1. 똘똘한 한 채를 넘어 슈퍼 똘똘한 한 채로

강북 두채 팔아, 강남 한채로....‘슈퍼 똘똘한 한 채’ 시대 오나

-다주택자 규제에 매도하고 한 채만

-장기적으로 보유세>양도세 예상

-강남 집값 하락에 가격 차도 줄어

“목동지역 새 아파트랑 경희궁 자이랑 보유 중인데, 두 채 다 팔고 강남권으로 갈아타기 하고 싶어요. 그런데 강북 아파트가 팔리질 않네요.”

1. 최근 절세를 노린 강남권 급매물이 시장에 나오자, 강북 다주택자가 움직이기 시작

2. 각종 규제와 코로나19 영향으로 강남권부터 집값 약세가 나타나면서, 강북 지역 대장주와의 가격차가 좁혀졌기 때문

3. 마포래미안푸르지오나 경희궁 자이 등과 같은 강북 대장주도 30평대는 주택담보대출이 불가한 15억원 이상이기 때문에, 그쪽 매물이 팔리지 않아

4. 특목고 폐지에 따른 학군 수요

2. 전매제한 강화에 무주택자들 갑갑…“내집마련 더 어려워졌다”?

13일 국토교통부에 따르면 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설‧공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다.

청무피사는 ‘청약은 무슨 피주고 사’의 줄임말로 청약당첨이 하늘의 별따기가 된 상황을 반영한 신조어

최근 무주택자여도 만점에 가까운 청약가점을 갖고 있어야만 당첨이 가능하자, 애초에 초피(계약금을 내기 전 붙은 웃돈)를 내고 분양권을 사서 내집마련을 하는 수요가 발생했다. 이젠 그 방법조차 막혀버렸다

(비규제지역의 경우) 전매제한 기간이 상대적으로 짧아 분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요가 유입되고 있다”며 “2017년부터 지난해까지 수도권‧광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록하며 분양된 단지를 분석하면, 평균적으로 당첨자 4명 중 1명은 전매제한기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도

비규제지역도 제한 강화, 투기수요 차단…시장 반응 ‘냉랭’

수요자 “내집마련 말고 임대주택 살란 말이냐”…추가 풍선효과 우려도

정부에서 비규제지역의 전매제한 기간을 늘리는 추가 규제를 내놨다. 이에 청약 투기세력 제거와 실수요자 중심의 주택공급 강화도 중요하지만, 이번 대책으로 청약광풍을 잠재우긴 어렵다는 게 시장의 중론이다.

1. 무주택자들의 재산증식 방법 차단 <- 이건 좀....

2. 더 어려워진 내집마련, <- 이건 좀...

3. 또 다른 풍선효과 등에 대한 우려 <- 이건 좀....

이렇게 하면 청약당첨을 포기하고 초피가 붙은 분양권 매입을 생각했던 사람들도 다시 청약에 목을 매게 되기 때문에 경쟁률은 더욱 높아질 것

무주택자는 내집마련 할 생각 말고 공공임대주택에서 살라는 게 정부의 생각인 것 같다 (집은 소유의 목적이 아니라 거주의 목적!)

=> 비규제지역이라는 장점이 사라진 상황에서 다시 서울로 수요자들이 쏠릴지 지켜봐야한다

3. 로또 중의 로또!

"용산 잡으러 서울 가자"…청약 자격 얻으려 이사도 불사

그동안 변두리 공급에만 그쳤던 정부가 도심 대규모 공급 카드를 꺼내자 시장은 환호했다. 용산 정비창 부지는 역세권 입지에 뒤에는 남산 앞에는 한강을 끼고 있어 서울에서도 노른자위 입지로 꼽힌다. 분양가상한제를 적용하면 분양가는 주변 시세보다 낮게 책정돼 '로또 중의 로또'라는 평가까지 나온다.

청약 1순위 의무거주요건 맞추려 서둘러 거주지 이전 움직임

"지역거주자 보호, 청약기회 형평성 고려한 제도보완 필요“

국토교통부가 공공임대를 30% 수준으로 제한할 것이라고 밝힌 점을 고려하면, 총 물량의 70%인 5600가구(민간분양 4000가구, 공공분양 1600가구)가 분양 물량으로 나올 것으로 보인다.

입주자모집은 이르면 2023년 말 또는 2024년부터 이뤄질 전망이다. 정부는 내년 말까지 구역 지정을 마치고, 2023년까지 사업 승인을 완료할 계획이다.

현재 서울 등 수도권 투기과열지구의 경우 해당 지역에서 2년 이상 거주해야 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다. 용산 정비창 부지는 2023년 말에서 2024년 분양 계획이기 때문에 지금 거주지를 이전하면 분양 시점에 1순위 자격을 얻을 수 있다는 계산

- 예전 과천에 청약수요가 대거 이전했던 것처럼 용산 청약을 위해 이동할 가능성이 있다

서울과 인접한 수도권에 거주 중인 A씨는 최근 서울에 전세를 얻어 이사할 계획을 세우고 있다. 서울 핵심 입지로 '로또 중의 로또'로 불리는 용산역 정비창 부지 분양에 대비해 미리 청약 자격을 갖추기 위해서다. 정비창 부지는 2023년 이후 분양 예정이라 지금이라도 주소지를 옮기면 청약 1순위 의무 거주기간(2년)을 채울 수 있어 이사를 서두를 계획이다.

