3. 갱신 4.7억 vs 신규 8.6억…세입자들 '전세 갱신' 알아도 못 했다

살던 집에서 2년 더 살면서 보증금은 5% 이내로 인상하는

임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 1년이 됐다.

갱신권이 있지만 권리를 쓴 세입자는 절반이 채 안된다.

권리를 쓸 수 없는 '구멍' 때문이다. 의도만큼 결과가 안나오니

전셋값 불안이란 부작용만 부각

◆세입자에 "무조건 좋다"는 계약갱신권, 절반도 행사 안했다, 무력화된 이유 세가지

25일 정부에 따르면 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은

지난 21일 부동산 관계장관회의에서 서울 100대 아파트 임대차

계약 갱신율이 임대차법 시행전 57.2%에서 시행 후 77.7%로 올라

"임차인 다수가 임대차3법 시행의 해택을 누렸다"고 평가했다.

통계를 다시보면 '77%의 갱신비율'에는 세입자가 갱신권을

행사하지 않고 임대료를 5% 이상 올린 재계약도 포함된 숫자다.

갱신은 했으나 계약갱신청구권도, 전월세상한제도 쓰지 못한 셈

정부는 21일 100대 아파트 통계와 별도로 6월 전국 임대차계약

신고건수도 공개했다. 임대차신고제는 지난달 첫 시행했는데

계약갱신 건수는 1만3000건이고 이 중 갱신권을 행사한 건수는

8000건으로 집계

세입자의 대략 40~50%만 갱신권을 행사해 지난해 7월 임대차2법

도입 취지가 현실에 안착됐다고 보기는 어렵다는 분석

◆①집주인 자녀 실거주까지 갱신거절 사유

◆②집주인 실거주 여부는 세입자가 '눈'으로 확인해라?

◆③집주인-세입자 분쟁, "알아서 해라" 아무것도 안하는 정부

갱신거절 직전 전세보증금이 5억원이었는데 집주인이 제3자를

세들여 보증금 7억원(40% 인상)을 받았다면 손해배상금은 최대

1000만원이 나온다.

손해배상금은 ①갱신거절 당시 환산월차임 3개월치(315만원),

②새로운 세입자에게 얻은 환산월차임과 거절당시 환산월차임

차액 2년치(1000만원), ③갱신거절로 세입자에게 발생한

중개보수·이사비 등 손해액(400만원) 중 큰 금액이다. 임대료 수준,

인상률, 중개보수 수준에 따라 실제 금액은 달라질 수 있지만

사실 관계를 확인하는데 드는 시간과 비용, 소송을 위한 변호사 비용

등을 감안하면 배상금이 크지 않다는 지적이 나온다. 임대차법

시행 이후 세입자의 '손해배상' 소송보다 집주인의 '퇴거소송'이

더 많은 이유

◆④"얻는게 하나도 없는데", 집 팔고 싶어도 못파는 집주인도 '불만’

금리 인하로 인한 어렵지 않은 전세금 인상

저금리 기조로 전세대출 금리도 크게 떨어졌다. 전세대출 평균

금리는 지난 2019년 1월 대비 최근 2년간 1.02%포인트 떨어져

연 2.13%가 됐다. 같은 기간 주택담보대출 금리가 연 2.91%에서

연 2.57%로 0.34%포인트 떨어진 것보다 낙폭이 크다.

쉬운 전세대출과 대출금리 하락은 세입자들이 집주인 달라는 대로

웬만하면 전세금을 올려줄 수 있는 환경을 조성했다는 평가

* 쟁점

임대차2법 시행 1년

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