황규철 세무사와 이야기1. [2020 세법] 분양권도 주택수에 포함…“개정 이후 취득한 분양권부터”"기존 1주택 1분양권자는 1주택자 비과세 유지"'1주택자+1분양권 →2주택자’1. 앞으로는 분양권이 주택으로 취급되면서 1주택과 1분양권을 소유한 사람은 2주택 보유자가 된다. 2. 주택수에 분양권을 포함하는 안은 내년 1월1일 이후 양도하는 경우부터 적용된다. 3. 세율 인상 시기의 적용은 내년 6월 이후 양도하는 분부터다.4. 분양권을 주택수에 포함하는 세법 개정안 내용을 법 개정 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용기존에 집을 보유하고 있으면서 새집으로 옮겨가려고 분양권을 취득해 '갈아타기'를 준비하고 있던 수요자들의 반발(투기 수요가 아닌데도 양도세 중과를 당해 세 부담이 커진다)1주택 1분양권 보유자가 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세하는 내용을 담을 예정일시적인 1주택 1분양권 보유자에 대해서는 향후 소득세법 시행령 개정을 통해 별도의 '비과세 특례 조항'을 마련할 계획* 쟁점 앞으로는 양도소득세 과세할 때 분양권을 주택으로 보겠다?어떤 의미인가? (장특공제불가, 단기매도 불가, 다주택자 중과세)2. 요즘 부동산 시장 이슈~! 증여![세무법인 송파지점 황규철 세무사]7.10 부동산 대책! 세금관련 대책!7.22 세법 개정안 상세내용 발표!실제시장의 움직임이 매우 궁금하다. 요근래 강남지역의 증여가 큰폭으로 증가한 것으로 보이는데 실제 어떤지?1) 7월 10일 대책 발표 이후 달라진 점2) 자녀 주택 취득자금 소명3) 취득세 요율 변경4) 향후 1세대 1주택 비과세 절세 방법1. 은마·잠실5단지 '50층' 올리나…재건축 규제완화 검토그린벨트(개발제한구역) 해제 '카드'가 공급대책에서 제외1. 주택공급 대책 일환으로 국방부 소유의 태릉골프장 부지 일대를 활용하는 방안을 검토 중2. 내년엔 3기신도시 등 공공택지에서의 사전분양3. 임대아파트 종상향 재건축 4. 정부와 서울시가 서울 도심에 주택공급을 늘리기주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 '35층룰'을 완화하는 방안50층 아파트를 짓기로 했다가 3년간 진척이 없는 잠실동 잠실주공5단지나 대치동 은마 아파트 등이 첫 수혜정부와 서울시는 규제완화 수준과 이익환수 장치를 어느 정도 수준에서 균형을 맞출지 막판 고심 중재건축 초과이익환수제나 분양가상한제 등의 규제 완화는 원칙적으로 검토하고 있지 않지만 '공공 재건축' 방식으로 사업을 할 경우엔 파격적인 인센티브를 줄 계획재건축 이익 환수 장치가 마련된다면 법을 바꿔서라도 용적률과 층고제한 완화는 검토해 볼만한 사안[잠실5단지]잠실주공5단지는 특히 '35층룰' 해제를 위해 사회환원 차원에서 임대주택을 일정비율 공급키로 약속한 것으로 확인됐다. 원래 재건축은 재개발과 달리 임대주택 공급 의무는 없다. 송파구청에 제출한 잠실5단지 조합 계획에 따르면 50층으로 재건축되면 3930가구에서 6402가구로 2472가구가 늘어난다.이 가운데 3종 주거 4987가구 중 146가구(2.92%)를 임대주택으로 공급할 계획이며 50층으로 지어지는 준주거 1415가구 중 281가구(19.85%)를 임대주택으로 짓기로 한 것으로 확인됐다. 