1. 과속입법 후폭풍…임대차법 시행 당일에도 국토부 "우리도 몰라"시행일까지도 세부규정 없어설명자료 긴급 배포했지만 일선 중개업소도 헷갈려관보게재 직전 맺은 전세계약유효여부 놓고 정부 우왕좌왕"집주인 실거주 확인위해 흥신소라도 써야하나“주택 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일 전격 시행가장 집중되는 분야→ 집주인이 실거주하면 세입자의 계약 갱신 요청을 거절할 수 있는지→ 집주인은 본인이나 자녀, 손자 혹은 부모, 조부모 등 직계 존·비속이 직접 거주하면 계약 갱신을 거부할 권리가 있다집주인이 실거주하지 않고 공실로 둬도 제3자와 신규 계약하지 않는 한 기존 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 없다!정부답변 : '확정일자'를 열람할 수 있는 이해당사자에 직전 세입자를 추가하자는 논의가 있는 것으로 알려졌다. 지금은 확정일자를 확인할 수 있는 이해당사자가 현 세입자와 집주인 등 직접적인 이해당사자로 국한된다. 하지만 이마저도 개인정보보호 등 논란이 거세게 일 수 있고 실효성 여부도 불분명해 결정될지 불확실하다.* 계약갱신청구권1. 임대인은 거절 못함 (임차인 계약만료 6개월전~1개월전 계약갱신요구)(2020년 12월 10일 이후 최초 or 계약 갱신된 계약은 6개월전~2개월전 / 20.6.9 개정예정)- 묵시적 갱신은 갱신요구권 아님 ( → 갱신요구가능)- 계약기간이 1개월 이상 남았다면 모두 갱신청구 가능- 법 시행전 제3자와 계약체결시 갱신요구권 불가(단, 명확한 증거 필요)- 임차인은 계약해지 통보 가능- 전세 → 월세 전환 불가 (동의하는 경우 법정 전환율(기준금리+3.5% 적용)2. 계약갱신청구권 1회 (+ 존속기간 2년) = 2+23. 갱신 거절시 손해배상 (정당한 사유없이 제3자에게 임대)- 손해배상예정액1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정전환율 4%) *3개월분2) (임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 – 갱신 거절 당시 월단위 임대료) * 2년분3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액* 갱신거절 가능1. 임차인이 2기의 차임 연체2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차3. 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 철거 또는 재건축8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주9. 그 밖에 임차인으로서의 의무 위반 (동의없이 인테리어)* 전월세 상한제 : 임대료 증액 5% (조례로 차등 가능)* 임대차 신고제도 (21년 6월 시행예정)* 쟁점 – 멘붕! (올 것이 왔다! 임대차 3법)시장의 반응 : 기자가 일부러 더 문제있다고 제기하는 것 같은데2. 첫 재계약 앞둔 헬리오시티 집주인 멘붕.."4억 낮게 세줬는데“2018년 말 입주당시 전용면적 84㎡ 전세값이 6억원 안팎최근 시세는 10~11억원 수준 (현재 시세와 4억원 정도 차이)하지만 당시 6억5000만원에 전세를 내준 임대인은 최대 3250만원(5%)까지만 전세금을 올릴 수 있다.* 경기도 광명 센트럴자이(2018년 12월 준공돼 입주)당시 전용면적 87㎡가 전세가 3억9000만원 정도에 거래, 지금은 전세가가 6억원전세가가 시가보다 너무 낮아 직접 들어가서 사는 것을 고민중[반응]1. 전세가격 호가 상승2. 안정적인 주거 보장* 쟁점 – 임대차보호법개정 헛점집주인이 이사 → 들어갔다가 임대(시세)거주중이던 주택 임대(시세)3. 실거주의무 빠진 분양가상한제..'투기청약' 부추긴다분양가 상한제 입주민에 실거주 의무는 주어지지 않아 '투기성 청약'이 계속될 것으로 우려되고 있다.국토교통부는 작년 11월 분양가상한제 적용 지역을 발표하면서 '분양가상한제 시행 이후 입주자모집공고를 신청한 단지는 분양가가 제한되고 5~10년의 전매제한 및 2~3년의 실거주 의무를 부여 받는다'고 밝힌 바 있다.29일부터 민간택지에서 입주자모집공고를 신청하는 사업장은 분양가상한제가 적용→ 정부가 작년 11월 분양가상한제 적용 지역을 지정하며 2~3년의 실거주 의무를 부과하겠다고 밝혔지만 관련 법률 개정안은 8개월 째 국회에 계류 중전매제한 기간이 최대 10년하지만 입주자의 의무거주기간 설정 여부는 정해지지 않았다현행 가점제에서는 실거주 여부와 상관없이 가점이 높은 순으로 청약 당첨이원욱 더불어민주당 의원이 지난 6월 관련 법안을 대표발의 했다. 수도권 분양가상한제 적용 주택 입주자에게는 최대 5년 이내 범위의 거주 의무를 부여하고 위반할 경우 처벌할 수 있는 근거도 추가해 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금을 부과하도록 했다. 국토부는 국회 협의 등을 거쳐 올해 중 도입될 수 있도록 적극 추진한다는 계획* 쟁점거주 의무기간 추가된다고 봐야 하나?그렇다면? 달라지는 것들은?4. 10억집 1주택자도… 종부세 28만원→123만원국회 상임위에서 부동산 3법(종합부동산세법·소득세법·법인세법 개정안)이 통과되자 시장에서는 "이제 '세금 폭탄'이 현실화됐다"는 반응* 종부세서울 시내에 집 한 채를 단독명의로 보유한 경우 세율이 0.5~2.7%에서 내년에 0.6~3%로 인상1. 공시가격 10억원짜리 종부세 부담이 올해 28만원에서 내년 123만원으로 4.4배로 늘어난다. 2. 14억원짜리 집 한 채는 올해 176만원에서 내년 494만원이 된다. 3. 20억원짜리 집 한 채는 종부세 부담이 올해 615만원에서 내년 1390만원으로 늘어난다.2주택 이상자는 징벌적 과세 수준의 종부세 인상(세율이 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%가 돼 두 배가량으로 올라)공시가격 10억원짜리 집 두 채를 보유 → 올해 1298만원에서 내년에는 4363만원으로 뛴다. 10억7000만원짜리 집과 13억9000만원짜리 집을 보유→ 종부세가 2070만원에서 6466만원* 양도소득세10억원에 산 아파트를 6개월 만에 11억원에 팔 경우, 내년 6월 이전에 팔면 양도세가 4000만원이지만 그 이후에는 7000만원이 된다. 1년 미만 보유 주택 양도세율이 40%에서 70%로 오르기 때문이다. 보유 기간 1년 이상 2년 미만 주택 양도세율도 현행 6~42%에서 60%로 오른다.* 쟁점종부세 부담을 느껴도 양도세 때문에 못판다!그렇다면???