4. 금융당국 “부채 한도(DSR)에 전세금 포함시킬 수 있다”

서민 무주택자가 적은 비용을 부담해 안정적으로 거주할 수 있는 착한 제도 전세.

하지만 부동산가격이 폭등하며 소수의 다주택자에 의해 집값을 올리는 투기수단으로 전락한 지 오래다.

여기에는 갭투자(세입자가 사는 집을 매매가와 전세가의 차액만 내고 매수)가 이용되고 그 수법이 갈수록 교묘해지고 있다.

정부가 갭투자자의 주택담보대출이나 전세로 사는 집의 전세자금대출을 금지해 추가 주택 구입을 막자

이번에는 전세금을 마구잡이로 올리는 이상신호가 포착됐다.

전셋값이 한달도 안돼 두배 이상 뛰는 비정상적인 행태에도 세입자는 꼼짝 못하고 당하는 현실.

이렇게 쌓인 전세금은 다시 부동산 투기로 흘러들어갈 우려가 있다. 여러 통계와 조사가 이를 뒷받침한다.

‘500조원’. 국내 전세시장에서 집주인이 세입자로부터 받은 보증금으로 추정되는 금액

전세금은 제도권 전체 가계부채의 절반에 육박한다. 가계부채 957조9000억원 가운데

전세자금대출을 포함한 주택담보대출이 702조5000억원(73.3%)이다.

정치권에서 전세금을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시켜 규제해야 한다는 주장이 나온다.

‘갭투자’ 대출규제 무용지물

취업포털 인크루트가 알바콜과 공동으로 10월7일과 8일 이틀 간 주부·직장인·자영업자 등이 포함된

사이트 회원 753명을 대상으로 설문 조사를 실시한 결과 ‘올해 빚을 내 투자한 경험이 있다’고 응답한

비율은 17.9%로 이중 신용대출과 마이너스통장이 절반 이상인 51.6%에 달했다.

평균 대출금액은 ▲담보대출 8882만원 ▲신용대출 2296만원인데 이중 3분의1이 부동산 투자(33.3%)로 쏠렸다.

전세가율 98%, 갭투자 ‘부채 뇌관’

수도권 일부에선 전셋값이 급등해 1000만원도 안되는 돈으로 갭투자가 가능한 사례가 발견됐다.

전세가율 급상승으로 갭투자의 문턱이 낮아진 탓이다. 국토교통부 실거래가에 따르면 경기 남양주시

진건읍 ‘진건세아’ 아파트 58㎡(이하 전용면적)는 9월22일 1억5280만원(18층)에 매매계약이 체결됐는데

약 20일 후인 10월12일 1억5000만원(18층)에 전세계약이 됐다. 단돈 280만원으로 수도권 아파트를 사들일 수 있게 된 셈.

남양주 와부읍 ‘덕소주공3단지’ 59㎡는 9월22일 3억7000만원(9층)에 매매됐는데 한달 후인 10월23일

같은 면적 전세 실거래가가 3억원(4층)이었다. 매매가와 전셋값 차이가 7000만원밖에 안됐다.

3기신도시 건설 예정인 경기 남양주·하남 등은 추후 무주택자 자격으로 분양받기 위해 대기하는 전세수요가 증가하며

이런 전세난이 심화되고 있다. 2~3년 후 전세시장이 정상화되면 전세금 미반환 위험이 커진다.

한국은행이 지난해 발간한 보고서에 따르면 전셋값이 10.0% 하락할 경우 집주인이 세입자에게 전세금을

돌려주지 못하는 경우가 3만2000가구에 달할 것으로 추정됐다.

전세금 DSR 포함 현실화 가능성은?

집주인이 전세금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 대위변제한 전세금은

해마다 급증해 2016~2020년 5년 동안 7654억원을 기록했다.

보증기관이 집을 경매 처분해 회수한 금액은 350억원(4.6%)에 불과했다.

HUG와 SGI가 판매하는 ‘전세보증금 반환보증’ 보험은 세입자가 보험료를 내는 것이 일반적이지만

이처럼 미반환 사고가 발생했을 땐 다주택자가 부담해야 하는 손실을 공사가 떠안게 돼 국민 혈세 낭비로 이어진다는 지적

쟁점

전세자금대출도 주택매매와 같이 대출조건을 까다롭게 본다는 것!

소득수준에 따른 대출금액 제한

당장 전세금이 올라간 상황에서 집을 구하는 방법이 없어지는데....

실현 가능한 제도?

시장의 반응을 떠보기 위한 수단?