1. 임대료 5%넘게 올린 임대사업자들 비상…"계약서 다시 쓰자" 꼼수도

국토부, 7월부터 임대사업자 대상 합동조사

'임대료 증액제한' 위반하면 과태료 수천만원

자진신고해도 면제 안돼…대책 마련에 분주

국토부 "모든 수단 동원해 위법 찾을 것“

임대사업자로 등록한 사람은 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 등 각종 세제혜택을 받는 대신 최장 8년간 임대의무기간을 준수해야 하고, 연 5% 이상 임대료를 증액할 수 없다.

그동안 업계에선 다수의 임대사업자들이 혜택은 모두 받으면서 임차인 보호를 위한 의무는 제대로 지키지 않는다는 지적이 많았다. 이에 국토부는 경미한 사항을 위반한 임대사업자는 오는 6월까지 자진신고하면 과태료를 면제해주되, 임대료 증액 상한 위반 등 핵심의무를 위반한 경우 세제혜택을 환수하고 최대 3000만원의 과태료를 부과하기로 했다.

문제는 그동안 관행적으로 연 5%인 인상 상한선을 넘겨 임대료를 받아온 집주인들이다. 핵심의무 위반이어서 자진신고를 하더라도 과태료가 면제되지 않기 때문이다. 과태료가 수천만원대로 높다보니 이들은 정부 단속을 피하기 위한 방법을 찾느라 분주하다.

임대사업자가 단속망을 빠져나가기 위해 계약서를 다시 쓰더라도 확정일자나 실거래 신고 등 다른 증거가 있으면 충분히 적발할 수 있다는 입장

2. 급매물 소화되고 신고가 나오는 강남…지방 큰 손 등 외지인 지속 매수

* 은마 84㎡ 다시 20억

- 매매건 4건 가운데 1건(19억9500만원)을 제외하곤 모두 20억원대

* 도곡동 타워팰리스2 156.5㎡ 29억 (1년 전 1년 전 같은 규모가 23억6000만원) +5억 이상 상승

* 도곡렉슬 아파트 176.9㎡ 39억 (지난 연말 34억) + 5억

* 반포동 래미안퍼스티지도 59㎡ (21억 5천만원) : 19억 1천만원 거래에서 회복

4월 서울 아파트를 매입한 건수는 828건으로 전월 대비 60.9% 줄었다.

(매입 건수가 1000건에 못 미친 건 지난해 6월(911건) 이후 9개월 만)

- 코로나19 사태

- 4·15 총선 등을 앞두고 관망심리

강남구에서는 외지인 거래 비중이 36.2%로 전달(31.3%)보다 4.9%포인트 높아

- 보유세 과세 기준일(6월 1일)

- 10년 이상 보유 주택에 대한 다주택자 양도소득세 중과 배제 종료가 내달로 다가오면서 강남권에서는 고점보다 수억원 내린 급매물이 쏟아진 바 있다.

- 이런 와중에 이때가 아니면 강남 진입이 어렵다고 생각해 꼭 사야겠다는 사람들이 있었다

거래 자체가 활발하진 않지만, 이제 호가 내리기는 소강상태

한편,

- 보유세 과세 앞두고 초급매물 대부분 소진 이후 거래 '뚝'

- 급매물 소진 뒤 매도·매수자 모두 관망세 눈치싸움 치열

- 정부 부동산 규제 기조 탄력…강남지역 집값 급등 어려워

"급매물 소진 이후에 호가가 다시 뛰고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다"며 "정부의 부동산 규제와 코로나19 사태 여파 등으로 집값이 더 떨어질 것이라는 매수자들의 기대감이 강하다"고 전했다.

송파구의 한 공인중개업소 대표는 "지난달 매물 소진 이후 호가가 다시 뛰면서 현재는 매도·매수자 모두 눈치싸움을 벌이고 있다"며 "정부의 대출 규제와 보유세 부담도 워낙 강하기 때문에 매도·매수자 모두 일단 버티기에 들어갔다"고 밝혔다.

