1. 8.4 부동산 공급대책의 실효성 (총 26.2만호 이상)관점 : 공급시기(공급주체), 공급물량(이익환수), 공급가격(분상제), 공급면적(실수요자)- 늘어나는 공급물량 절반 이상 생애최초구입자, 청년, 신혼부부 공급1] 기존 발표 : 7만호정비사업 활성화 4만호 (공공재개발 2만호, 소규모정비사업 2만호)유휴공간 정비 및 재활용 3만호(용산정비창 8천호 등)2] 추가 13.2만호 이상1) 신규택지발굴(청년, 신혼부부 공급) → 3.3만호 태릉CC, 용산 캠프킴, 정부 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장, 노후 우체국 복합개발, 공공기관 유휴부지 17곳2) 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 3기 신도시 용적률 상향3) 정비사업 공공성 강화 공공참여형 고밀 재건축 도입 (용적률 300~500%, 최대 50층 / 기부채납) 공공재개발 활성화(정비구역 해제지역 등에도 재개발사업 허용4) 규제완화 등을 통한 도심 공급 확대 노후 공공임대 재정비 공실 상가오피스 주거 전환 택지 용도 전환 및 준공업지역 순환정비 촉진 등 1-1. 공급대책 하루만에 지자체, 주민, 의원 반대! 1) 정부과천청사 일대 유휴부지 공급 (약 4천세대)이미 2만 가구 넘는 주택 공급 예정 / 편의시설 없음(극장없음, 마트 최근 1개)과천 = 서울 뒷바라지 / 성장동력 (첨단산업단지 - AI, 바이오 클러스터 조성)2) 태릉, 상암DMC 반대!노원구 배드타운상암동 임대비율 47% + 추가 임대주택 반대3) 공공재건축 아파트 : 용적률 500% 부작용헬리오 시티보다 더 빽빽한 닭장현재 헬리오시티 : 용적률 285%, 건폐율 19%공공재건축 : 지분참여방식 / 공공관리방식 (공공이 자금조달과 설계) 주민의사에 따라 추진? → (공공이 모든 의사결정! 반대!)4) 서울시 반대!정부는 공공참여형 고밀 재건축만 허용서울시는 민간 재건축 시장도 활성화 → 공공성 강화* 쟁점 (시청자들의 궁금증)왜 다들 반대하나? → 과도한 지가 상승으로 공급은 필요 하지만 우리지역은 안된다?지가 상승에 반대하는 것은 정부 뿐이다? (지역소유자, 지자체, 국회의원은 모두 찬성?)--------------------------------------------------------------------* 지분적립형 분양주택 제도 도입 - 구입자금이 부족한 무주택실수요자를 위해 입주 시 분양대금의 일정지분을 납부하고, 장기간 거주하여 지분을 분할 취득하는 주택- 구체적인 지분 취득기간, 입주자 선정방식 등은 추후 발표(’20.하반기)- (투기방지방안 예시) 전매제한 20년, 실거주 요건 등20~30년 분할취득 '지분적립형 분양주택' 도입…3040에 특별공급(그들만의 리그) 분양가 9억 초과 주택 30년형 기본…이하는 20년 또는 30년형 선택 (전매제한, 실거주의무) 처음부터 지분분양하는 '공공분양' 8년 임대후 분양하는 '임대 후 분양'도시근로자 월평균 소득 150%, 자산 2억1550만 이하 등 조건 충족해야* 공실 상가 오피스 주거용도 전환 - 공실 오피스·상가를 주거용도로 전환해 공공지원민간임대주택으로 공급- 민간사업자가 이 사업에 참여할 경우 리모델링 비용 융자와 주차장 추가설치 면제 등의 지원- 민간사업자는 공공성 확보와 교통혼잡 방지를 위해 공공방식과 동일하게 임차인의 자격을 '차량 미소유자'로 제한- 10년 이상의 임대의무기간과 임대료 요건, 주거취약계층 우선공급 등의 의무3] 사전청약 확대 : 6만호* 쟁점 (실효성)- 공급시기 - 공급물량 - 공급가격 - 공급면적 - 공급대상공급 부족 문제 인정서울 중산층 수요 흡수할 주택 부족공공 고밀 재건축, 강남 참여 미지수→ 이번 대책으로 집값 안정화 가능한가?2. 