2. 서울 집값 하락 왜 체감 못하나…"초고가만 떨어졌다?“거래실종 속 중저가 미약한 상승…실수요자 체감도 낮춰이 와중에 일부 단지 신고가 경신에 시장상황 판단 흐려코로나19 이후 '촉각'…"중저가 나 홀로 상승은 어려울 것“서울 아파트값이 내림세로 돌아섰다는 각종 통계 발표가 연이어 발표되고 있으나, 수요자들은 여전히 집값 하락을 체감하지 못하겠다는 반응이 많다.1. 초고가 아파트 매매시장은 보유세 부담과 대출 규제로 인해 하방 압력최근 아파트값 하락세가 가장 두드러지는 곳은 강남3구(강남·서초·송파구) 등 초고가 아파트 밀집 지역과 마·용·성(마포·용산·성동구)과 광진구 등 한강변에 있는 초고가 아파트 시장정부 규제의 영향으로 현금 보유 자산가를 제외하면 고가 아파트를 매입할 수 있는 통로가 사실상 차단되면서 하방 압력의 기운이 시장을 무겁게 누르고 있다.2. 반면, 노·도·강(노원·도봉·강북구)과 금·관·구(금천·관악·구로구) 등으로 대표되는 중저가 아파트 매매시장은 아직 미약하나마 상승세를 이어가고 있어서다.코로나19에 의한 하락 장세가 본격화 된 것인지에 대해서는 아직 논란2-2. 하지만 실수요가 집중된 중저가 아파트 매매시장은 아직은 온기가 돌고 있다.급격한 매수실종 장세 속에서 나오는 한두 건의 거래가 수요자들의 판단을 흐리게 만들고 있다.신고가 경신 자체가 중요한 게 아니라 기존보다 급매물이 늘고 있는 상황극단적인 상황을 일반화하는 오류에 빠져 결정을 그르칠 필요는 없다불안한 심리 반영의 결과* 쟁점강남 아파트는 떨어지고 노도강 등은 올라가고 라는데 체감할 수 있는가?이러한 현상이 발생하는 이유는 무엇인가? 앞으로도 계속 될 것인가?나홀로 상승 '노·도·강'도 꺾였다, 두 달새 수천만원씩 뚝강남에서 시작된 집값하락, 마포·용산·성동에 이어 수도권 전역으로 확산 움직임"코로나 진정되면 다시 오를수도"코로나발(發) 집값 하락세가 서울 강남에서 강북 지역으로 확산하고 있다. 강북의 신흥 부촌인 마·용·성(마포·용산·성동)은 물론, 그동안 '나 홀로 상승'을 이어 가던 노·도·강(노원·도봉·강북) 아파트값도 상승 폭이 꺾이는 모습이다. 직전 최고가 대비 수천만~수억원 낮게 거래된 매물이 나오며 호가(呼價)도 내려가고 있다. 전문가들은 "실물 경기가 회복되지 않으면 강남에서 강북, 다시 수도권 외곽 지역 순으로 집값이 하락할 것"이라고 전망한다.2008년 금융 위기 당시에도 강남권 아파트값이 먼저 떨어지고, 그해 9월 리먼 사태가 터지고 경기 침체 우려가 커지며 노도강과 수도권 외곽 지역 역시 하락세로 돌아섰다. 지난해 집값 하락기에도 비슷한 흐름이었다.