이는 지난 5월 서울 도심 7만가구 공급 방안의 핵심인 공공 재개발 사업의 임대주택 의무비율 20%와 엇비슷한 규모여서 서울시 의지만 있으면 잠실주공5단지 '50층'은 실현 가능성이 높다.재건축 아파트는 재개발과 달리 초과이익환수제가 적용되기 때문에 공공재건축 수준(20%)으로 임대주택을 요구할 경우 조합원 동의를 얻기 어려울 수 있다. 공공재개발처럼 분양가 상한제를 적용하지 않는 것도 재건축 조합원에는 '인센티브'가 될 수 있으나 이는 주변 집값 과열로 연결* 쟁점결국 도심 공급의 유일한 방법은 재건축 재개발?공공의 참여가 개발에 속도가 붙을 것인가?재건축 2년 거주의무 적용은?2. "주택조합 사업 추진 깐깐해진다"…청약 30일 내에 철회가능조합 발기인 자격 조건 까다로워져가입신청자 청약철회 시 가입비 반환 가능지역주택조합사업은 일정 기간 이상 해당 지역에 거주한 무주택자(전용 85㎡ 이하 1주택 소유자도 포함)가 모여 조합을 구성해 주택을 짓는 사업이다. 재개발·재건축보다 사업 절차가 간단하고 조합원이 직접 토지를 매입해서 개발하는 방식이라 일반 분양 아파트보다 분양가가 싸 수요자의 관심이 많았다.하지만 주택법상 조합원 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있는데다 사업성 없는 조합이 난립해 사업이 지연되거나 좌초되면 피해가 컸다→ 개정안은 우선 주택조합 설립인가의 세부 내용을 공고하도록 했다. 시장·군수·구청장은 주택조합의 설립인가 또는 변경인가를 한 경우 조합설립 인가일, 주택건설대지의 위치, 토지의 사용권원 또는 소유권 확보 현황을 해당 지자체의 인터넷 홈페이지에 알려야 한다.* 쟁점그동안 지주택의 단점을 거의 대부분 해결!앞으로 새로운 투자처로 관심 급부상 예상?3. 강남권 토지거래허가제 한 달…주택 거래 93% 급감대치·삼성·청담·잠실동 70건 접수…33건 허가허가제 대상 아닌 소형은 가격 오르고 거래 급증아직까지 불허된 사례는 없다.이들 지역에서 부동산을 사려면 계약을 체결하기 전에 관할 구청에서 허가를 받아야 하고, 허가를 받아도 바로 입주해 2년 이상 실거주해야 한다.강남구는 대치동 9건, 삼성동 8건, 청담동 5건이 허가를 받았다. → 강남구는 허가가 난 22건 중 16건이 주거용, 6건이 상업용이었다.송파구 잠실동은 11건의 허가 승인이 떨어졌다.→ 송파구는 신청·허가 모두 아파트였다고 밝혔다.부동산의 토지면적이 주거용은 18㎡, 상업용은 20㎡를 넘기면 허가 대상→ 토지면적이 작은 아파트 위주로 거래량이 증가하고 가격이 상승하는 '풍선효과’* 쟁점토지거래허가구역내 부동산 거래 당연한 감소하지만 가격은?? 큰 폭으로 상승하지 않을 뿐 (지속상승예상)공급대책 어떻게 발표될지? 대삼청잠의 가격을 잡다?(낮춘다? vs 상승이 멈춘다?) 4. 비강남도 웬만해선 ‘10억'…"7·10대책이 전셋값 들어올렸다″- 非강남권 새아파트 전셋집 10억- 마포·성동구도 2주새 1.5억 올라- 전세가율은 50% 수준으로 낮아- “전셋값 강세 땐 집값 오를 듯”임대차 3법(전월세 신고제·상한제·계약갱신청구권) 국회처리가 임박하면서 전셋값이 폭등하는 분위기→ 전셋값 상승은 결국 집값을 끌어 올리거나 가격 하락을 방어할 수 있다→ 전셋값이 급등해 전세가율이 올라간다고 해도 부동산 규제정책으로 갭투자 수요가 몰리기는 어려울 것