'금리 인하=부동산 상승' 공식 깨지나"공포 심리 더 커" 대부분 동의… 코로나 진정 후 전망은 엇갈려"강남 집값 1년간 약세" vs "넘치는 유동성, 결국 부동산으로“한국은행이 지난 16일 임시 금융통화위원회를 열고 금리를 0.5%포인트 낮추면서 사상 초유의 기준 금리 0%대 시대가 열렸다. 흔히 '금리 인하=부동산 값 상승'이 공식처럼 인식되고 있다. 저(低)금리로 대출 이자 부담이 줄고, 늘어난 시중 유동 자금이 부동산으로 흘러들기 때문이다.하지만 최근 상황은 좀 다르다. 정부가 고가(高價) 주택 대출 규제를 강화했고, 우한 코로나 바이러스 감염증이라는 돌발 변수로 실물 경기가 휘청이고 있다. 실물 경기 하락이 오래가면 집값 역시 '홀로 상승'을 이어가긴 어렵다. 하지만 유동성이 풍부한 상황이라면 경기가 나쁠 때 안전 자산인 부동산으로 돈이 몰릴 수도 있다.◇'규제+코로나' 공포가 강해◇"코로나 진정되면 다시 오를 수도“* 쟁점금리 인하 부동산 상승과의 연계성2. 잠실 아파트 급매 5억 '뚝'…코로나가 집값 잡았나?중개업소 모르는 개인 급매 거래 성사강남권 단지도 급매 사례 잇따라코로나발 경기 충격에 급매 늘어날까* 쟁점실거래가 하락의 원인 3. 강남 3구↓, 노도강↑…아파트시장, 호재·악재 혼재하며 혼조세서울 0.04% ↑…노원·도봉·강북·마포 등 상승세 주도신도시는 산본·광교·분당·중동·동탄 등 상승"코로나19 사태와 경기침체 우려, 대출 규제 강화 등으로 강남권 재건축과 고가 아파트 시장이 급속히 얼어붙고 있는 상황"이라면서도 "서울과 경기 외곽지역의 대출 규제가 덜한 중저가 아파트에는 매수세가 간간이 이어지는 등 수도권 아파트시장은 혼조세를 이어가고 있다“"사상 최저 수준으로 기준금리가 인하됐지만, 대출 규제, 보유세부담 등으로 급매물이 나올 가능성도 있다"며 "경기 침체로 매수세가 크게 위축된 가운데 매물이 거래되지 않고 적체될 경우 하락 전환도 불가피하다“전세시장에 대해서는 "본격적인 봄 이사 철을 앞두고 있지만, 코로나 여파로 수요가 크게 늘지 않고 있다"며 "수도권 전반적으로 전세 매물이 부족하고, 청약 대기 수요까지 전세시장에 남아 있어 시장의 불안한 움직임은 계속될 것“* 쟁점실제 현장의 목소리4. 분양가 상한제 유예기간 연장된다...7월까지 유예 유력국토교통부가 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 정비사업 민간택지 분양가 상한제 시행 유예조치를 연장할 방침이다. 이에 따라 당초 4월 29일로 예정된 유예기간 만료가 7월 말까지 연장될 전망이다.* 쟁점왜 민간주택 분상제 연기했나?5. '종부세 아파트' 30만가구… 2년새 2배공시가 급등…19일부터 열람서울 아파트 무려 14.7% 올라종부세 대상 올 9만가구 늘어서울 지역선 10채 중 1채 꼴1주택자 기준 종합부동산세 과세 대상인 공시가격 9억원 초과 공동주택(아파트) 숫자가 올해 9만가구 이상 증가하면서 총 30만가구를 넘어섰다올해 전국 아파트 공시가격 평균 상승률은 5.99%로 2007년(22.7%) 이후 13년 만에 최고치를 기록했다. 지난해 14.01% 올랐던 서울은 올해 공시가격 상승률이 14.75%로 2007년 28.4%를 기록한 이후 역시 13년 만에 최고치를 나타냈다.들쭉날쭉 현실화율강남권에선 공시가격이 실거래가를 역전하는 단지가 속출할 것이란 우려도 나온다.저가 아파트를 여러 개 가지고 있는 사람이 고가 아파트 하나를 갖고 있는 사람보다 유리할 수 있어 형평성 문제 '2020년 공동주택 공시가격 인상안'에 따르면, 강남권 대표 신축으로 지난해 매매 가격 3.3㎡당 1억원을 돌파한 '아리팍'(반포 아크로리버파크) 전용 84㎡의 공시가격은 25억7400만원으로 지난해(19억400만원)보다 35.1% 증가했다.시뮬레이션을 해보면 이 아파트를 한 채 보유한 집주인은 올해 보유세로 지난해보다 530만원이 늘어난 1652만원을 내야 한다. 집주인 입장에서는 1년 만에 가만히 앉아서 500만원이 넘는 세금을 더 내게 생긴 것.보유세보다 집값 상승 기대감이 여전히 더 크다* 쟁점공시가 급등이 시장에 미치는 영향 및 대응방안6. "왜 임대료 안 내리나" vs "안 깎아주면 못된 임대인인가“'착한 임대인 운동'에 일각 볼멘소리도…전문가 "정부 인센티브 필요“최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 어려움을 겪는 영세 소상공인에게 자발적으로 임대료를 깎아주는 '착한 임대인 운동'이 확산하는 가운데 일부에서 마찰음도 들리고 있다.임대료 인하 혜택을 받지 못한 임차인들은 상대적 박탈감을 호소하는 한편 여유가 없는 임대인들은 인하를 요구하는 임차인들에 곤욕을 겪고 있다. 이달 17일까지 전국적으로 임대인 2천298명이 착한 임대인 운동에 동참이럴 때 임대료를 안 내리면 소상공인들이 떠나면서 젠트리피케이션(임대료 급등으로 나타나는 공동화 현상)이 나타나고, 건물 가격은 더 내려간다“* 쟁점임대료 내려주어야 하나? 7. 매매계약후 대출받아 잠적…'전세금 먹튀' 주의보"2억 비싸게 사겠다" 유혹'전세 사는 조건' 매매계약매수자, 근저당 설정 대출전세 가격이 상승할 것이라고 예상되는 시점 피해자는 더 많이? A씨가 B씨와 계약을 체결한 6일. B씨는 대부업체 ‘다원에셋대우’로부터 주택담보대출 21억5000만원(아파트값 23억원의 90%상당)을 받으면서 이 아파트에 25억8000만원(대출금액 21억5000만원의 120%)의 근저당을 설정했다. 대부업체의 경우 통상 주택담보대출을 집값의 최대 80%까지 받을 수 있고 이럴 경우 대출금액의 120%를 근저당권으로 설정한다. B씨는 매매가격 23억원 중 전세금(12억5000만원)을 제외한 나머지 10억5000만원만 잔금을 치른 뒤 잠적했다.“임대차보호법의 허점을 교묘하게 이용한 수법”지금 같은 하락기에 시세보다 아파트값을 높게 쳐준다고 하면 일단 의심해야 한다* 쟁점이러한 사태 어떻게 봐야하나?