1. 재건축 규제완화 기대감 속…살아나는 서울 아파트 매수심리 [부동산360]

서울 아파트 매수심리가 한동안 진정 양상을 보이다가 오세훈 서울시장 취임 이후 다시 살아난 것으로 나타났다. 오 시장의 재건축 규제완화 공약에 따라 사업 진척이 예상되는 주요 재건축 단지에 매수 문의가 이어지는 등 시장이 다시 꿈틀대는 분위기다.

오세훈 프리미엄

서울아파트 매매수급지수 96.1→100.3

재건축 규제 완화 기대감, 시장 전반 확산

강남권·여의도·목동·상계동 재건축 들썩

홍남기 "압구정 아파트 40억 돌파…재건축, 시장 안정 고려해야"

권역별로는 압구정·대치·잠실동 등이 속한 동남권이 103.6으로 가장 높았다. 동남권은 지난주 98.9로, 18주 만에 100 아래로 떨어졌는데 다시 기준치 위로 올라갔다. 목동과 여의도가 있는 서남권이 95.9에서 101.1로 5.0포인트, 용산·종로·중구가 속한 도심권도 98.0에서 100.7로 2.7포인트 올랐다.

노원구 상계·중계동이 포함된 동북권과 마포·서대문구가 속한 서북권은 각각 3.7포인트(95.3→99.0), 3.3포인트(91.7→95.0) 상승했다.

"지금 재건축이 지연되고 있는 은마아파트와 압구정아파트에 대해 서울시가 빨리 각 정비계획, 지구단위계획 승인을 내달라"고 강조했다. 대치동 은마아파트는 정비계획안을 서울시 도시계획위원회에 제출했으나 보류 결정을 받은 뒤 재심의를 받지 못하고 있다. 압구정동 재건축 단지도 서울시에서 수년째 미뤄 지구단위계획이 수립되지 않은 상황

"처음부터 재건축이 집값을 부추길 것이라는 우려를 할 필요가 없다"며 "처음에는 집값이 뛴다고 해도 수요에 대비한 공급만 지속적으로 이뤄지면 점점 안정세를 되찾을 것"

* 현실 : 35층 층고 제한이나 용적률 규제를 풀려면 도시계획위원회나 시 조례를 개정해야 하는데 도시계획위원회의 인적 구성은 박원순 전 시장 쪽에 가까운 데다 서울시 의회는 여당이 압도적

* 쟁점

오세훈 프리미엄 서울 재건축 부동산 기대 심리 = 가격불안

장점 vs 단점

2. "우리 동네는 지금 축제" vs "역세권 상가, 결사반대“

국토교통부는 3080+ 대도시권 주택공급방안(2·4 공급대책) 중 도심공공주택복합사업의 2차 선도사업 후보지로 강북구, 동대문구에서 총 13곳을 선정했다고 14일 밝혔다. 구체적으로는 강북구 11곳(역세권 7곳, 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳, 저층주거 1곳)이 선정됐으며 계획대로 사업이 추진된다면 약 1만2900가구의 신축주택이 공급될 예정

정부, 미아·수유·용두동 등 2차 도심공공주택복합 후보지 13곳 발표

용두역·미아역 공공복합개발 환영…상가 지역은 반대, 의견 분분

"공공이든, 민간이든 OK"…재개발 해제 지역 '환영’

우선 정부의 후보지 발표에 해당 지역들은 반색했다. 그동안 번번이 재개발이 무산됐던 지역일수록 환영의 목소리가 컸다.

서울 동대문구 용두역 인근에 위치한 A공인중개소 관계자는 "현재로서는 공공이냐, 민간이냐가 중요한 게 아니라 어찌 됐든 재개발이 된다니까 좋아하는 분위기다"며 "이 지역은 재개발이 추진됐다가 5년 전 해제된 곳이라 다들 울상이었다"고 말했다.

"손님들한테 전화가 오는데 다들 기뻐서 난리다"며 "혹시나 (집을) 산다고 해도 팔지 말라고 해서 매매나 이런 걸 거둬들이고 있다"고 말했다.

