계약금 2억 날리고 안산다? 매매가 -3억' 반포 아파트1987년에 준공된 이 아파트는 지난해 하반기부터 재건축 '메리트'로 가격이 급상승강남 재건축 아파트를 중심으로 서울 집값 하락세가 이어지고 있는 가운데 서울 반포동 반포미도 84.96㎡가 최근 17억원에 거래돼 주목을 받고 있다. 지난해 말 매매가격 대비로는 3억원 낮춰 팔린 매물이기 때문이다.인근의 다수 부동산 중개업소 관계자는 "특별한 사정이 있는 거래"로 파악했다."원래 18억원 전후로 매매계약이 체결됐는데 매수자가 1억8000만원 상당의 계약금을 포기하고 계약을 파기했다"는 설명이다. 매도자는 이 아파트를 팔고 다른 아파트 중도금을 내야 하는 자금 스케줄 상 곧바로 매수자를 찾아야 했다. 때문에 계약금을 5억원으로 올리는 대신 호가를 17억원으로 낮춰 거래를 했다는 후문1. 불가피한 사정이 있을 수도 있고, 2. 재건축 아파트 가격이 더 떨어진다고 봤을 수 있다. 3. 다른 곳에 투자하는 게 수익률이 더 높다* 쟁점1억 8,000만원 포기(계약포기) 왜 이런 일이 발생했을까? 2. 서울 집값 하락 왜 체감 못하나…"초고가만 떨어졌다?“거래실종 속 중저가 미약한 상승…실수요자 체감도 낮춰이 와중에 일부 단지 신고가 경신에 시장상황 판단 흐려코로나19 이후 '촉각'…"중저가 나 홀로 상승은 어려울 것“서울 아파트값이 내림세로 돌아섰다는 각종 통계 발표가 연이어 발표되고 있으나, 수요자들은 여전히 집값 하락을 체감하지 못하겠다는 반응이 많다.1. 초고가 아파트 매매시장은 보유세 부담과 대출 규제로 인해 하방 압력최근 아파트값 하락세가 가장 두드러지는 곳은 강남3구(강남·서초·송파구) 등 초고가 아파트 밀집 지역과 마·용·성(마포·용산·성동구)과 광진구 등 한강변에 있는 초고가 아파트 시장정부 규제의 영향으로 현금 보유 자산가를 제외하면 고가 아파트를 매입할 수 있는 통로가 사실상 차단되면서 하방 압력의 기운이 시장을 무겁게 누르고 있다.2. 반면, 노·도·강(노원·도봉·강북구)과 금·관·구(금천·관악·구로구) 등으로 대표되는 중저가 아파트 매매시장은 아직 미약하나마 상승세를 이어가고 있어서다.코로나19에 의한 하락 장세가 본격화 된 것인지에 대해서는 아직 논란2-2. 하지만 실수요가 집중된 중저가 아파트 매매시장은 아직은 온기가 돌고 있다.급격한 매수실종 장세 속에서 나오는 한두 건의 거래가 수요자들의 판단을 흐리게 만들고 있다.신고가 경신 자체가 중요한 게 아니라 기존보다 급매물이 늘고 있는 상황극단적인 상황을 일반화하는 오류에 빠져 결정을 그르칠 필요는 없다불안한 심리 반영의 결과* 쟁점강남 아파트는 떨어지고 노도강 등은 올라가고 라는데 체감할 수 있는가?이러한 현상이 발생하는 이유는 무엇인가? 앞으로도 계속 될 것인가?나홀로 상승 '노·도·강'도 꺾였다, 두 달새 수천만원씩 뚝강남에서 시작된 집값하락, 마포·용산·성동에 이어 수도권 전역으로 확산 움직임"코로나 진정되면 다시 오를수도"2008년 금융 위기 당시에도 강남권 아파트값이 먼저 떨어지고, 그해 9월 리먼 사태가 터지고 경기 침체 우려가 커지며 노도강과 수도권 외곽 지역 역시 하락세로 돌아섰다. 지난해 집값 하락기에도 비슷한 흐름이었다.3. 서울 아파트 매수 타이밍?... “더 떨어질 수도 있다”정부의 부동산 규제와 코로나19에 따른 경제위기까지 겹치며 서울 아파트값이 하락세로 방향을 틀자 매수 대기자들의 고민이 깊어지고 있다. 고점에 비해 수억 원 호가가 떨어진 급매물을 매수할 시점인지, 좀 더 기다려야 할 지 판단이 쉽지 않아서다. 