1. ‘시장의 예상을 뛰어넘는 특단의 공급 방안’ 과연 그럴까?

2·4 공급대책, 시장 기대치 넘어섰지만…실현 가능성 우려도

전문가들, 전반적으로 호평했지만 일부 개선점 지적

"정부가 현재 주택시장의 문제점을 직시하고 대책에 반영하려고 노력했다“

'공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표

역대급 공급대책…2025년까지 전국에 83만6000가구 공급

[단점]

1) 민간의 참여 신청 변수 (실현가능성) : 공공 주도 재개발·재건축

사업지와 신규택지를 발굴하는 절차

* 공공재개발 – 가능성 높다? (기존 조합의 반대 등 걸림돌)

* 공공재건축 – 초과이익환수제 배제

(공공 직접시행 정비사업을 진행하는 경우 '재건축초과이익환수제'를 면제)

2. Fast Track, 우선입주권, 리츠로 전환 수익배분

사업속도 증가를 위한 특별한 3가지 대책과 공공주택 품질

빠른 공급에 따른 부작용은?

2) 공공주택의 품질 문제

(공공주택 주택 고급화 불가능 / 고층, 조밀 쾌적성 저하)

3) 지나치게 빠른 공급 일정

3. '공공주도! 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’

장점은 과연 있을까? 공공수용 방식

왜 희망하지 않는가? 선택에 대한 강요!!

[장점]

"지난 6년 간 서울 아파트 한해 평균 준공물량이

3만8687가구였음을 감안하면 상당히 파격적인 수치"

"분양주택중심의 공급, 규제혁신과 인센티브 등의 내용을

봤을 때 시장의 의견이 상당부분 담겨 있다“

"도시를 바라보는 관점이 기존과는 차별적인 부분이 나타났다“

"최근 몇년 간 국내의 도시재생이 재건축과 재개발을

사실상 배제하고 진행됐지만 오늘부로 재개발·재건축도

도시재생사업의 범주에 들어갔다“

- '주거상업고밀지구’

- '주거산업융합지구’

- '주택공급활성화지구’

- 소규모정비사업을 신설

- 도시재생 사업지에서도 주택 공급

* 쟁점

단점 -

장점 -

4. 대책 발표 이후 사들인 집·토지는 분양권 못 받아

대책 발표일 이후 공공 시행 정비사업 지구나 도심공공주택 복

합사업지 등에서 부동산을 사더라도 주택·상가의

우선공급권을 주지 않기로 했다.

1) 4일 이후 신규 사업지로 지정된 곳에서 집이나 상가를

사들여도 나중에 새 아파트를 받지 못한다.

대신 해당 부동산 가치를 평가해 집이 아닌 현금으로 돌려받는다.

2) ‘지분 쪼개기'도 금지된다.

보통 재개발 사업은 기존 집 한 채당 새 아파트 한 채를 받는

구조이기 때문에 단독주택을 허물고 다세대 주택을 지어 가구수를

늘리는 일이 빈번하다.

새롭게 지정되는 사업지에서 지분 쪼개기 방식으로 늘어난 가구에는

우선공급권을 주지 않기로 했다.

우선공급권 자체도 1가구 1주택 원칙으로 운영할 계획이다.

공유 지분은 대표 1인에게 공급하는 기존 재개발 공급 원칙을 적용한다.

3. 전매제한 기간은 소유권 이전 등기 때까지로 설정된다.

4. 이번 대책 이후 집값이 급등하는 지역은

사업 후보지에서도 제외할 방침이다.

5. 토지거래허가구역 지정

사업 추진 예정 구역을 토지거래허가구역으로 지정해 실거주

목적이 아닌 경우 부동산 거래를 하지 못하게 할 계획

* 쟁점

투자의 관점에서 새로운 기회는 있나?

5. 변창흠표 공공자가주택, 지분적립형 방식 첫 도입

입주한 뒤 지분 늘려가는 형태

구체적 지역-물량은 확정 안돼

공공자가주택은 지분적립형, 토지임대부, 환매조건부 주택의 세 가지 유형

- 지분적립형은 입주자가 초기에는 주택 지분의 일부만 매입한 뒤

살면서 지분 매입 규모를 늘려가는 방식이다.

