8. 매매가보다 비싼 전세가… 수도권 '갭투자 기획파산' 주의보

당신의 집도 안전하지 않을 수 있다!

전세 보증금을 돌려줄 수 있다던 집주인의 말만 믿고 이사갈

새 집을 구해 계약금을 걸어뒀는데 집주인이 보증금을 돌려주지

않고 고의로 집을 경매로 넘겨버린 것

수도권 주택 시장의 매매가격 상승세와 전세대란 속에서 이른바

‘갭투자 기획 파산’ 위험이 잠재된 이상 거래가 끊이질 않고 있어 주의

‘갭투자 기획파산’이란 전세보증금과 매매가격이 같거나 오히려

보증금이 더 높은 거래를 통해 주택을 대량 매입하고,

고의적으로 파산해 세입자에게 피해를 주는 방식의 신종 사기수법

최근 서울의 경우 아파트값 상승에 이어 빌라 매매가격마저

가파르게 오르는 상황이다 보니 임차인과 전세 계약을 맺고

한두 달 뒤 전셋값보다는 비싼 매매가격으로 계약이 이뤄져

정상 거래처럼 보이는 경우도 있을 수 있다

빌라 등 연립·다세대주택을 최소 30채 이상 소유한

다주택자(임대사업자)가 매매가격에 준하거나 더 비싼 값에 전세

계약을 맺은 뒤 90일 이내 주택을 매매한 거래

(2018년 1월부터 2020년 10월까지 최근 3년간 서울·인천·경기

지역에서 갭투자를 이용한 기획파산이 의심되는

이상 거래 사례가 총 8222건)

2018년 1월부터 지난해 10월까지

- 서울 강서구(1194건)

▲구로구(445건), ▲금천구(374건), ▲양천구(348건), ▲은평구(230건) 순

- 경기 지역은 ▲부천(963건),

▲안양(189건), ▲고양(138건), ▲파주(107건), ▲군포(70건)의 순

- 인천은 부평구(634건)

▲남동구(453건), ▲서구(347건), ▲미추홀구(294건), ▲계양구(180건) 순

- 특히 인천에서 이런 사례가 최근 들어 늘고 있다.

중개업자는 시세 1억5000만원짜리 주택을 전셋집을 구하는

사람에게 보증금 1억6500만원에 소개해, 집주인과 전세

계약을 맺게 한다.

이후 이 집을 임대사업자가 사들인다.

집주인은 골칫거리였던 집을 처분하게 된 것이고, 임대사업자는

자기 돈 한 푼 들이지 않고 집을 사게 되는 것이다.

거기다 세입자의 주머니에서 나온 1500만원이란 차익을 중개업자와

나눠 갖는다.

이런 방식으로 최소 30채 이상의 거래를 일으켜 이익을 불리는 방식

세입자는 전세 계약 종료·전세금 반환 시점에야 알게 된다.

전세보증금을 돌려달라고 요구하면 바뀐 집주인은 전세금을

줄 수 없다며 파산 신청을 해버린다. 집이 경공매로 넘어가고,

세입자는 보증금을 제때 돌려받지 못하는 피해를 본다.

통상 연립·다세대주택의 경우 경공매에서 시세 이상의

값에 낙찰되기가 어렵다

세입자가 경·공매 후에도 보증금 전액을 되찾기가 어렵다.

경매에서 시세의 80% 가격에 낙찰될 경우 시세의 110%에

달하는 전셋값을 다 보전받지 못하는 것이다.

주택 소유자의 범죄 행위 가담도 증명하기 어려운 문제도 있다.

별도 이면계약이나 리베이트 사실에 대한 증거가 없다면 집주인의

불법행위는 입증이 안 되는 것

뒤처리를 주택도시보증공사(HUG)와 같은 보증기관이 하게 된다.

피해가 늘어나면서 HUG의 손실도 커지고 있다.

지난해 전세보증금 미반환 피해액은 6468억원으로,

전년보다 400억원 가량 늘었다. 이는 곧 국가적 채무라는 점에서

근본적인 해법이 필요하다는 게 업계 안팎의 지적

* 쟁점

문제의 원인?