"언제 될지도 모르는데…상가 밀집 지역 거센 반발 예상“

공공복합개발이 쉽지 않을 것이란 전망이 나왔다. 심지어 같은 동네에서도 상가 밀집 지역의 분위기는 달랐다.

"미아역 서측은 재개발이 쉽지 않을 것"이라며 "상가들이 밀집해 있어서 상인들의 거센 반발이 예상된다"고 전했다.

이어 "미아역 동측도 상가는 결사반대할 것 같다"며 "공공복합개발이 추진될 경우 상가랑 주민들 간 분란만 조성하는 사업이 되지 않을까 걱정된다"고 우려했다.

"언제 (개발이 추진)될지도 모르고 어차피 현금 청산되는 곳이라 살 사람도 없는데 사람들이 매물을 팔지 말라고 한다"며 "지금까지 거래가 없기도 했지만 그래도 사려고 덤벼드는 사람이 가끔 있었는데 이제는 그것도 없어지게 생겼다“

* 쟁점

1. 민간은 개발 못하도록 하고 vs 공공은 개발이 쉽도록 하고 = 형평성 문제

2. 개발 찬성(주택, 재개발 취소 지역) vs 개발 반대(상가, 다가구 주택)

3. 이제부터 매수하면 현금청산 - 가격 정지 상태!

시간이 흐르면 팔고 싶어도 못파는 사람이 발생? (투기과열지구 재건축, 재개발 지역)

3. "내가 받는 월세, 국세청에 알려주나?"..임대차신고제가 불안한 집주인

(6월 1일 임대차 신고제)

임대차3법의 마지막 퍼즐인 임대차 신고제(전월세 신고제)가 6월1일 전격 시행되면 가장 큰 영향권 안에 들어 오는 사람들은 세입자가 아니라 집주인이 될 것이란 전망

* 지금까지 전체 계약자의 약 30%가 전세금 보호를 위해 확정일자 신고를 한다.

1) 월세와 전세보증금을 낱낱이 신고하면 집주인의 임대소득이 고스란이 드러나 세원이 노출되기 때문

월세 33만원 이상 받으면 세금내야 하는데.. '월세 30만 초과면 신고해라" 임대차 신고제, 집주인에 직격탄

국세청은 지난 2019년부터 모든 주택임대소득자에 대해 소득신고를 의무화 했지만 대상이 워낙 많다보니 제대로 신고를 하고 있는지 전수조사를 못하고 있다. 과세 공제비율을 감안할 경우 월세를 33만원 이상 받은 집주인은 임대소득세가 부과돼야 한다. 이번에 임대차신고제 대상이 '월세 30만원 초과'인 만큼 임대소득세 부과 기준과 엇비슷해 이 정보를 이용하면 국세청은 임대소득세 세원을 모두 알 수 있게 된다.

2) 임대차신고제로 임대차 정보가 축적되면 정부가 갱신계약 뿐 아니라 신규계약에도 임대료 상승을 제한하는 '표준임대료' 를 도입할 가능성

신규 전세계약에도 임대료 증액을 5% 제한하는 표준임대료 도입 가능성

신규계약도 '5% 룰'을 적용해야 전월세 가격이 안정될 것이라고 주장

* 과거 김현미 장관의 발언 : 표준임대료 도입 여부와 관련, "표준임대료 도입을 위해서는 기본적으로 임대차 시장 전반에 대한 데이터가 확보돼야 한다"며 "임대차 등록 신고제 도입 이후 생각해 볼 수 있는 문제"라고 언급

3) 정부는 일단 둘다 강력하게 부인

* 쟁점

1) 국토부는 아니라는데?

2) 집주인의 임대소득세가 늘면 전셋값으로 전가될 가능성이 있고 이에 따라 임대차2법 시행 이후 겨우 안정세를 찾은 전셋값을 다시 자극할 우려

3) 조세전가 가능성? = 시장 불안 가능성?