전문가들 의견은 급한 수요가 아니면 당분간은 관망하는 게 좋다는 쪽에 무게가 실린다.* 쟁점총선, 코로나, 6월1일, 6월 30일 변수올라갈 가능성 vs 떨어질 가능성 : 나름 생각의 이유6월 1일 & 6월 30일4. 2000만원 이하 임대소득도 신고 준비하세요올해부터 2000만원 이하도 대상… 신고 안하면 미신고 가산세 내야5월엔 세무 폭증, 수수료 올라… 이달 미리 준비하는 게 유리지난달 국세청에서 "2019년도 월세 소득을 신고하라"는 통지서를 받았다.올해부터 연간 2000만원 이하 주택임대소득자도 종합소득세를 신고 납부해야 한다.매달 90만원씩 5년째 받고 있다. 하지만 아직 한 번도 월세 소득에 대해 세금을 낸 적은 없다. 이씨는 "통지서를 받고서야 말로만 듣던 '2000만원 이하 월세도 과세 대상'이라는 사실이 실감났다"며 "임대소득 신고를 해야 하는데 혼자서 하기는 어려울 것 같아 고민"이라고 했다.* 쟁점복잡한 임대소득세 신고정말 신고해야할까?5. 잘 나가던 과천 집값, 두달새 1억 '뚝’과천의 이 같은 하락에는 보유세 부담에 코로나19로 경기침체 우려가 맞물린 것이 주 원인으로 지목된다. 상대적으로 투자수요가 많았던 것이 부동산 경기침체 가능성을 맞아 차익실현으로 이어지면서 가격 하락을 견인하고 있다과천 아파트 매매가격지수는 지난해 6월초 109.1이었으나 연말까지 15.2p 올라 124.3까지 상승했다. 같은 기간 서울 전체 상승폭 2p를 크게 웃도는 수치과천 푸르지오 써밋 등 신축 잇따라... 가격 견인할까* 쟁점과천 신축 아파트가 구축 아파트 가격을 견인할까?(신축효과)vs이익실현으로 인한 매도가 이어지며 가격이 하락할까?6. 동탄 갭투자자의 대량 고의경매 사건에 대한 검찰의 불기소처분이유서1) 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 있는 고소인들에게는 강제경매를 통해 보증금을 반환받을 방법이 존재하는 바, 실제로 고소인들은 직접 본건 주택을 경매로 낙찰받거나 상당 금액의 보증금을 반환받은 점 등을 종합하면 피의자가 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 보증금을 편취했다고 보기 부족하고 달리 이를 인정할 객관적 자료가 없다.2) 자료 불충분하여 혐의 없다.* 쟁점갭투자자 세입자 손실금액 = 면죄부인가?7. 총선 후폭풍…19억 거래되던 은마아파트 "17억에 내놓을게요“21대 총선에서 더불어민주당이 압승을 거두면서 매도-매수자 간 눈치싸움이 시작됐다. 시장 규제정책 기조가 이어질 것으로 예상되면서 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전까지 다주택자 매물이 시장에 쏟아질 것이란 관측이 나온다. 재건축 기대감이 높았던 목동 신시가지 일대 분위기는 참담하다. 소유주들은 "재건축은 물건너갔다"며 좌절하고 있다.은마아파트, 2억 떨어진 매물 등장다주택자에게 불리한 기존 정책 기조가 이어질 가능성이 높아 결국 매도자들은 물건을 내놓게 될 가능성이 높아졌다. 종합부동산세와 재산세 등 보유세 과세 과세 기준일인 6월 1일 전까지 매물이 쏟아질 것이란 예상이다.목동 소유주 "재건축 물건너갔다" 좌절* 쟁점총선 결과가 부동산에 미치는 영향8. 8월부터 서울 재개발때 최대 30% 임대주택 지어야도시 및 주거환경 정비법 시행령 개정20%였던 의무임대 비율 상한선 상향분양가 상한제 이어 정비사업에 악재* 쟁점재개발 임대주택비율 증가 20% → 30%사업추진에 미치는 영향