정부의 공시가격 인상 기조와 재산세 등 보유세 부담 강화를 비롯해 코로나19로 인한 실물경기 위축과 집값 불확실성이 가중되면서 강남지역 집값이 급등하지 않을 것으로 전망된다. 특히 21대 총선에서 여당이 압승하면서 집값 안정에 무게 중심을 둔 정부의 부동산 규제 정책이 탄력을 받을 공산이 크기 때문이다. 또 다주택자의 보유세를 높이고, 투기 목적의 매매거래에 대한 세금 부담을 강화하는 정책 기조 역시 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.

3. 노·도·강·금·관·구 '서울 중저가 재건축'이 뛴다

노ㆍ도ㆍ강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구), 금ㆍ관ㆍ구(금천ㆍ관악ㆍ구로구) 내 투자가치가 높은 9억원 이하 재건축 아파트는 품귀현상을 빚고 있다.

12ㆍ16 대책으로 15억원 이상 아파트 대출이 막힌 반면

9억원 이하 중저가 아파트가 밀집해 규제에서 자유로운 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구는 상승세를 이어가고 있다. 특히 입지가 우수하고 향후 신축 아파트로 변신할 재건축 아파트에 대한 투자가 활성화하는 추세다.

강남권ㆍ한강변의 재건축 단지의 경우 가격 부담이 큰 데다 자금조달계획서ㆍ대출규제 강화로 문턱도 높아진 반면 외곽지역 재건축 단지는 가격부담이 덜하고 비교적 규제가 약해 키맞추기 현상이 일어나고 있다.

4. 또 다시 내린 기준금리…부동산시장 영향은(종합)

한국은행이 28일 기준금리를 0.5%로 0.25%포인트 낮추면서 부동산 시장에 미칠 영향에 관심

금리 인하는

- 대출 이자 부담 감소로 부동산 시장의 투자 수요 증가와 가격 상승을 초래한다는 것이 경제학적인 통설

이런 분위기를 타고 비규제 지역의 중소형·중저가 주택 중심으로 거래에 숨통이 트일 수도 있다는 진단

주택시장이 비규제지역 중저가와 규제지역의 초고가 주택 시장 간 차별화 양상으로 흐를 가능성이 있다

저금리로 이자 부담이 경감되면서 일부 비규제 지역 부동산 자산으로 자금이 유입되는 풍선효과가 나타날 수 있다

- 중도금 9억원 까지는 집단대출을 통해 낮은 이자를 조달할 수 있는 구조라 분양 시장의 인기는 당분간 이어질 것

- 수익형 부동산도 저금리에 핫한 시장

5. '깡통전세 보증금' 12억9천만원 챙긴 30대 징역 5년

대구지법 형사11단독 이성욱 판사는 임대차보증금을 돌려줄 능력이나 의사 없이 계약한 뒤 보증금을 받아 챙긴 혐의(사기)로 기소된 A(38)씨에게 징역 5년을 선고했다

2016년부터 임대차보증금을 승계하면서 소액 자금을 더해 주택을 사들이는 이른바 '갭투자' 형식으로 다가구주택 8채를 매입한 뒤 이를 임대하는 과정에서 14명으로부터 임대차보증금 12억9천여 만원을 받아 돌려주지 않은 혐의

이른바 '깡통전세' 임대차계약이 끝난 후 임차인들에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이었지만 선순위 임차보증금 액수를 실제보다 낮게 말하는 수법으로 임대차계약을 한 것

판결

피고인 사기 범행 피해액이 13억원을 넘어서는 거액인데 피해 복구가 이뤄지지 않았고, 임대차보증금을 편취해 피해자들은 주거 안정을 위협받게 돼 엄하게 처벌할 필요가 있지만 범행을 인정하고 반성하는 점 등을 종합했다