부동산 계약해지 당해 억울한데…위약금도 다 안준다고?주택 가격이 급변동할 때 계약 성립과 해제 여부 관련 분쟁이 늘고 있다. 대표적인 게 가계약금만 보내도 계약 성립 여부를 두고 다투는 것이다. 이 과정에서 계약 해제 시 위약금은 물론 관련 세금도 문제가 된다.대법원은 계약금 계약이 성립했다면 이에 근거해 약정이나 민법 제565조에 의해 해제할 수 있다고 본다. 그러나 계약금의 나머지 금액을 지급하지 않았다면 계약금 계약은 성립하지 않았기 때문에 오히려 주된 계약은 이로 인해 임의로 해지할 수 없게 된다. 즉 주된 계약이 해제되려면 계약금 나머지 금액을 보내 계약금 계약이 성립돼야 한다. 따라서 가계약 자체가 계약을 해지할 수 없는 상태를 만드는 결과가 나올 수 있다(대법원 2007다73611).계약을 해제하려 할 때 위약금 기준이 당초 지급된 가계약금인지 아니면 계약금 전체인지다. 계약금 총액에 대한 합의가 있었다는 전제하에서 계약 해제에 따른 위약금 기준은 가계약금이 아니라 계약금 전체가 된다. 즉 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이 해약금의 기준이다(대법원 2014다23178).가계약이든 본계약이든 계약이 해지되면 주고받는 위약금에도 세금이 발생한다는 점을 명심해야 한다. 받은 사람도 세금을 낼 뿐 아니라 주는 사람도 원천징수의무가 생긴다. 그런데 계약 해지에 따라 위약금으로 받은 돈에 세금이 있다는 사실을 모르는 사람이 많다. 주는 사람도 원천징수에 따른 세금을 내야 한다는 사실을 모르는 경우는 더 빈번하다.일반적으로 계약 해지에 따른 위약금은 두 종류로 발생한다. 먼저 매도인이 계약을 해지하고자 하는 경우 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해지할 수 있다. 이때 매수인에게는 원래 계약금 외에 배액으로 받은 위약금이 기타소득이 된다. 두 번째로 매수인이 계약을 해지하고자 하는 경우 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있다. 이때 매도인에게는 받은 계약금이 기타소득이 된다(민법 제565조·소득세법 제21조). 따라서 부동산 매매계약 해지로 위약금을 받은 사람은 다음 연도 5월 말까지 기타소득에 대해 신고를 하고 세금을 납부해야 한다.반대로 매수자가 이미 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 경우는 원천징수의무가 면제된다(소득세법 제127조 제1항 제6호 단서 및 나목). 당연히 가산세 문제도 안 생긴다. 매수자는 이미 지급한 계약금을 포기해 계약이 해지되므로 이미 지급한 계약금 중 22%를 원천징수를 위해 돌려받기는 어렵기 때문이다(소득세법 개정법률 제9897호 개정 취지).* 쟁점계약해지에 따른 위약금에 발생하는 세금권리금에 발생하는 세금 (기타소득)수입금액-필요경비 = 소득금액 * 22%필요경비를 공제하지 않은 전체 수입금액기준 8.8%2. 집값 오르고 전세 매물 말라…분당에 밀렸던 일산 집값 ‘기지개’- 대장주 ‘킨텍스원시티’ 등 킨텍스 주변부터 매매·전세가 올라- 전세값은 2년 만에 상승전환…최근 매물도 줄어- 지난해 11월 조정대상지역에서 해제- GTX-A, 대곡~소사선 연장 등 호재“4년 전 분양할 때 전용면적 84㎡ 아파트가 5억~6억원대였지만 이제 10억원대를 바라본다. 매물이 없다. 