는 올해로 끝나는 ‘재건축 초과 이익 환수제’의 유예 여부와 단위 사업장별로 결정되는 ‘용적률 상향 비율’이라고 할 수 있다.

재건축 초과 이익 환수제는 재건축 추진위원회 설립승인일과 준공일의 주택 가격을 비교하여 조합원 가구당 재건축으로 얻는 이익이 3,000만원을 초과하는 금액을 최대 50%까지 환수하는 제도로, 2017년말까지 한시적으로 유예된 상태로, 내년 이후 집행될 경우 등기 시점의 시세 차익이 가구별로 차이가 있어 환수하여야 할 세금을 정확히 추산하기는 어렵지만, 부정적인 영향을 줄 것은 명확하다.

재건축 정비계획안이 통과되어도 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분 등의 단계를 거쳐야 하는 데, 사업시행인가부터 관리처분 계획 신청까지 최소 7개월 이상이 소요되므로, 현재 사업시행인가를 득하지 못한 재건축 사업에 대한 투자는 바람직하지 못하다고 할 수 있다.

19대 정부에서의 부동산 정책의 기조는 ‘주거안정’과 ‘주거복지’로 보아야 한다. 이는 최근의 ‘수출 호조’에도 불구하고 금리 인상과 같은 금융 시장의 변수 등에 따라 부동산 시장의 활성화보다는 공공 임대 확대, 임대차를 포함한 부동산 거래 신고 확대 등과 함께 여러 분야에 있어서 도입될 복지 정책의 재원 확보를 위한 부동산 거래 및 보유에 따른 세제 신설 등으로 호재보다는 악재가 더 많다고 보아야 한다.

그러나 그동안 부동산의 시장에 대하여 가격 폭락 등 부정적 평가에도 불구하고 부동산 가겨은 꾸준히 상승하고 있으며, 부동산 투자로 손해를 입은 사람보다는 이익을 취한 사람이 주변에 훨씬 많은 만큼 앞으로도 부동산 투자를 좀 더 현명하게 하기 위한 전략적 접근이 필요하다.

한 예로 잘 알려진 취업 포탈의 2015년 신규 채용 공고 자료로부터 각시도별로 신규 채용 비율을 구하여 상위 6개 시도만 골라 보면, 서울 40.9%, 경기 24.7%, 인천 7.7%, 부산 5.4%, 대구 3.2%, 대전 3.1% 임을 알 수 있는 데, 이로부터 어느 지역에 직장인들이 많이 거주할 것인지, 또는 사무실을 대상으로 하는 상권이 형성될 것인지 파악할 수 있다.

아울러서 최근에 발표되는 정책에서 언급되는 일자리 창출과 출퇴근 피로 등의 키워드로부터 유추할 수 있는 수도권 교통 시스템 개편에 따라 투자 입지 선정과 함께 해당 입지에서의 수익성 부동산에 대한 검토가 이루어져야 할 것이다.