연일 계속되는 임대차 2법 분쟁!‘임대료 5%'조차···세입자가 거절하면 한푼도 못 올린다국토부 "임차인 인상 반대해도 집주인은 임대 재계약 거절 못해"- 분쟁조정위도 강제할 방법 없어- 소송해도 계약갱신 前 판결 안나기존 대한법률구조공단 산하에 마련된 주택임대차분쟁조정위원회의 기능을 2∼3개월 후부터 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원에 나누기로 했지만....→ 위헌인가?* 쟁점 - 최근 시장 분위기전환이율 개정 준비 (전세→월세 불가) 현재 4%임대인 = 열불나는 상황으로 대책 준비중 (4년 임대, 공실 전환, 실입주) 실입주 허위 불가 : 임대차 정보 열람 대상을 현행 임대인과 임차인, 집주인, 금융기관에서 갱신거절 임차인을 추가할 것임차인 = 침묵으로 일관* 전환이율한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)도 보증금과 임대료를 조정할 때 전월세전환율을 적용하고 있다. 하지만 두 기관의 전환율은 4%로 고정돼 있지 않고 보증금을 증액하고 월 임대료를 낮출 때는 6%, 반대로 보증금을 줄이고 월 임대료를 높일 때는 3%예컨데 임대보증금을 1000만원 더 내고 월 임대료를 낮추려는 세입자가 전월세전환율 6%를 적용받으면 월 5만원(1000만원*6%/12월) 감소한다. 이때 전월세전환율 3%를 적용하는 것보다 임대료 납입 감소폭이 2배 늘어나는 셈이다.반대로 목돈이 부족한 세입자가 보증금을 낮추고 월 임대료를 더 내야하는 상황에선 전월세전환율이 낮을수록 유리하다. 이 경우 현재 LH는 3%, SH는 3~4%를 적용하고 있다. 만약 보증금 1000만원을 덜 낼 경우 3% 전월세 전환율을 적용하면 월 임대료는 2만5000원 증가결과적으로 보증금을 높일 때는 전월세 전환율이 높을수록, 보증금을 낮출 때는 전월세 전환율이 낮을수록 세입자 부담이 줄어드는 것 "보증금 증액이율을 높인 것은 오히려 세입자를 위한 조치인데 이게 법정 전월세 전환율보다 단지 숫자가 크다는 이유로 비난받을 이유가 없다"며 "오히려 이 기준을 낮추면 목돈을 모아 보증금을 더 내고 월 임대료를 낮추려는 세입자가 손해"3. 합의했다면 ‘5%룰’ 어겨도 괜찮아? ‘전월세상한제’ 혼란 가중정부 "집주인·세입자 합의했어도 법 어기면 계약 무효처리" 강조전월세 상한제, 계약갱신청구권이 시행됐지만 임대차 시장은 정책에 대한 몰이해나 왜곡 등 어수선한 상황 집주인이 실거주를 압박카드로 활용해 세입자에게 계약갱신 대가로 전셋값을 많이 올려받으려는 상황서울 대치동 은마아파트 인근 A중개업소 대표는 "집주인과 세입자 간 합의만 있으면 계약갱신시 임대료를 5% 넘게 인상해도 문제가 없다"고 말했다. 이는 개정된 주택임대차보호법 개정안에 배치되는 것국토교통부 관계자→ "임대인과 임차인간 합의가 있으면 5%를 넘어도 문제가 없다는 건 사실이 아니다"며 "처벌을 받는 게 아니라 계약 자체가 무효가 된다"→ "5%룰을 어길 경우 임차인이 추후 문제를 제기하면 집주인이 손해배상을 해야 한다“임대인과 임차인 모두 갑작스럽게 바뀐 정책에 대한 문의가 쇄도하지만 일선 공인중개업소들도 세부 대책에 대한 정보 부족으로 혼란이 가중 * 전월세상한제 5%를 안 지키면?임대사업자가 전월세상한제를 위반할 경우 최대 3000만원 이하의 과태료일반 집주인들 전월세상한제를 어기면 주택임대차보호법에 따라 처벌받지만 시행규칙은 아직 없음* 쟁점 : 부동산 중개업소 (정부 행정지원 언제까지 무료로 해야 하나?)상한제 룰 처벌규정 없음 → 손해를 끼치는 결과 없음 (중개업소는 현재 개점 휴업 중)임대차 2법 관련해서 → 임대인은 중개업소에 임차인은 대한법률구조공단으로