4. 강남 재건축 '원상회복' 중턱에서 주춤…집값 오를까 내릴까

"이번주 강남4구 아파트값, 급매물 소진·하락폭 축소"

지난해 고점 대비 수억원이 떨어지며 가격 하락세를 지속하던 강남 재건축이 최근 일부 급매물이 거래된 뒤 호가 반등을 꾀하면서 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다.

강남구 대표 재건축인 대치동 은마아파트와 송파구 인기 재건축 잠실주공5단지 등에서 지난주부터 호가 상승 움직임

<원인>

1. 고강도 세금·대출 규제인 12·16 부동산대책

2. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기침체 여파

3. 여기에 보유세 과세 기준일(6월1일) 전에 집을 팔려는 사람이 몰리면서 급매물이 늘었다.

4. 10년 보유 부동산 양도소득세 중과 유예

지난달 말까지 가격 하락을 거듭해 급매물 값이 18억8000만원까지 떨어졌었다. 지난 12월 실거래 고점(23억5000만원)과 비교하면 무려 20%(4억7000만원) 하락했다.

매수 대기자들이 이달 초 황금연휴 기간 18억원 후반대와 19억원 초반대 급매물을 거둬들이면서 호가가 다시 오른 것이다. 급매물이 팔리자 조급해하던 집주인들은 바로 태세 전환을 해 매물을 거둬들이고 호가를 높이기 시작

전문가들은 저가 급매물이 팔린 뒤에 추격 매수가 끊긴 상태라, 급매물 소진이 집값 반등으로 이어지긴 어려울 것으로 보고 있다. 코로나19에 따른 경기침체가 본격화하는 데다 6월 말 양도소득세 중과 유예 만료 전 급매물이 더 출현할 수도 있어 당분간 하락 장세가 이어질 것이란 전망

<예상>

1. 강남권을 중심으로 급매물이 거래된 뒤 집주인들이 호가를 올리고 있으나, 그동안 오른 것에 비해 낙폭이 적고 추가 급매물 등 하락 우려가 있다 보니 추격매수가 없어 약세가 이어지고 있다

2. 여당의 총선 승리로 정부의 부동산 규제에 더 힘이 실릴 것으로 예상되는 가운데 주택공급 대책까지 나오면서 매수 관망세가 지속할 것으로 보인다

3. 아직 코로나19로 인한 거시경제 충격이 와닿지 않았지만, 실물경기 침체가 본격화하면서 생계를 위해 집을 파는 사람이 늘어날 수 있다

서울 아파트 가격대별 거래 비중에 지각변동이 일고 있다. 지난해까지 낮은 거래 비중을 보여온 1억원 초과~3억원 이하 아파트 거래 비중은 급증 반면 9억원 초과~15억원 미만 아파트는 감소 추세다. 고가 주택을 겨냥한 정부 정책에 부담을 느낀 실수요자들이 저가 가격대 매물을 찾아 나선 것.

전문가들은 대출과 거래규제, 세금 등으로 인해 가격대별 거래 이동 현상이 지속될 것으로 전망했다. 

5. 공급 늘리면 집값 하락? 서울에선 안 먹히는 이유

아파트 물량 확대론 뜯어보니

박근혜 정부 때보다 공급 많은데

서울 집값 현 정부 들어 40% 폭등

국토연 “서울은 수요 관리가 중요”

서울 주택 20%는 외지인이 구입

‘인서울’ 노린 투기수요 작동

“공급 증대와 집값 안정은 무관”

적정 가격 주택 늘리고

1~2인 가구 위한 공급 모델 필요

①문재인 정부 때 주택 가격 상승, 공급 부족 탓?

②서울 아파트 수요에 투기수요까지 포함?

③누구를 위한 공급이 부족하냐?

수요가 서울로 몰리는 이유? (투기든 실수요든)

꾸준한 공급이 이루어지지 않기 때문

6. 시세10억 하남 아파트가 5억에 나왔다

하남 감일지구 하남포웰시티 부적격자 물량 11가구 재공급

잔금대출은 시세대비 40%까지 / 실투자금 2억원이면 매입 가능

청약 부적격 계약취소 속출 아크로 포레스트도 3가구 나와

2017년 공급가격에 '줍줍' 가능

5월 7일 기준 하남시에 거주하는 무주택자가 신청할 수 있다. 거주의무기간은 없다. 현재는 법이 개정돼 거주 요건이 2년 이상일 때 1순위 자격이 부여되지만, 이 아파트는 모집공고가 2018년에 나온 것이어서 '강화된 거주의무기간' 적용을 받지 않는다.