3. 계약갱신 요구할 수 있는 시한 계약 만료 두 달 전으로 앞당겨져

‘왜 나만 때려’ 임대인만 채찍질하는 정부, 비판 고조

이달 10일부터 시행하는 주택임대차보호법 개정안의 주요 내용

12월 10일 이후 맺는 전·월세 계약부터 계약갱신요구권 행사 기한이 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’으로 앞당겨진다. 

또 묵시적 갱신(자동 연장)을 원하지 않을 경우에도 최소 두 달 전까진 의사를 표시해야 한다.

Q: 이번에 바뀌는 핵심 내용은 무엇인가.

A: 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간, 묵시적 갱신이 되는 시점이 달라진다. 

12월 10일 이전에 맺은 전·월세 계약이라면 이전처럼 6개월~1개월 전까지 의사 표시를 해야 하고, 

이후 처음 맺거나 갱신한 계약이면 6개월~2개월 전에 해야 한다.

Q: 2019년 2월 10일 계약해 2021년 2월 10일 만료된다. 계약갱신요구권을 사용하고 싶은데 언제까지 집주인에게 말해야 하나.

A: 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약이기 때문에 1개월 전까지만 하면 된다. 

즉 2021년 1월 10일 0시 전까지만 집주인에게 계약갱신요구권을 행사하면 된다.

Q: 12월 20일에 2년짜리 임대차 계약을 맺을 예정이다. 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 쓰고 싶다면?

A: 계약 만료일(2022년 12월 20일) 두 달 전인 2022년 10월 20일 전까지는 집주인에게 갱신요구권을 행사해야 한다. 

다만 이때까지 집주인 역시 아무런 의사 표시가 없다면 묵시적 갱신이 된 것으로 봐 동일한 조건으로 계약이 2년 연장된다.

Q: 계약갱신요구권을 사용하고 싶다는 의사는 어떻게 표시하나.

A: 구두, 문자 메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 다만 정부는 

“장래에 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해 내용 증명 우편 등 증거를 남길 방법을 활용하는 것이 안전하다”고 권고하고 있다.

Q: 묵시적 갱신이 무슨 뜻인가.

A: 계약 만료 전 일정 시점까지 집주인이나 세입자 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면 

기존 계약과 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 보는 제도다. 

계약 연장 의사가 없다면 미리 상대방에게 알려야 묵시적 갱신이 되지 않는다. 

다만 묵시적 갱신이 되더라도 세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 통지한 지 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

Q: 묵시적 갱신을 원하지 않는다면 언제까지 상대방에게 말해야 하나?

A: 계약갱신요구권과 마찬가지로 계약 시점에 따라 달라진다. 

2020년 12월 10일 이전에 맺은 전·월세 계약은 계약 만료 6개월~1개월 전까지만 알리면 되고, 

그 이후 맺은 계약은 6개월~2개월 전에 알려야 한다.

Q: 묵시적 갱신이 되면 계약갱신요구권을 사용한 것인가?

A: 계약이 묵시적으로 갱신된 경우는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사 표시를 한 경우에 인정된다. 

즉 묵시적 갱신으로 2년 계약이 연장되더라도 갱신요구권은 여전히 살아 있다.

* 쟁점

왜 개정한 것인가?

시장에 미치는 영향?