단지 바로 앞에 들어오는 GTX-A 때문인데 앞으로 방송영상밸리, CJ라이브시티 등 호재들이 반영되면 2억~3억원은 더 오를 것이다.”일산의 대장주로 꼽히는 장항동의 킨텍스원시티 3블록 전용 84㎡ 아파트가 지난달 9억7000만원에 실거래됐다. 현재 시장매물은 호가가 최고 12억원까지 올라 있다. 도로 건너에 있는 일산서구 대화동 ‘꿈에그린’ 아파트 전용 84㎡ 역시 지난해 5월 7억6000만원에서 연말 8억2500만원, 올 2월 9억원으로 꾸준히 가격이 오름세다.가격이 이미 오르기 시작했지만 실수요자든 투자자든 역세권이나 학세권 등 전통적으로 인기 있는 지역을 위주로 살펴보는 게 좋다* 쟁점일산에 갑자기 바람이 부는 것인지? 아니면 지속된 가격 상승의 결과인지?3. 서울 아파트는 보합 유지하는데···인천 집값은↑[매매가격]- 서울은 대부분의 아파트가 보합 - 강남·서초·송파구 등 강남3구의 하락- 서대문구(0.08%)·구로구(0.08%)·관악구(0.05%) 상승- 경기도는 지난주보다 0.08% 올랐고, - 인천은 0.15% 오르며 상승세[전세가격]미미한 오름세- 집주인 실거주요건 강화 → 매물 부족* 쟁점강남3구 이외 아파트 가격 보합 내지 상승경기도, 인천 상승세 지속경기도, 인천의 꾸준한 공급에서 상승세를 이어가는 원인은?개발호재로 인한 매수 4. "이 시국에 누가 집을"…부동산 '거래절벽' 언제까지?꽁꽁 얼어붙은 서울 주택시장…4월 매매 전달 대비 42% 감소용산 미니신도시·3기 신도시 까지…기존 매수 대기자 청약으로당분간 주택시장 위축·청약시장 과열…"양극화 더욱 심해진 "매수 문의가 아예 없다"며 "가격이 조금 떨어지긴 했지만, 매수 대기자들이 집값이 더 떨어지길 기대하고 있어 거래 자체가 이뤄지지 않는다"고 말했다. 이 대표가 내놓은 거래 장부에는 지난날부터 현재까지 전세 계약 3건만 적혀 있었다.* 쟁점 - 시청자들의 관심 팽팽한 의견 대림요즘 정말 조용한 건지?감염병 위기로 경기부양(긴급재난지원금) 실업률 증가, 소상공인 폐업 증가, 세계경기위축그렇다면 다른 곳(청주)은 뜨겁다는 내용은 사실인지? (청주 호재)갭메우기라는 이야기도 있고, 누군가는 무주택자의 전성시대가 올 거라고 하는데 가능성이 있는 건지? (카페 분위기는?)5. 지방 공공택지 아파트 전매제한 1년→3년 강화된다* 쟁점재개발 재건축 조합 총회 – 8월전 분양 목표분양권 투자자들 입주권으로 선회 소식6. 서울 용산구 숙대입구 인근 재개발 불붙나?용산구가 남영동 일대 재개발사업을 재추진하는 것으로 알려졌다. 용적률을 높여 고밀도 개발이 가능토록 하고 공동주택 등 700여가구를 추가 공급한다는 계획남영동 특별계획구역은 2010년 12월 용산 지구단위계획구역 변경에 따라 6개 구역으로 나뉘어 지정됐다. 이후 숙대입구역과 남영역 역세권을 중심으로 업무중심지구 개발이 추진됐지만 용산국제업무지구 개발이 무산되며 좌초했다. 이번에 정비구역으로 지정되면 용산정비창 부지 개발과 함께 일대 호재로 작용할 전망* 쟁점새로운 재개발 사업 추진이 가능한가? 가능하려면?도시정비형 재개발사업구역이란? 다른 재개발 사업과 무엇이 다른가?7. 하남 전셋값 들썩…교산 신도시 청약 대기자들 움직이나3기 신도시 사전청약…청약대기자 전세 수요 늘어청약 1순위 거주요건 1년→2년 강화한 것도 영향교산 신도시 교통대책 발표…송파~하남 도시철도앞으로 나올 3기 신도시 분양을 기다리는 대기수요가 몰리면서 하남시 전셋값이 치솟고 있다.* 쟁점1. 하남에 추가 공급2. 저렴한 분양가 공급3. 교통여건 개선= 기존의 하남 아파트는 어떻게 되나?