4. “옆집과 1억差”… 규제가 낳은 ‘다중 매매가’

실거주 강화-임대차법 규제에

같은 단지, 층수 비슷한데도 실입주 가능한 집 가장 비싸

전월세 끼면 수천만원 떨어져 3중-4중가격 형성… 시장 혼란

주거 여건이 거의 같은 아파트라도 세입자 유무와 임대차

계약 조건에 따라 매매가가 크게 달라지는

‘다중 가격(multiple price)’ 현상

실수요 중심 시장이 된 것 자체는 긍정적이지만 임대차 3법

도입으로 매수자들이 기존의 전세 계약, 즉 갱신 계약을 낀

매물을 기피하면서 가격 편차 문제

이런 ‘다중(多重) 가격’이 확산되면 집을 사려는 사람이 적정

가격 수준을 알기 어려울 뿐 아니라 선호도가 높은 입주 가능

아파트값이 가파르게 오르면서 집값 불안이 더 심해질 수 있다

다중 가격이 최근 아파트 매매가 상승세에 영향을 주는

측면도 있다. 입주 가능 매물이 전체 단지의 가격을 선도하는 역할

1) 한 단지, 같은 면적 아파트 가격이 여럿인 다중 가격

현상은 정부가 지난해 6·17부동산대책에서 대출 규제를

강화하면서 본격화했다.

투기과열지구 내에서 3억 원 이상 주택을 매입하면 전세대출을

바로 회수하는 방안을 도입하면서 전세를 끼고 집을 사는

‘갭투자’가 사실상 불가능해졌기 때문이다.

2) 주택담보대출을 받으면 6개월 내에 해당 주택에 전입해야

한다는 규제까지 도입되며 세입자가 없어 입주 가능한 매물의

인기가 치솟기 시작했다.

3) 여기에 임대차3법으로 전세시장에 이중 가격이 나타나고

전세의 월세화 양상이 확산되면서 매매가에는 여러 층이 생겼다.

입주 가능한 매물과 전세를 낀 매물, 두 가지 중심의 시세가

최근에는 전세계약의 형태와 보증금 조건에 따라 삼중(三重)

사중(四重)의 매매호가가 형성된 것이다.

4) 지난달부터 양도세 중과가 시행되며 매물이 잠기면서 다중

가격 현상은 더 심해졌다. 비슷한 조건의 매물이 많다면

세입자가 집주인과 협의해 가격을 낮출 여지가 있지만 매물이

없다 보니 입주 가능한 매물을 가진 집주인이 거래의 주도권을

쥐게 된 것이다.

* 쟁점

시세가 3가지로 쪼개지면서 가격상승 유도!

무엇을 기준으로 시세를 파악해야 하는가?