정부는 일단 이런 방식으로 공공 자가주택을 도입하기로 했다.

- 토지임대부는 국가 소유지에 지은 집을 땅값을 제외한

가격에 공급하는 것이다.

일반분양에 비해 분양가격이 절반 수준으로 떨어진다.

- 환매조건부는 싼값에 분양하되 나중에 주택을 팔 때

반드시 공공기관에 되팔도록 해 차익을 환수하는 방식

* 쟁점

30년 모기지 상품?

지분적립형 – (분양아파트) 전체적인 수요 관심 가격 조절

토지임대부 – 임대아파트 (실패사례)

환매조건부 – 핵심지역 가격 조절 기능

6. 용적률 최대 700% 완화엔 '국토부-서울시' 공조…6월 조례 개정

서울시는 국토부보다 '빡빡한' 규제 기준을 적용해왔고,

이에 양측이 부동산 정책을 두고 수차례 불협화음을 냈던 전례

정부가 규제를 대폭 완화하더라도 서울시 자체 도시계획에

들어맞지 않아 절차가 지연될 수 있다는 우려

용적률 상향에 대한 계획을 서울시가 받아들일 수 있을까?

김칫국마시는거 아니야? - 불식

* 쟁점

용적률 상향에 대한 계획을 서울시가 받아들일 수 있을까?

김칫국마시는거 아니야?

서울 공급! 커다란 변수 하나 제거?

7. 수도권·광역시 분양경기 상승 기대…"주택공급 확대 정책 영향“

2월 분양경기실사지수 92.2…3개월 연속 90선 유지

지난해 12월 기준 미분양 물량은 1만9005가구로,

2007년 통계작성 이후 최초로 1만가구대를 기록했다.

신규 분양주택에 대한 수요가 미분양주택 소진에도 영향을

미치고 있는 것으로 보인다.

* 쟁점

미분양 아파트가 이렇게 많았나? 왜?

부동산 투자의 포인트가 될 수 있을까?

8. 매매가보다 비싼 전세가… 수도권 '갭투자 기획파산' 주의보

당신의 집도 안전하지 않을 수 있다!

전세 보증금을 돌려줄 수 있다던 집주인의 말만 믿고

이사갈 새 집을 구해 계약금을 걸어뒀는데 집주인이

보증금을 돌려주지 않고 고의로 집을 경매로 넘겨버린 것

수도권 주택 시장의 매매가격 상승세와 전세대란 속에서

이른바 ‘갭투자 기획 파산’ 위험이 잠재된 이상 거래가

끊이질 않고 있어 주의

‘갭투자 기획파산’이란 전세보증금과 매매가격이 같거나

오히려 보증금이 더 높은 거래를 통해 주택을 대량 매입하고,

고의적으로 파산해 세입자에게 피해를 주는 방식의 신종 사기수법

최근 서울의 경우 아파트값 상승에 이어 빌라 매매가격마저

가파르게 오르는 상황이다 보니 임차인과 전세 계약을 맺고

한두 달 뒤 전셋값보다는 비싼 매매가격으로 계약이 이뤄져

정상 거래처럼 보이는 경우도 있을 수 있다

빌라 등 연립·다세대주택을 최소 30채 이상 소유한 다주택자(임대사업자)가

매매가격에 준하거나 더 비싼 값에 전세 계약을 맺은 뒤 90일 이내

주택을 매매한 거래 (2018년 1월부터 2020년 10월까지

최근 3년간 서울·인천·경기 지역에서 갭투자를 이용한 기획파산이

의심되는 이상 거래 사례가 총 8222건)

중개업자는 시세 1억5000만원짜리 주택을 전셋집을 구하는

사람에게 보증금 1억6500만원에 소개해, 집주인과 전세 계약을 맺게 한다.

이후 이 집을 임대사업자가 사들인다. 집주인은 골칫거리였던

집을 처분하게 된 것이고, 임대사업자는 자기 돈 한 푼 들이지 않고

집을 사게 되는 것이다.

거기다 세입자의 주머니에서 나온 1500만원이란 차익을

중개업자와 나눠 갖는다.

이런 방식으로 최소 30채 이상의 거래를 일으켜 이익을 불리는 방식

* 쟁점

문제의 원인?