3채 이상 다주택자가 집값 예측 더 잘했다한국주택금융공사 주택금융연구원이 발간한 ‘2020년 1분기 주택금융리서치’에 따르면, 3채 이상 다주택자의 단기 집값 예측력이 다른 집단보다 통계적으로 유의미하게 높았다.2017년 9~11월 주택금융연구원이 한국갤럽과 함께 전국 일반가구 5043명을 대상으로 향후 1년 뒤와 5년 뒤 각각의 예상 집값 변동률과 그 원인을 설문조사하며 시작됐다. 이 시기는 정부가 ‘8·2 부동산 대책’을 발표한 직후로, 상승 랠리가 이어질지 보합이나 조정국면에 들어갈지 전망이 다소 엇갈리던 때설문조사 1년여 뒤인 2018년 10월 한국감정원 기준으로 전국 집값은 1.09% 상승했다. 서울은 6.59%, 경기는 1.63%, 광역시는 0.19% 각각 올랐고 기타지방은 1.55% 하락했다.연령, 소득, 결혼 여부, 거주 주택 유형(아파트·다세대·연립), 거주면적(소형·중대형·대형), 보유 주택 수별로 전체 5043명을 각각 나눴다. 이후 집단별로 구성원들의 집값 예측치와 실제 집값 변화 사이의 상관관계를 회귀분석으로 조사연구 결과 통계적으로 유의미하게 집값 예측에 성공한 집단은 3채 이상 다주택자 집단뿐이었다.무주택자의 예측력을 1로 봤을 때, 서울 다주택자 예측력은 4%포인트, 경기 다주택자 예측력은 6%포인트, 광역시 다주택자 예측력은 4%포인트가량 각각 높았다. 기타지방 다주택자는 0.4%포인트가량 예측력이 더 낮은 것3채 이상 다주택자 집단이 집값 예측을 잘했던 원인으로는 ‘정보 우위’와 ‘심리적 요인’ 등 두 가지단기전망 : 전체 집단 기준으로 집값이 1년 후 오른다고 응답한 가장 큰 원인은 ‘상승 흐름이 지속됐기 때문에 향후 1년간 주택 가격이 더 오를 것’이라는 심리적 요인5년뒤 장기전망 : 1년 뒤 단기전망과 달리 5년 뒤 집값 상승을 전망하는 가장 큰 이유는 심리적 요인이 아닌 대체투자처 부족* 쟁점3주택 이상 다주택자의 부동산 가격 예상이 더 높은 이유= 정보우위 + 심리적 요인단기전망 : 상승흐름장기전망 : 대체투자처 부족앞으로는??? 2. "강남 급매 사자"…3채 중 1채 지방사람이 샀다- 강남3구 아파트 매매 중 외지인이 30%- 2억 낮은 급매 노린 지방사람- 진입 장벽 낮아져…실거주 목적 추정“시세보다 2억원 정도 떨어진 급매가 나오면 연락 달라는 경기도 지역 사람들이 많다. 아마 4월 되면 더 많아지지 않을까 싶다.”(강남구 반포동 C공인중개업소)“투자보다는 실거주 목적으로 집을 구하려는 사람들이 많아졌다. 지금이 강남입성 기회라고 생각하는 사람들의 문의가 이어지고 있다”(서초구 방배동 B공인중개업소)지난달 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트 매매거래에서 외지인 비율은 역대 최고를 기록2월 강남3구 아파트 매매 중 외지인(서울 외 지역) 매입 비율은 29%로 확인됐다. 2월 강남3구 아파트 매매 911건 중 265건이 외지인 매매로 나타난 것이다. 3건 중 1건이 ‘지방 사람’이 산 셈이다. 이는 집계가 시작된 2006년 이후 15년 이래 가장 높은 비율사흘 새에 팔리는 급매…대기 걸어 놓기도상황이 이렇자 강남권 급매물은 시장에 나오자마자 사흘 안에 팔리고 심지어 예약을 하는 경우도 있다. 송파구 K공인중개업소 관계자는 “간간히 나오는 급매물을 찾는 매수 문의가 꾸준히 있기 때문에 매물은 나오자마자 바로 팔린다”며 “특정 가격 이하로 내려간 급매가 나오면 연락을 달라고 하는 매수 대기도 있다”* 쟁점지방 외지인들이 강남 아파트를 구입하는 이유- 잘못된 판단의 가능성?3. 