1. 서울시, 투기 막는 울타리 친 뒤 ‘재건축 활성화’ 추진

- 27일부터 토지거래허가구역 지정

- 삼성동, 잠실동, 청담동, 대치동에 이어 두 번째 지정

서울시가 21일 압구정, 여의도, 목동, 성수 일대를 토지거래허가구역으로 

지정하는 동시에 재건축 안전진단 완화를 정부에 건의했다. 

이는 투기 수요를 막는 울타리를 친 뒤 제자리걸음 중인 재건축사업을 

진전시키려는 취지로 풀이된다.

1) 여의도는 ‘풍선 효과’ 방지를 위해 시범, 삼부, 삼익, 미성, 광장, 한양 등 

인근 재건축 단지까지 포함된 총 16개 단지가 토지거래허가구역으로 묶인다.

2) 성수전략정비구역(1∼4구역)은 아파트, 빌라, 상가 등 구역 내 모든 형태의 

주택과 토지가 거래허가 대상이다.

3) 목동은 1~14단지가 토지거래허가구역

(다만 목동지구에서는 상업지역이 제외됐다.)

4) 압구정은 압구정현대, 압구정한양, 압구정신현대, 

라이프미성2차 등 24개 단지가 대상

* 토지거래허가구역 지정 효과

1) 27일 이후 이들 지역에선 지분 기준으로 주거지역의 경우 18m², 

상업지역의 경우 20m²를 초과하는 주택 상가 토지를 거래할 때 관할 

구청장의 허가를 받아야 한다.

2) 허가 없이 계약하면 최장 2년의 징역형을 받거나 땅값의 

최고 30%를 벌금으로 내야 한다.

서울시는 “주택 공급의 필수 전제인 투기 수요 차단책을 가동하는 것”이라며 

“토지거래허가구역 지정과 무관하게 재건축 절차는 진행한다”고 밝혔다.

압구정동과 여의도동 재건축 단지는 박원순 전임 시장 시절 서울시가 

지구단위계획을 수년째 미루면서 사실상 사업이 중단됐다.

* 안전진단 기준 완화 요청 ‘양동작전’

서울시는 이날 국토교통부에 안전진단 기준을 완화해 달라고 공식 건의했다. 

서울시는 “현행 재건축 안전진단이 주거 환경, 설비 노후도보다는 구조 

안전성에 중점을 둬 실제 안전진단 통과가 어렵도록 만든 측면이 있다”고 밝혔다.

오 시장도 이날 청와대 오찬에서 “안전진단 강화가 재건축을 원천 봉쇄하는 

효과를 낳고 있다”고 말했다. 투기 수요 유입을 차단하되 재건축 관련 절차는

계획대로 진행하겠다는 뜻으로 풀이된다.

* 대통령의 답변

문 대통령은 “입주자들이 쉽게 재건축을 할 수 있게 하면 아파트 가격 상승을 

부추길 수 있고, 부동산 이익을 위해서 멀쩡한 아파트를 재건축하려고 할 수 있다”며 

“그러면 낭비 아니냐”고 답했다. 이어 “정부는 주택 가격 안정과 투기 억제 등을 

추진하는데 이건 중앙정부나 서울이 다를 게 없다”며 “국토교통부가 서울시와 

협의하게 하고 필요하면 현장을 찾도록 시키겠다”고 덧붙였다.

* 토지거래지정 예상 효과

서울시의 토지거래허가구역 지정이 집값 안정에 큰 효과를 내긴 힘들 것으로 본다.

목동 중개업소 관계자는 “조합원 2년간 실거주 의무가 생길 예정이라서 

기존에도 실제 거주하려는 사람들이 매수하는 경우가 많았다”고 전했다.

압구정동의 한 중개업소는 “매매가에 비해 전세가가 그리 높지 않기 때문에 

갭투자 수요보다는 실거주 목적의 매매가 많다”고 말했다.

* 쟁점

왜 토지거래 허가구역으로 지정했나?

왜 안전진단 기준 완화 요청을 진행했나?

토지거래허가구역으로 지정되면 가격에 어떠한 영향을 주나?

27일부터 계약시점이니까 지금 들어가도 되나?

2. 당정, LTV우대 대상 확대 가닥… 종부세 기준 9억→12억 검토

부동산 민심 달래기 본격 논의

저소득층-생애 최초 주택구입자 등 실수요자 대출 문턱 낮춰주고

재산세 감면 기준도 9억 상향 추진… 내달 새 지도부 출범후 확정될듯

4·7 재·보궐선거에서 참패를 맛본 여권이 부랴부랴 부동산정책 전환 

카드를 꺼내들고 있다.

