- 별별현장 통화연결

광명사거리역 10번 출구 키움부동산

조향숙 대표(010-5478-1590)

 

3. 공급 절벽에 매물 잠김까지…뛰고 또 뛰는 집값

 

한은 "공급 부족, 이례적 저금리로 집값 급등"

전문가들 "하방 요인 적어 강보합세 이어질 듯“

집값 오름세 언제까지 계속될까

 

한국부동산원 주택 가격 시계열(월 기준)에 따르면 전국 집값은 

지난 2019년 9월부터 지난달까지 21개월, 서울은 작년 6월부터 

지난달까지 12개월 연속 상승했다.

 

이달 들어서도 상승세는 꺾이지 않았다. 10일 한국부동산원에 

따르면 6월 첫째 주(7일 기준) 전국 아파트값 상승률은 0.25%로 

전주와 같았다.

 

서울 아파트값도 0.11% 뛰어 47주 만에 최고를 기록한 전주와 

같은 수준이었다. 53주 연속 고점을 갈아치우고 있다.

 

서울 아파트 가격은 2·4 공급대책 이후 한동안 상승 폭이 

둔화했으나 4·7 보궐선거 이후 재건축 규제 완화 기대감이 

커지면서 오름폭이 가팔라졌다.

 

서울의 집값이 수요자들이 감당하기엔 부담스러운 수준으로 

올라 최근엔 중저가 아파트 가격이 많이 오르고 있다"면서

"서울에서 밀려난 수요자들이 수도권으로 이주하면서 경기와 

인천지역 집값이 급등하고 있다

 

수도권의 아파트값 오름세는 더 무섭다. 경기도는 지난주 

0.36%에서 0.39%로 높아졌고, 인천은 0.46%로 지난주와 같았다.

 

부동산 전문 리서치업체인 리얼투데이에 따르면 문재인 

정부 4년간 전국 아파트값은 62.2%, 서울 아파트값은 86.5%나 

올랐다. 벽지나 주거 환경이 열악한 경우를 빼면 대부분 아파트 

가격이 '따블' 이상 상승했다는 얘기다.

 

집값이 폭등하는데 전셋값이 그냥 있을 리 없다. KB주택가격동향 

월간 시계열 통계 자료에 따르면 지난 4년간 서울아파트 평균 

전셋값은 44.2% 치솟았다.

 

월급 한 푼도 안쓰고 10년 모아야 수도권에 집 마련

소득 대비 주택가격비율 10.4배… 금융위기 前 고점보다도 심해져

주택공급 부족 우려에 집값 상승… GDP 대비 가계부채 상승폭

OECD 37개국중 두번째로 높아

 

전세가격 오름세도 심각

서울 전셋값 100주 넘게 올랐다! (매매가격 자극 우려)

재건축發 전셋값 상승세 서울 등 수도권 확산

보유·양도세, 전월세신고제 따른 ‘6월 변수’, 집값 안정시키지 못해

계약갱신청구권을 사용한 기존 전세 물건과 신규 계약 물건의 

전셋값 차이가 극에 달했다. 부동산업계는 계약갱신청구권 소멸 

이후 역대급 전셋값 상승을 우려했다.

 

전셋값 상승세도 심상찮다. 지난달 말부터 서울 강남 일대 전셋값 

상승세를 이끌었던 서초구는 이번 주에도 0.39% 상승해 전주(0.26%)보다도 

크게 올랐다. 2018년 7월 이후 2년 10개월 만에 최대 상승세다. 

서초구 반포동 재건축 이주 수요가 이 지역 전셋값 상승에 큰 영향을 끼쳤다. 

인근 송파구(0.15%)와 동작구(0.13%), 강동구(0.10%) 등 주변 지역 

상승세도 덩달아 가팔라졌다.

 

시장은 전월세신고제가 시행(6월 1일)되면 매물이 줄고 전셋값이 

크게 오를 것으로 우려했다. 일단 매물이 늘어나는 기색은 보이지 

않지만, 전셋값 상승세는 서울 전역과 수도권으로 확산하고 있다. 

노원구(0.09%)가 상승세를 유지하는 가운데 강북구(0.07%)와 

중랑구(0.08%), 도봉구(0.06%), 동대문구(0.06%) 등 다소 안정세를 

보였던 서울 외곽 지역 전셋값도 다시 오르는 추세다. 

경기도(0.17%)와 인천(0.36%)도 크게 올랐다.

 

전월세 신고제로 밝혀지는 것들 – 이중 가격

 

서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용면적 99.6㎡는 지난 

9일 보증금 7억9800만원(22층)에 전세 계약을 체결했다. 

불과 3일 전 계약한 가격(14억5000만원·4층)의 절반 수준이다. 

같은 아파트의 동일 면적 전셋값이 2배 가까이 벌어진 것이다.