전세버스 빌려 아파트 투기하던 부산… 풍선효과 '4개월' 새 꺼졌네11월 부산은 동래·수영·해운대구가 조정대상지역에서 해제돼 실수요뿐 아니라 투기수요가 몰려들었다.조정대상지역은 다주택자 양도소득세 중과, 1주택자 양도세 비과세와 장기보유특별공제 시 ‘2년 의무 거주’ 등 규제를 강화하는데 이를 해제하자 단기차익을 노린 투자자가 몰린 것해운대구는 지난해 11월18일 기준 한주간 아파트 매매가 상승률이 0.71%에 달했다. 수영구와 동래구도 아파트값 상승률이 각각 0.69%, 0.59%를 기록했다.지난해 11월 정부가 조정대상지역 지정을 해제한 부산 부동산이 단기간 급등 현상을 보이다가 다시 침체에 빠진 모습이다. 부산 입주물량이 지난해 2만4000가구, 올해 2만4000가구, 내년 1만7000가구 수준으로 집값이 상승하기엔 공급과잉 수준* 쟁점 (종합적)1. 부산의 공급과잉2. 코로나 여파3. 투기세력감소4. 아직도 사람들이 관심을 가지는 신문기사는- 풍선효과 / 6억이하 쏠림현상,- 서울 평균 아파트 매매가 9억 돌파- 급매거래 / 대기수요- 강남 상경투자왜 이런 현상이 발생하는 것일까?경기하락 = 부동산 기사 자체를 안 보던 생각이 나는데....5. "1층 시세 15억 안 넘는데…왜 대출 안되나요“금융위 가이드라인 '논란'15억원대 초고가 단지 대출기준 / KB시세 전체 평균가로 적용14억원대 1층도 대출 못받아 / 마용성 등 계약금 포기 '혼란'A씨는 최근 서울 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡ 1층 아파트를 14억9000만원에 매수하는 계약서를 작성했다. 하지만 은행 대출 담당자로부터 “주택담보대출을 받을 수 없다”는 말을 듣고 계약을 포기금융위원회가 최근 15억원대 초고가 아파트에 한해서 1층(저층)도 ‘일반 평균가’를 적용받도록 가이드“15억원대 아파트는 1층이라도 KB시세의 일반 평균가를 일괄 적용하라”그동안 지금까지 1층은 하위 평균가를 적용받아 대출받을 수 있었다.* 쟁점사전에 상담을 하지 않고 진행한 계약특약 작성6. 압구정 현대아파트 재건축 등 서울 일몰 대다수 연장정비사업 일몰제는 사업 추진이 안 되거나 더딘 곳을 정비구역에서 해제하는 절차다. 사업 지연·중단으로 인한 사업성 저하나 주민갈등으로 인한 주민피해를 방지하기 위한 취지* 쟁점일몰이 되어 구역지정이 해제되면 어떻게 되나?얼마나 연장되는 것인가?7. 식지않는 청약열기...시흥·순천도 최고경쟁률대구에선 세자릿수 경쟁률송도 등 당첨가점도 치솟아새 아파트 희소성에 가격이점'코로나 연기'로 대기수요 쌓여지속 여부는 좀 더 지켜봐야코로나19 확산에도 새 아파트 청약열기가 좀처럼 식지 않고 있다.당첨 가점도 상승하면서 송도에서 선보인 단지의 경우 커트라인이 70점에 육박했다. 코로나19로 불확실성이 커지는 가운데 상대적으로 더 희소한 새 아파트로 수요가 더 몰리는 모양새다.* 쟁점지역별로 다양한 이유 / 새 아파트(부동산경기)에 대한 기대심리계속될까? 다들 의문 / 아파트 청약 주의할 점??8. 다주택자 매각 고민 해법…“살던 집 팔고, 그대로 전세 산다”6월말까지 팔아야 양도세 절세전세금 높여 매수자 부담 줄여다주택자는 보유세 기준일인 6월 1일이나 양도소득세 중과 면제가 끝나는 6월 말 전에 주택을 정리하는 게 유리한 상황이다. 하지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 시장 위축으로 매수자를 찾기가 쉽지 않다. * 쟁점 (자산 재편성의 시점)아직도 모르는 분들이 많아...매도 → 전세전환증여 → 양도소득세와 부담부증여(부부) 세금 차이 (감당할 수준)