1) 이르면 이달 말 청년 등 실수요자에 대해서는 주택담보대출비율(LTV)과 

총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화 

(현재 투기과열지역에서는 LTV 40%, 조정대상지역은 50%가 인정) 

청년 등 실수요자에게 DSR를 확대하는 방안도 검토해 이달 말에서 

다음 달 초 사이에 확정

2) 종합부동산세(종부세) 기준을 9억 - 12억으로 상향 조정하는 방안을

 검토하고 있다. 

종부세 대상을 주택 가격 상위 1∼2% 주택에 한정하는 방안 등을 검토하고 있다. 

만 60세 이상 1주택자는 집을 팔 때 종부세를 내게 하는 과세이연제도

3) 더불어민주당은 지난해 11월 확정한 1주택자 재산세 감면 기준을 

6억 원에서 9억 원으로 높이는 방안을 검토 “가급적 재산세 과세 기준일인 

6월 이전에 기준을 수정하는 방안을 고려하고 있다”

최종 결정은 다음 달 새 여당 지도부와 신임 국토교통부 장관이 

취임한 뒤 결정될 가능성이 크다.

* 쟁점

규제완화!

부동산 가격 상승으로 연결될까?

민심 달래질까?

3. 높아진 분양가에 공공재개발도 '그림의 떡' ···"대출규제 완화" 목소리도

정부가 공공재개발 후보지에 파격적인 인센티브를 주며 공공재개발 

사업에 박차를 가하고 있다. 주민들의 사업 참여를 이끌어내기 위해 

기존보다 높은 용적률과 층수, 분양가 조건을 제시한 것이다. 

다만 분양가가 기존보다 높아지면서 ‘공공재개발 사업이 서민 

실수요층에게는 그림의 떡이 될 수 있다’는 지적도 제기된다.

* 진행 순서

지난 1월 흑석2구역에 최고 40층, 용적률 450%, 시세 60~65% 수준의 

분양가를 제안했다. “사업성이 주민들 기대치에 미치지 못한다”며 반발

지난 16일 서울 동작구 흑석동의 한 교회에서 열린 흑석2구역 공공재개발 

주민 사업설명회에는 평일 오후 시간대임에도 불구하고 100명이 넘는 

주민들이 참석했다. 1·2차에 걸쳐 발표된 20여 곳의 공공재개발 후보지 중 

최초로 사업 추진 방안을 담은 청사진이 나오는 자리였던 만큼 

주민들의 관심이 집중됐다.

서울주택도시공사(SH공사)는 이 자리에서 흑석2구역에 층수 

최고 49층, 용적률 600%, 시세 70~75% 수준의 분양가 조건을 제안했다. 

올 초 제시한 조건을 훨씬 뛰어넘는 수준이다. 공공재개발 후보지 중 

사업성이 높은 축에 속하는 흑석2구역이 공공재개발을 포기하면 다른 

후보지도 줄줄이 이탈할 가능성이 높다고 봤기 때문

추진위는 다음달인 5월 주민총회를 거쳐 주민대표회의 임원을 선출한 

뒤 동의서를 걷고 용역을 발주할 계획이다. 이후 6월 SH공사와 

주민대표회의 협약을 체결하고 12월 촉진계획변경을 추진한다.

이번 설명회에서 공공재개발 인센티브 수준이 민간 개발보다 높다는 

점이 드러나면서 다른 후보지에서도 공공재개발 사업이

순조롭게 진행될 수 있다는 관측

하지만 분양가가 기존보다 높아져 무주택 실수요자의 

내 집 마련 문턱이 더 높아졌다는 지적

흑석2구역의 경우 20평대인 전용 59㎡의 분양가가 10억원을 넘길 전망이다. 

전용 84㎡는 13억원대 수준이다. ‘국평’인 전용 84㎡는 물론 중소형 평형까지 

모두 중도금 대출 불가선인 9억원을 훌쩍 넘는 가격에 분양가가 책정

물론 주변 시세를 고려하면 저렴한 가격이다. 하지만 공공 주도로 공급을 

늘려 주택 시장을 안정화시키겠다는 취지로 추진되는 ‘공공재개발’ 

사업으로 분양되는 아파트조차 ‘현금 부자’들의 전유물이 

됐다는 지적을 피하기는 어려워 보인다.

* 쟁점

흑석2구역 공공재개발 의미와 앞으로의 공공재개발 방향성

떼쓰면 용적률 올라가는 것인가?

일반분양 받는 것은 현금부자들만 가능!

지금 지분 매입하는 것은 괜찮은가?