 

대치동 은마아파트,

84.43㎡는 지난 5월25일 1층 물건이 9억원에 전세 계약을 

체결했다. 같은 달 4층 물건은 4억3050만원

 

길음동 '래미안길음센터피스' 전용 84.9㎡는 지난 4월 10억원

(14층)에 전세 계약을 체결, 4층 전세 물량은 

지난달 5억900만원에 전세 계약을 체결

 

앞으로의 전망

"근본적으로 집값 상승세는 역사적 저금리에 따른 풍부한 유동성과 

공급 부족 때문이지만 수요 억제 일변도에서 공급 확대로의 뒤늦은 

정책 선회와 임대차 3법 등 정책의 미스매치도 한몫했다“

 

"인플레이션 우려에 따른 금리 인하 리스크는 있으나 저금리 기조가 

한 번에 깨지기는 쉽지 않은데다 대체 투자처도 마땅치 않아 실수요자 

수요가 많은 중저가 주택이나 역세권의 소형 주택, 정비사업이 

예정된 지역 중심으로 가격 강보합이 이어질 것으로 본다“

 

시장의 반응

 

“다시 오르나봐”… 지방 곳곳 돌기 시작하는 ‘부동산 탐방 버스’들

 

“수안 지나 명륜, 서금사 지나 온천, 온천지나 사직으로 갑니다.”

(재개발·재건축 스터디 모임)

 

지난 6일 부산 재개발 후보지역 몇 곳에 부동산 임장버스가 돌았다. 

부동산 투자에 관심이 만은 이들은 삼삼오오 모여 구획지를 확인하고

 최근 정비사업 추진 현황 등의 브리핑을 들으며 곳곳을 탐방했다. 

모임 참가자는 “공시가격 1억원 미만으로 살만한 물건을 찾는데, 

투자 감각을 좀 높이려고 참가하게 됐다”고 했다.

 

카카오톡 오픈채팅이나 블로그 등지에서 시작된 유료 부동산 강의 

곳곳에서 지방 임장 스터디를 재개하고 있다. 김해와 전주, 원주, 

익산 등 지방 곳곳으로 버스가 대절됐다. 대규모 주택 공급이 단기간에 

해결되기 어려울 것 같다는 분위기가 퍼진 것이 단초가 됐다. 

집값이 오르면 올랐지 떨어지진 않을 것이란 불안감이 생기자, 전셋값과 

매매값의 차이가 크지 않은 경우에 갭투자에 나서는 것이 이득일지도 

모른다고 판단한 투자자들이 움직이기 시작한 것이다.

 

이들은 일명 ‘플피투자’나 ‘무피투자’를 한다. 전세가가 오를 것으로 

전망되는 지역에 가서 오래된 아파트를 조금 싸게 매수하고 간단하게

 수리를 한 다음 그만큼 전세가격을 올려 매매가와 비슷하게 맞추거나

 좀 더 비싸게 전세를 놓는 것이다. 이후 집값이 오르면 매도를 시도한다.

한 법인 투자자는 “나는 매도를 해서 1000만원 정도만 남겨도 

만족한다는 ‘천떼기족(族)’”이라면서 “저평가된 지역에 발품을 팔아 

노후된 아파트를 내가 살기 좋게 고쳐준다. 안 팔렸을 때 위험도 내가 

지는 투자를 하고 있다”고 했다.

 

최근 ‘짝수 투자법’이 퍼지는 것도 지방 임장이 속속 이어지는 

이유기도 하다. 다주택자에 대한 규제가 대출·세제 등 전방위적으로 

가해지고 있지만, 주택 공급이 부족한 상황에서 오른 세금을 

임차인에게 전가하려면 1주택자가 아닌 2주택자여야 한다는 

계산에 따른 것이다. 다주택자가 되더라도 집 한 채는 플피투자나 

무피투자로, 다른 집 한 채는 월세로 계약을 해서 월세를 받아 

세금을 내는 방식의 투자다.

 

실제로 부동산 법인 투자도 다시 살아나는 분위기다. 

한국부동산원에 따르면 지난 4월 전체 아파트 매매 사례 중 개인에서

 법인으로 손바뀜된 경우는 1.94%였다. 법인 투자가 한참 기승을

 부리던 지난해 5월(3.95%)이나 6월(4.80%)에 비하면 절반 이하로 

떨어진 셈이지만, 지난해 8월 이후로는 9개월 만에 가장 높다.

 

* 쟁점

부동산 가격이 다시 불안해 지기 시작했다.

매매시장은 급등!

임장버스 다시 등장, 임장버스 무엇인가?

플피투자, 무피투자, 천떼기족

짝수 투자법 (하나는 플피나 무피로 다른 하나는 월세로)

전세시장은 이중가격! 급등예약!

시장의 움직임을 어떤 부분을 중심으로 봐야하나?